מוקד טלפוני: 1-700-707-233

תמהיל משכנתא

כשתתחילו בתהליך לקיחת המשכנתא מהבנק תחשפו למושג הנקרא "תמהיל משכנתא". תמהיל המשכנתא הוא למעשה מסלולי הפירעון העתידיים של ההלוואה או התחשיב של כמה תשלמו בכל חודש. התמהיל מורכב ומושפע מהנתונים האישיים שלכם. מדובר בחלק הכי חשוב במשכנתא. בדיוק בגלל זה פישטנו לכם את המסלול וארזנו לכם כמה טיפים חשובים בבחירה של תמהיל נכון.


פזרו סיכונים בתמהיל המשכנתא

שילוב של מספר מסלולי משכנתא בתמהיל מאפשר לפזר סיכונים (כמו בגישת "לא לשים את כל הביצים בסל אחד" בבחירת מסלולי השקעה). המטרה של התמהיל היא להתאים את המשכנתא לצרכים וליכולות שלכם מתוך הבנה שתנאי השוק החופשי משתנים באופן קבוע ולכן קשה מאוד לחזות מראש מה יהיה המצב הפיננסי שלכם או של המשק בעתיד ומה יהיה שיעור הריבית או גובה המדד.

תמהיל משכנתא

ממה מושפע תמהיל המשכנתא?

אין נוסחא ששווה לכולם בבחירת תמהיל המשכנתא וזאת בגלל שהוא צריך להיות מותאם במיוחד אליכם וליכולות ההחזר שלכם. התמהיל בעצם מנסה לחזות, על פי הנתונים הייחודיים שלכם, את החזר תשלומי המשכנתא הכי כדאי עבורכם. הוא לוקח בחשבון את הנתונים הבאים:

1. המאפיינים האישיים: גיל, מצב משפחתי, כושר השתכרות ועוד.

2. הוצאות עתידיות: מתכוונים להגדיל את המשפחה? הילד הולך לאוניברסיטה?

3. הכנסות עתידיות: ש לכם חיסכון שהולך להיפרע? קופת גמל? הסבתא צפויה להוריש לכם את הדירה שלה? – כל הדברים האלה יכולים להשפיע על אפשרות הפירעון המוקדם של המשכנתא ללא עמלה, ובכך להשפיע על בניית תמהיל המשכנתא.

4. צפי לקידום בעבודה: כושר ההשתכרות שלכם הולך לגדול? בהחלט עוד משהו שכדאי לציין בבניית תמהיל המשכנתא עם יועץ המשכנתאות (למשל בבחירה בקרן סילוקין זו או אחרת).

5. תחזיות עתידיות: גובה הריבית העתידית, האינפלציה, שוק המט"ח, מצב התעסוקה ועוד נתונים העלולים להשפיע על הריבית ועל יכולת החזרת המשכנתא.

6. העדפות אישיות: אתם מעדיפים להחזיר משכנתא קבועה או יש לכם אפשרות לקחת סיכונים בסכום ההחזר החודשי?


כללים לבנייה נכונה של תמהיל המשכנתא

כשאתם עומדים לתכנן את תמהיל המשכנתא שלכם, חשוב שתדעו כי בנק ישראל הטיל מגבלות על המלווים – בנקי המשכנתאות יכולים לאשר מסלולי הלוואה בריבית משתנה עד 33% מסך המשכנתא.

נגיד וסכום המשכנתא שלקחתם הוא 1,000,000 ₪, לא תוכלו לקבל משכנתא במסלול של ריבית פריים בסכום הגדול מ-330,000 – ולכן תצטרכו לקבל את שאר הסכום במסלול של ריבית קבועה או לפצל את המשכנתא לכמה מסלולים משתנים כשתקופת ההחזר היא עד 5 שנים (הסבר על המסלולים השונים בהמשך). המטרה היא למזער את הסיכון של הלווה לא להחזיר את המשכנתא ואת הסיכון של המלווה, דהיינו הבנק, לא לקבל את ההלוואה שלו בחזרה.

תמהיל משכנתא נכון

מסלולי משכנתא קיימים

למעשה קיימים אפילו 30 מסלולי משכנתא אפשריים שהבנקים מציעים, אך בעקבות הריבית הנמוכה המונהגת היום, נהוג לבנות תמהיל משכנתא מחמישה מסלולים עיקריים:


מסלול משכנתא בריבית פריים

המסלול הזה נחשב לאחד המסלולים אטרקטיביים ביותר וזאת מכיוון שהוא לא מסלול שצמוד למדד (שמשתנה באופן תכוף). למעשה ההחזר של הקרן כאן הוא אחיד והגורם היחידי שמושפע מתנודות השוק הוא הריבית (אם כי, בתקופה האחרונה, ריבית הפריים זהה כך שההחזר למעשה קבוע). יתרון נוסף של המסלול הזה היא האפשרות לפרוע את ההלוואה בכל רגע נתון ללא קנס היוון (עמלת פירעון מוקדם).

