כשיש אפשרות משפטית לבצע פרצלציה (חלוקה של המקרקעין למחלקות משנה) - זה עדיף. אבל אם אין אפשרות או שזה לא אפשרי מבחינתכם מבחינת עלויות גבוהות - אפשר להסתפק בהסכם שיתוף נכון ומפורט. במקרה של הסכם שיתוף - עדיף לרשום את הסכם השיתוף בטאבו.

פרצלציה זו הפרדה של מקרקעין בין בעלים. הסכם שיתוף נערך בין שותפים בזכויות במקרקעין, מקום בו לא ניתן לרשום חלוקה או בית משותף או עד להשלמת רישום החלוקה או הבית המשותף בטאבו.

עדיף פרצלציה מהסכם שיתוף אם ניתן. היתרון - מייצר הפרדה קניינית מוחלטת, החיסרון - הליך יותר יקר.

הסכם שיתוף ישרת אתכם נאמנה. אח"כ תמיד אפשר לעשות פרצלציה.

אבל זה יקר בהרבה

בוודאי שפרצלציה עדיפה שכן היא יוצרת חלוקה של ממש (חלוקה בעין) של המקרקעין והפרדה מוחלטת ביניכם ללא צורך בהסכם, מה שמעלה את ערך הנכס. יחד עם זאת, מבחינה תכנונית, לא תמיד ניתן לבצע פרצלציה ואז נאלץ להסתפק בהסכם שיתוף. פתרון נוסף שעדיף על הסכם שיתוף הוא רישום בית משותף ביניכם, פעולה שמחלקת את החלקה ל-2 תתי חלקות ויוצרת סוג של חלוקה בעין.

פרצלציה מבצעת חלוקה קניינית בחלקה, חלוקה שבסיומה תירשם כל דירה בחלקה נפרדת. מה שמעלה את הוודאות המשפטית ואף מעלה את ערב הנכס בשונה מהסכם שיתוף שאומנם ישנה חלוקה בתשריט אך חלוקה זו אינה חלוקה קניינית והבעלות בחלקה עדיין תישאר במושע. ולסיכום תמיד עדיף לבחור בהליך של פרצלציה אך זה עניין של מחיר והיתכנות ביצוע האם בכלל ניתן לבצע פרצלציה והאם התב"ע מאפשרת זאת. בנוסף את את פקטור המחיר. לרוב ביצוע פרצלציה יקר יותר מעריכת הסכם שיתוף

הרבה יותר ודאות וביסוס של הבעלות.

אומנם ההליך אכן יקר יותר ומתמשך, אך בסופו של דבר מדובר בעיגון ותחימת זכויות הבעלות של כל אחד מכם במרשמי הרשויות.

פרצלציה מייצרת הפרדה קניינית מוחלטת. הסכם שיתוף, בין השאר, יכול להיות נתון לפרשנות.

במסגרת פרצלציה, מבוצע שיוך של חלקה רישומית עצמאית. הדבר מקל על אספקטים רבים בקשר למקרקעין ובכלל זאת, ניתוק יחסים משפטים מהשותפי להסכם שיתוף ורישום משכנתא על המקרקעין ככל ומבקשים לשעבד את המקרקעין. חלקה עצמאית לאחר פרצלציה עדיפה והיא מעלה את ערך המקרקעין.

אכן מדובר בהליך יקר יותר וממושך, אך בסופו יהיו 2 תתי חלקות בחלקה המדוברת. תת חלקה עבור כל בית דו משפחתי. ישנו יתרון לנטילת משכנתא כאשר מדובר בנכס שעבר פרצלציה מאשר הסכם שיתוף שעלול לא להיות מנוסח כראוי.

