פעמים רבות כשרוכשים דירה מקבלן "על הנייר" אין עדיין היתר בניה. לכן סעיף 2 לחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מגן על הרוכש ומתיר לקבלן לגבות לא יותר מ 7% ממחיר הדירה, כשסכום זה צריך להישאר בנאמנות עורך דינו. ליווי עו"ד בעסקה שכזו חשוב ויאפשר לבדוק שהקונה אכן מוגן.

אפשר לקנות דירה מקבלן טרם קבלת היתר בניה, אולם במצב שכזה חובה לקבל ליווי מעורך דין הבקיא היטב בתחום.

באופן עקרוני אפשר לקנות דירה ללא היתר בנייה - אבל יש לשקול כל מקרה לגופו. ככל והסכם הרכישה הינו הסכם על תנאי, הסכום הראשוני יוותר בנאמנות, יבחנו כלל תנאי ההסכם ויתקיימו תנאים נוספים - ניתן לשקול לקנות דירה ללא היתר בנייה.

חשוב להיעזר בעורך דין שיוודא שבהסכם שבין הרוכשים לחברה הקבלנית, יהיה סעיף שמגן על הרוכשים ככל ולא יינתן היתר בניה תוך תקופה מסוימת.

במקרים רבים, רכישת דירה "על הנייר" מקבלן מצויה בשלב בו טרם נתקבל היתר בנייה לפרוייקט. על עוה"ד המייצג את הרוכש בקניית דירה ללא היתר בנייה, להציב תנאים לפיהם ישנה מגבלת זמן להסדיר את ההיתר בפרוייקט.

ישנם מקרים שקבלנים/יזמים משווקים דירות לפני קבלת היתר בנייה במכירה מוקדמת. לכן במקרים רבים אין ודאות מה רוכשים ולכן צריך לעגן את זכויות הרוכש בצורה טובה שתבטיח את כספיו ואת אפשרותו לצאת מהפרויקט ככל שההיתר לא יהיה תואם להבטחות והמצגים.

היתר בניה אינו רק עניין חוקי אלא גם תכנוני ובטיחותי. התשובה היא שהיתר בניה הוא חובה אך כל מקרה יבחן לגופו.

יש לברר קודם כל מדוע לא התקבל היתר בנייה. היתר הבנייה הינו האישור החשוב ביותר שמתקבל מהוועדה המקומית לתכנון ולבניה לצורך תחילת הפרויקט. חשיבותו נעוצה בין היתר באפשרות נטילת משכנתא למשל, שהרי ללא היתר בנייה, הבנק לא יסכים לתת משכנתא. במקרים מסוימים העיכוב בהוצאת היתר מקורו דווקא בוועדה ולא מחמת פגמים בבנייה, כך שהדבר שונה ממצב שבו לא הוגשה כלל בקשה להיתר בנייה, והבנייה בוצעה באופן הנוגד לחלוטין את התכנית החלה על האזור, תוך חריגה מזכויות הבניה הקיימות. בכל מקרה, יש להתייחס לכל מקרה של קניית דירה ללא היתר בנייה לגופו וכמובן בזהירות המתבקשת ובליווי של בעל מקצוע בקיא בתחום.

בקניית דירה ללא היתר בנייה, חשוב להיעזר בעורך דין שיגן על הקונים עד קבלת ההיתר והליווי הבנקאי.

בהרבה מקרים קבלנים מתחילים למכור דירה לפני קבלת היתר. יש להיעזר בעורך דין מומחה למקרקעין בעסקה שכזו כדי שיבטיח את כל מנגנוני ההגנה וביטול ההסכם והשבת הכספים למקרה שלא יתקבל ההיתר המיוחל.

אפשר לקנות דירה מקבלן ללא היתר בנייה. אולם חובה לקבל ליווי מעורך דין המומחה בתחום. יש לבדוק מדוע אין היתר בנייה ולבחון היטב את ההגנות ותנאי ההסכם.