חשוב לדעת במסלול זה, כי בנק ישראל מעדכן את הריבית פעם בחודש ובמידה ויש אינפלציה חדה במשק ייתכן גם שינוי קיצוני בהחזר החודשי.

בעקבות אפשרויות הסיכון במסלול משכנתא זה – בנק ישראל מגביל את המלווים באחוז שהמסלול יכול להיות מסה"כ התמהיל שלכם (עד 33 אחוז). 


מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד

המסלול הזה נחשב למסלול יציב ובטוח יחסית מאחר וההחזר החודשי קבוע וידוע מראש. עם זאת, יש לקחת בחשבון שכל שינוי במדד גורם לקרן ההלוואה לצמוח. חיסרון נוסף היא שכל חודש על המדד הקיים אנחנו מוסיפים את המדדים הקודמים (כמו ריבית דריבית) ולקראת סוף ההלוואה התשלומים עשויים לעלות.

יועצי המשכנתאות נוטים לשלב מסלול זה בכ-20 אחוז מתמהיל המשכנתא בגלל יציבות תשלומי ההחזר. עם זאת, כדאי לקחת מסלול זה לתקופה הקצרה ככל הניתן בגלל אחוז הריבית הגבוהה שאותו תצטרכו לשלם.

תמהיל משכנתא

מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד

מה זה המסלול הזה? מדובר במסלול בו הריבית משתנה באופן דינמי בהתאם לריבית במשק. הרבה מהבנקים דואגים שהריבית במסלול הזה תהיה נמוכה יותר מאשר הריבית במסלולים הקבועים כדי לגרום ללקוחות לבחור במסלול זה – אבל עם הזמן הריבית במסלול זה משתווה לריבית במשק ופעמים רבות עולה עליה.

מה היתרונות? ללווה יש חופש מסוים והוא יכול לקבוע מתי תתעדכן הריבית (לפעמים אפילו פעם אחת במספר שנים) וכמו כן אין עמלת פירעון מוקדם מכיוון שאין הפרשי ריביות.

אסור לשכוח כי מלבד העובדה שהריבית משתנה, הקרן גם צמודה למדד המחירים לצרכן – ובמצב כזה אחוז ההחזר החודשי עלול לקפוץ בצורה חדה.

בגלל המגבלה של בנק ישראל שבו מסלול ריבית הפריים הכולל יהווה עד 33 אחוז מתמהיל המשכנתא שלכם, לא תוכלו לבחור במסלול זה בנוסף.

עם זאת, בנק ישראל לא מחשיב מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד עם נקודת יציאה בכל חמש שנים כאחד ממסלולי ריבית משתנה, לכן אם אתם הרפתקנים או יש לכם רצון לסיים עם תשלומי המשכנתא במהרה, תוכלו לבחור בו בכ-30 אחוז מתמהיל המשכנתא שלכם.

יועץ משכנתאות מסביר על ההבדל בין ריבית קבועה ומשתנה

 


מסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה

מדובר באחד ממסלולי המשכנתא העיקריים בכל תמהיל משכנתא. למה? בעקבות רמת סיכון הנמוכה בהשוואה לאפשרויות האחרות. אך יש לקחת בחשבון כי מדובר במסלול המשכנתא היקר ביותר בגלל הריבית הקבועה הגבוהה (הבנק יודע כי אם הלווה רוצה את הוודאות הזו הוא יהיה מוכן לשלם עליה גם במחיר של ריבית גבוהה).

בחירת מסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למעשה מחייב אתכם בהחזר תשלומים גבוה ובגלל הריבית הגבוהה ולא רצוי לבחור במסלול זה לתקופה ארוכה מידי (בגלל הקושי בהחזר הגבוה). במידה וכן בחרתם בו לתקופה ארוכה לא נורא, בסופו של דבר אחוז הריבית עלול להשתוות או להיות אפילו נמוך יותר מזה של מסלול המשכנתא בריבית קבועה צמודה למדד (בגלל ששם מדובר במדד על מדד).

משכנתא בריבית קבועה לא צמודה בהשוואה לצמודה למדד:

למשל לקחתם משכנתא בסכום של 500,000 לתקופה של 25 שנה. במסלול בריבית קבועה צמודה למדד תקבלו ריבית בגובה של 3.9% למשל, ומסלול הריבית הקבועה שאינה צמודה למדד תעמוד על 4.6%.

