עוד
מוקד מידרג: 1-700-707-233

מחיר למשתכן - ממה צריך להיזהר?

שאלנו יועצי משכנתאות המדורגים באתר מה היתרונות ומה החסרונות של פרויקט מחיר למשתכן. איך המשכנתא של מחיר למשתכן עובדת וכמה טיפים בנוגע לפרויקט - במאמר הבא


התסריט המצוי: קיבלתם מייל רשמי שזכיתם במכרז של מחיר למשתכן, שבועיים לאחר מכן כבר מזמינים אתכם לכנס רוכשים - 45 דקות שבהן רואים דירות ובסופן אתם מוזמנים לחתום על חוזה לקניית הדירה. הדברים האלה קורים כל כך מהר שאתם אפילו לא שמים לב שלא קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא מהבנק, או שקיבלתם אותו תחת תנאים מסוימים, ואם תבטלו את חוזה המכר לדירה כנראה שתשלמו כמה קנסות.

לפני הכל, הנה כמה דברים שכדאי להיזהר מהם בתוכנית מחיר למשתכן:

 


הטבות במשכנתא בתוכנית "מחיר למשתכן"

בואו נעשה קצת סדר בדברים: הזכאים בתוכנית "מחיר למשתכן" ובתוכנית "מחיר מטרה" זכאים לקבל משכנתא בשיעור גבוה יותר ממשכנתאות לדירות אחרות, זאת כדי לסייע לזוכים במימון רכישת דירה ראשונה.

נסביר, הגובה המרבי של המשכנתא בתוכנית מחיר למשתכן ייקבע לפי שווי הדירה בשוק ולא לפי מחיר רכישתה בפועל על ידכם. לדוגמא, אתם רוצים לרכוש דירה שעלותה היא מיליון שקלים? 75% אחוזי מימון שהבנק נותן היום על דירות יעמדו על 750,000 ₪, אבל אם הדירה שווה בשוק החופשי לא מיליון אלא 1.2 מיליון אז 75% אחוזי מימון מהסכום הזה יעמדו כבר על 900,000 ₪. משמעות הדבר היא שאתם מקבלים מימון של 90% ממחיר הנכס בפועל!

במקרה כזה ההון הראשוני שתצטרכו לדירה של מיליון ₪ צריך לעמוד על 100,000 שקלים בלבד, וההטבה הזו אכן מותנית בכך שיהיה לכם סכום של 100,000 שקלים לפחות ממקורות מימון עצמיים. תנאי נוסף הוא שמחיר הדירה לא יעלה על 1.8 מיליון שקלים. אם השמאי מעריך כי מחיר הדירה בשוק החופשי עולה על 1.8, תקבלו מימון רק עד לסכום של 1.8 מיליון או עד מחיר הרכישה - הגבוה מבין השניים.

ההטבה היא לא רק באחוז המימון אלא גם בריבית למשכנתא: ב-2015 תוקן חוק שנועד להיטיב עם זכאים חסרי דירה, לפיו למי שלא הייתה דירה ב-10 שנים האחרונות זכאי להנחה של עד 0.5% מהריבית הממוצעת של משכנתא במסלול צמוד מדד (זאת בהתאם לזכאות האישית, שעליה יש להוציא תעודה. סכום ההנחה לא יעמוד על יותר מ-3% בהתאם לתקופת ההחזר שבחר הלווה).

 


חסרונות בתוכנית מחיר למשתכן

על פניו הכל טוב, אבל כמו בכל דבר טוב יש גם המון ביקוש והמון קשיים בדרך.

כסף נגיד בבניין מסוים מוצעות 100 דירות בתוכנית מחיר למשתכן, ואתם זכיתם במקום ה-90 מתוך ה-100. אומנם הזכייה במקום ה-90 מאפשרת לכם לרכוש דירה במחיר מוזל, אבל אם אתם במקום ה-90 לבחור לרוב יישארו לכם לרוב רק הדירות היקרות. אפשרות נוספת היא שאתם זוכים במקום ה-110, משמע שאתם זוכים אם יהיו ביטולים, ואז אתם ממש נשארים עם השאריות.

סימן שאלה יכול להיות גם שתכננתם לרכוש דירה של 3 חדרים במחיר של 800,000 ₪, אבל הדירות הזולות נמכרו כבר ונותרו דירות של 4 חדרים במחירים גבוהים הרבה יותר, ואתם בכל זאת מתפתים לקנות אחת מהן ללא הבנת ההשלכות. מלבד זאת, המחיר למטר אולי מפורסם באתר, אבל בפועל אתם לא יודעים מה יהיה גודל הדירה ועל כן גם לא תוכלו לדעת מראש את מחיר הנכס.

כל אלה מביאים אתכם לחוסר וודאות לגבי מחיר הדירה הסופי וסוג הדירה.

כוכב לכן, עוד לפני שנרשמים לפרויקט, כדאי לעשות חישוב (גם אם הוא מאוד מאוד גס) שאתם יכולים לעמוד ברכישת רוב הדירות בפרויקט, ולא רק באחוז קטן מביניהן. וגם שתוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא.