תלוי מדוע לא ניתן היתר בניה. תמיד חשוב שיהיה היתר בניה לדירה, במיוחד כאשר נוטלים משכנתה. בהעדר היתר - לא תנתן משכנתה. יש מקרים שאפשר להסדיר. אם קונים דירה שההיתר אמור להתקבל, אפשר לעשות חוזה מותנה. לרוב רוכשים דירה מקבלן כאשר טרם ניתן היתר בניה. במקרה כזה, משלמים 7% בלבד אשר נשארים בנאמנות עו"ד הקבלן עד לקבלת ההיתר. מכניסים סעיף להסכם, שאם לא ניתן היתר בניה תוך x חודשים - ההסכם מבוטל והכספים מוחזרים.

מרבית מכירות הפרי-סייל מתבצעות בטרם קבלת היתר בניה. כמובן שמומלץ לתחום את הסכם המכר בפרק זמן סביר לקבלת ההיתר. חשוב להיעזר בעו״ד אשר יעבור היטב על הסכם המכר ויוודא שאתם מוגנים בהתאם לחוק המכר הבטחת השקעות (קרי- בנק מלווה וכיו״ב) ובכלל.

קניית דירה ללא היתר היא עניין של מחיר מול שווי שיגלם את כדאיות העסקה והסיכון בכפוף לביטחונות וגיבוי של בעל מקצוע.

ככלל, עדיף לקנות דירה שכבר ניתן לה היתר לבנייתה. במידה ובכל זאת רוצים לרכוש דירה בבניין שטרם ניתן עבורו היתר בנייה, כדאי להתייעץ עם עו״ד שיבטיח את הכספים ויוודא שניתנים בטחונות ראויים לכספים.

דירות רבות נמכרות "על הנייר" וניתן בעניינן למשל "היתר בתנאים" או "תנאים להיתר". בכל מקרה תיתכן תשובה שונה. רכישת דירה ללא היתר אכן מסוכנת יותר, משום שהועדה המקומית שמאשרת את תכניות הבניין יכולה למנוע את קבלת ההיתר, מה שיכול לדחות את מסירת הדירה. ניתן למצוא פתרונות משפטיים כמו התנאת עצם כניסתו של ההסכם לתוקף בקבלת היתר ושמירת כספי התמורה בנאמנות. עורך דין בתחום המקרקעין ידע מה לבקש עבורכם במסגרת המשא ומתן עם עורך דין הקבלן.

לא תקבלו משכנתא (רוב הסיכויים) אתם חייבים להיות מיוצגים ולבחון את כל הסכנות לעומק.

ראשית לא מדובר בקניית דירה ללא היתר בנייה אלא בזכויות שיהיו ככל שיהיו לדירה עתידית. מבחינה משפטית לא כדאי "לקנות דירה" כשאין ליזם היתר,אולם לעיתים ובנסיבות מסויימות כאשר מתייעצים עם איש מקצוע, כדאי מבחינה כלכלית לבדוק את העסקה.

ככל שהדירה היא דירה יד שניה, כדאי שיהיה היתר כיוון שאם לא יהיה היתר, תיתכן בעיה בלקיחת משכנתא. לכן חשוב שעו״ד שמומחה במקרקעין ילווה את העסקה וידע כיצד לפעול. לגבי דירה במיזם לפני היתר - זו גם יכולה להיות הזדמנות טובה, בהסכמים כאלה בד"כ יש מועדים לקבלת היתר אשר תחומים בזמן.

קניית דירה ללא היתר בנייה היא פרקטיקה נפוצה בישראל. לרוב קוראים לה פריסייל. אבל רוב פרויקטים ללא היתר בנייה טרם קיבלו ליווי בנקאי ולכן הקבלן לא יכול להעמיד ארובה בהתאם לחוק המכר. לכן, על פי חוק, הוא יכול לגבות רק עד שבעה אחוזים ממחיר הדירה. חשוב מאוד לוודא שהסכומים הללו מוחזקים בנאמנות על ידי גורם אמין אשר יעביר אותם לידי הקבלן רק לאחר קבלת ליווי בנקאי וערבויות בהתאם לחוק המכר. ברכישה כזו שמורכבת יותר מרכישה רגילה, מומלץ במיוחד לקבל ליווי מעורך דין המתמחה בתחום. עורך דין עם ניסיון יוכל לוודא שהבטוחות המתאימות יתקבלו ושכספכם מובטח.