ככל וניתן לחלק, עדיפה פרצלציה המקנה בעלות פרטית בנכס, ללא צורך בהתחשבות בבעלים נוספים בחלקה הפרטית שלכם. הסכם שיתוף מקנה זכויות חוזיות הניתנות לביטול בנסיבות מסוימות, למשל של הפרת ההסכם. פרצלציה מאפשרת ודאות גדולה יותר, שכן לאחר ביצוע הבעלות היא בלעדית ללא הסכם עם צד ג. חשוב לציין שהתשובה עשויה להשתנות ורצוי לבצע בדיקה של כלל הזכויות החוזיות, הקניניות והתכנוניות התלויות בדבר. ייתכן וישנן חלופות אחרות מתאימות כמו רישום בית משותף. חלופה זו עשויה להביא לפתרון מתאים, במקרה שקיימים למשל מתקנים משותפים ו/או צורך בזיקות הנאה בשל הפרצלציה.

לא בטוח שאפשר לעשות פרצלציה לכל מגרש משותף, אבל ככל שמבחינה תיכנוניות ניתן לעשות פרצלציה, אזי פרצלציה עדיף על הסכם שיתוף. בפרצלציה מסיימים אחת ולתמיד את השיתוף שנכפה בגין הצמידות. הסכם שיתוף הוא בין הצדדים ולא כלפי כולי עלמא. גם אם תרשמו את הסכם השיתוף על ידי הערת אזהרה, הרי שהשיתוף ימשיך להיות לעולמי פעד. בקיצור פרצלציה עדיף (למרות המחיר שיכול להיות כעת גבוה יותר).

בהסכם שיתוף תוכלו לעגן את כל ההסכמות ביניכם בנוגע למקרקעין.

תהליך פרצלציה יקר יותר ומורכב יותר, הסכם שיתוף שמנוסח היטב ייתן את המענה המשפטי לצרכים שלכם, ימנע מחלוקות בעתיד וחוסר תלות בצד השני של הדו בכל הקשר למכירה, לקיחת משכנתא וכיוצ"ב. בנוסף לאמור, ניתן לרשום את הסכם השיתוף בטאבו על מנת שכל מי שבעתיד יבצע בדיקה טרם הרכישה ידע על קיום ההסכם.

פרצלציה היא אומנם הליך שיכול להיות בעלות גבוהה, יחד עם זאת לאחר הפרצלציה הזכות הנרשמת היא בעלות ועל חזרה יותר מכל הסכם שיתוף.

קיים שוני מהותי בין פרצלציה לבין הסכם שיתוף. קצרה היריעה מלפרט את כל ההבדלים, היתרונות והחסרונות של כל אחד משני המושגים. אסתפק בכך ואציין את השוני הכי חשוב ומהותי: הפרצלציה מסדירה רישום חלקות חדשות בטאבו במקום החלקה או החלקות המקוריות. הסכם השיתוף אינו מאפשר רישום של חלקות חדשות בטאבו.

בהסכם שותפים אתם ממשיכים להיות שותפים בנכס. יכול להיות שלכם זה מתאים, אבל לרוכשים פוטנציאליים לא. תהליף פרצלציה אכן משמעותית יקר יותר משיתוף, אבל ביחס לעלות הפרויקט זה כמעט זניח. אבל אם אתם מתכוונים להתגורר בנכס שנים רבות וכך גם החברים, אתם יכולים להסתפק בהסכם שיתוף, שיכול גם לכלול סעיף שאם אחד מכם רוצה למכור, הוא צריך קודם כל לעשות פרצלציה לנכס על חשבונו.

ככל שמדובר ברצון להסדיר את יחסי השכנות, הסכם שיתוף שערוך בצורה טובה ומלווה בתשרים הוא פתרון זול שייתן לכם מענה מצוין. פרצלציה היא פתרון יקר בשל העבודה הכרוכה בהליך והיטל ההשבחה הצפוי. במקרה שלכם אני הייתי עושה הסכם שיתוף, קחו בחשבון שאם תרצו למכור יתכן שיהיו קונים שיירתעו מהפתרון הזה. אם היה מדובר בנכס שנקנה לצרכי מסחר, הייתי ממליץ לבחון פרצלציה (ואת עלות היטל ההשבחה) ולהגיע למסקנה מה יותר ריווחי.

אמנם יותר יקר אבל סוגר את העניין סופית הסכם כמו כל הסכם ניתן לויכוח...