 


אישור עקרוני למשכנתא

באישור עקרוני למשכנתא, הבנק מדרג אתכם ברמות הבטיחות שלו לקבל את ההלוואה שלו חזרה. לרוב, הדירות במחיר למשתכן מכוונות לזוגות צעירים שלא תמיד יכולים לעמוד בהחזרים החודשיים ולכן הבנק לא ממהר לאשר משכנתאות לקהלים לא בטוחים.

סימן קריאה גם אחרי החישוב הגס שעשיתם להחזרי המשכנתא וקבלת אישור עקרוני לא תוכלו להיות בוודאות: הבנקים אולי נתנו לכם אישור עקרוני למשכנתא, אבל קחו בחשבון שהוא לסכום מסוים. האישור העקרוני למשכנתא הוא לא אישור על כל סכום של משכנתא ולכן מאוד חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות לגבי אפשרויות המשכנתא ויכולות ההחזרים שלכם.

כוכבית קטנה כמו כן, אל תשכחו שמטרתו של יועץ המשכנתאות מטעם הבנק הוא להיטיב עם הבנק, כלומר אחוזי הריבית ותמהיל המשכנתא שהוא יציע לכם תמיד יהיה לכיוון האינטרסים של הבנק. יועץ משכנתאות אובייקטיבי לעומת זאת יוכל לעזור לכם לבנות תמהיל משכנתא שמתאים לכם ואף לנסות להוריד את אחוזי הריבית שהבנק מבקש ולנהל עימו משא ומתן. אגב, ניהול משא ומתן עם הבנק לגבי אחוזי המימון ואחוז הריבית לא יהיו זהים לאלו של דירה רגילה מקבלן - יש בנקים שלא ייתנו אחוזי מימון גבוהים של מעל ל-75% (כדי לא לקחת סיכונים) כמו שמובטח, ויש כאלה שיבקשו ריביות קצת יותר גבוהות מהריביות הרגילות לדירה מקבלן (שוב, בשביל למזער סיכונים).

 

 אישור עקרוני למשכתא

המחיר של מחיר למשתכן

מחיר של מחיר למשתכן מתחיל בכמה מאות שקלים על טופס זכאות, כמה אלפי שקלים על האפשרות בכלל להגיע ולבחור דירה, תשלומים לעורך דין, שינויים במפרטים וחיבורי מים, גז וחשמל. עם זאת, אלה תשלומים יחסית קטנים ביחס לעלויות הכבדות העתידיות - המשכנתא עצמה. 

אל תשכחו שאתם לוקחים משכנתא היום, אבל הדירה תהיה מוכנה במקרה הטוב רק בעוד כמה שנים, מכאן שתצטרכו לשלם גם על שכירות וגם לבצע החזרי משכנתא. גם בשביל זה אפשר להיערך ולקחת הלוואת גרייס לתקופת הבנייה, דבר שיוריד את ההחזרים החודשיים בהתחלה אבל יגדיל אותם בתקופת המגורים בדירה החדשה.

חץ ומה קורה אם אתם לא מצליחים לעמוד בתשלומים? אומנם אין אינטרס אמיתי לבנק לקבל את הנכס במידה ואתם לא עומדים בהחזרים, אבל כשאתם לא יכולים למכור את הנכס 5 שנים, כמו שקורה בתוכנית מחיר למשתכן, ייתכן שתקלעו למצב בו הבנק לוקח את הדירה שעבדתם קשה בשביל לקבל.


יועצי משכנתאות מומלצים

דירה במחיר למשתכן נשמעת אולי כמו חלום, אבל כדאי לבדוק טוב שאתם מבינים את ההשלכות וערוכים לקחת משכנתא בהתאם. אם החלתם ללכת על זה - מזל טוב! כאן תמצאו יועצי משכנתאות מומלצים שיכולים ללוות אתכם בקבלת משכנתא במחיר למשתכן.


;

שאלות נפוצות לדף זה

למה לא מחיר למשתכן?

אתם מקבלים הטבות מצויינות, שבמידה ואתם קונים דירה אחרת מקבלן, לא תקבלו אותן (במחיר, באחוז המימון ובאחוז הריבית על המשכנתא מלבד מחיר הדירה). עם זאת, יש לקחת בחשבון שמדובר בהגרלה, יש סיכוי שתגיעו למקום נמוך ותצטרכו לבחור מבין שאריות הדירות. מלבד זאת יש לקחת בחשבון את ההוצאות של השתתפות במכרז ושינוי המפרטים הקיימים בדירות בהתאם למה שתרצו.

מה זה מחיר למשתכן?

מדובר בתוכנית בה המדינה נותנת לכם הנחה בקניית דירה. התוכנית מכוונת לחסרי דירה (זוגות צעירים או בני 35 ומעלה) המתקשים לקנות דירה במחירי השוק כיום.

מה צריך לדעת על אישור עקרוני למשכנתא?