המסלול
סכום המשכנתא
שנים
ריבית
סכום התחלתי
סכום ממוצע
סכום מקסימום
קבועה צמודה למדד 500,000 25 3.90% 2,616 3,382 4,285
קבועה לא צמודה למדד 500,000 25 4.60% 2,808 2,808 2,808

 

ההחזר הכולל:
1,014,667 (קבועה צמודה למדד)
842,288 (קבועה לא צמודה למדד)

מסלול משכנתא בריבית צמודה למט"ח

משכנתא הצמודה למט"ח הינה הלוואה בה קרן ההלוואה צמודה לשער החליפין של מטבע החוץ ושיעור הריבית מתעדכנת מידי שישה חודשים בהתאם לעדכון בריבית הלייבור (היא ריבית בין-בנקאית הנקבעת במסחר בין 16 מהבנקים הגדולים באנגליה, שבה מלווים הבנקים האחד לשני אשראי לתקופות שונות. הריבית משתנה בדרך כלל כל שלושה חודשים או חצי שנה). סוגי המט"ח הנפוצים אליהם מצמידים הלוואה זו הינם הדולר, האירו והפרנק השוויצרי. יש לציין כי בשנים האחרונות ריבית הלייבור נחשבת לתנודתית פחות מריבית הפריים של בנק ישראל.

מסלול משכנתא בריבית צמודה למט"ח נחשב טוב למי שמבין בהשקעות בשוק ההון ומכיר את הסיכונים הכרוכים בריבית צמודה לשערי החליפים של המט"ח. מסלול זה מומלץ מאוד למי שמקבל את משכורתו במט"ח והוא יכול לחסוך את פערי העמלות הכרוכים בהמרה.

מסלול משכנתא בריבית צמודה למטח

יועצי משכנתאות מומלצים

בניית תמהיל המשכנתא הוא דבר מורכב מאוד ולכן מומלץ כי יועץ משכנתאות מנוסה, אך אובייקטיבי יעזור לכם בבחירת תמהיל המשכנתא הטוב ביותר ליכולות הכלכליות שלכם. בדיוק בשביל כך אספנו לכם חוות דעת על יועצי המשכנתא המדורגים ביותר שידאגו לכיס שלכם באתר.


שאלות נפוצות לדף זה

מה זה תמהיל משכנתא?

תמהיל משכנתא הם מסלולי הפירעון העתידיים של המשכנתא שלכם או התחשיב של מה שתשלמו בכל חודש. כל תמהיל למעשה הוא שונה כי הוא מורכב מהנתונים האישיים שלכם: הכנסות, גיל, יכולות החזר, תקופת המשכנתא ועוד.

איך בונים תמהיל משכנתא?

תמהיל המשכנתא בנוי ממסלולי המשכנתא שבהם בחרתם ואחוזי הריבית הצפויים בהם. אתם, יחד עם יועץ המשכנתאות בונים את מסלולי הפירעון המתאימים להכנסותיכם וליכולות ההחזר שלכם. בנק ישראל לא מאפשר יותר מ-33% של תיק המשכנתא בריבית משתנה (פריים או צמודה למדד), ככה שקיימות מקבלות מסוימות על בחירת המסלולים. תמיד עדיף, מלבד הייעוץ של עובד הבנק בכל הקשור למשכנתא, להתייעץ עם יועץ משכנתאות אובייקטיבי שיתן את חוות דעתו - חוות דעת שיכולה לחסוך לכם אלפי שקלים.

מאיזה מסלולי משכנתא יכול להיות בנוי התמהיל?

קיימים עשרות מסלולי משכנתא, אך לרוב נבחרים 5 מסלולים עיקריים:

1. מסלול משכנתא בריבית פריים - המסלול מוצמד לריבית הפריים במשק.
2. מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד - מסלול הצמוד למדד המחירים לצרכן.
3. מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד - גם מושפע מהריבית במשק וגם המדד משפיע על מסלול זה.
4. מסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה - הריבית היא קבועה לאורך התקופה ולא צמודה למדד
5. מסלול משכנתא בריבית צמודה למט"ח - מסלול זה צמוד למטבע החוץ. מסלול זה טוב למי שמקבל את משכורתו במטבע שהוא לא שקל.





אין לעשות שימוש בתוכן ללא אישור בכתב (ניתן לקבל אישור בתנאים מסויימים). שימוש בתכנים ללא אישור מהווה הפרת חוק זכויות יוצרים ויהווה עילה לתביעה.

שים לב! הנך מחובר בשם הלקוח . התנתק