הבנק בודק את הלווים מבחינה פיננסית: הכנסות, ותק במקום עבודה, תפקידי עבודה, מספר ילדים, הוצאות קבועות (כגון מזונות או חיובי משכנתאות אחרות) והתחייביות שונות כגון הלוואות אשר קיימות בחשבון ובעו"ש. לאחר הדירוג של הלקוח, הבנק מחליט אם לתת ללקוח הלוואה ובאיזה סכום ואת אחוז הריבית על אותה הלוואה. חשוב לדעת בנושא הזה שכדאי מאוד להתמקח על התנאים.

זכיתי ב"מחיר למשתכן", מה אני עושה עכשיו?

מזל טוב על הזכייה! אם עוד לא ניגשתם לבנק לבדוק את היכולות הכלכליות שלכם והאם בכלל הבנק מאשר לכם משכנתא - כדאי לעשות את זה מיד. עוד יותר חשוב שתגיעו לפני לפגישת ייעוץ על יועץ משכנתאות אובייקטיבי שיוכל לבדוק באילו תנאים כדאי לכם לבקש משכנתא ולבנות תוכנית החזרים נכונה. את כל אלה כדאי לעשות במהירות, הרבה פעמים תהליך הזכייה הוא תהליך שמתרחש מהר מאוד ואתם עלולים להגיע למעמד חתימה החוזה ללא אישור עקרוני למשכנתא וללא ידיעה אם תוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא במחיר למשתכן. 

אנשים שהתעניינו במחיר למשתכן - ממה צריך להיזהר? התעניינו גם בזה...

יועצי משכנתאות מומלצים
תכנון משכנתא
ייעוץ משכנתאות
מיחזור משכנתא
מה זה מיחזור משכנתא?
מפתח לבית
מה זה הלוואת בלון?
מפתח שמדמה משכנתא לדירה
מה זה הלוואת גרייס?
אילוסטרציה ללקיחת משכנתא: בית בתוך צנצנת כסף
יועץ משכנתאות - מחירים
אילוסטרציה ללקיחת משכנתא: בית בתוך צנצנת כסף
מה זה משכנתא?
משכנתא על בית
מה זה משכנתא הפוכה?
גרף של ריבית פריים
מה זה ריבית פריים?
מפתח לבית חדש
מה זה גרירת משכנתא?
בית שלקחו עליו משכנתא עם ביטוח
מה זה ביטוח משכנתא?
כסף למשכנתא על בית
מה זה לוח שפיצר?
משכנתא – מילון מושגים
הלוואת גרייס והלוואת בלון
לוח סילוקין
משכנתא הפוכה
משכנתא והלוואה
מה ההבדל בין משכנתא להלוואה?
מחזור משכנתא
מחזור משכנתא
הון עצמי למשכנתא
כמה הון עצמי צריך למשכנתא?
תכנון משכנתא
תמהיל משכנתא
אישור עקרוני למשכנתא
מה זה אישור עקרוני למשכנתא?
חישוב משכנתא
מאיזה גיל אפשר לקחת משכנתא?
ריבית על בית
מתי מתחילים לשלם משכנתא במחיר למשתכן?
חישוב משכנתא
מה זה ריבית דריבית?
משכון דירה
מה זה משכון דירה?
אילוסטרציה לבדיקת שמאי | התבוננות בבית דרך זכוכית מגדלת
איך לוקחים משכנתא
אילוסטרציה לריבית פריים במשכנתא - שקי כסף ודגם של בית על מאזניים
ריבית פריים במשכנתא
מה ההבדל בין מחיר למשתכן למחיר מופחת
מה ההבדל בין מחיר למשתכן למחיר מופחת?
אישור עקרוני למשכנתא
איך מקבלים אישור עקרוני למשכנתא?
דירה בהנחה
מה זה דירה בהנחה?
בניינים של פרויקט מחיר למשתכן
מה זה מחיר למשתכן?
מדד המחירים
מה זה הלוואה צמודה למדד?
בדיקת ביטוח חיים באתר הר הביטוח
ביטוח חיים למשכנתא - מה זה?
טופס אישור גרירת משכנתא
גרירת משכנתא
חתימה על משכנתא שנייה
משכנתא לדירה שנייה
מפתח שמדמה משכנתא לדירה
משכנתא ללא הון עצמי
פנסיונר בודק את האפשרות של משכנתא פנסיונית
מה זה משכנתא פנסיונית?
מחיר למשתכן
מה ההבדל בין מחיר מטרה למחיר למשתכן?
יועץ משכנתאות מסביר מה זה משכנתא שנייה
משכנתא מדרגה שנייה - מה זה?
יועצת משכנתאות מסבירה מה זה משכנתא מדרגה ראשונה
משכנתא מדרגה ראשונה - מה זה?
חתימה על משכנתא חוץ בנקאית
משכנתא חוץ בנקאית - מה זה?
מחשבון לחישוב פריסת הלוואות
איחוד הלוואות
משכנתא והלוואה
מסורבי משכנתא
אישור עקרוני למשכנתא
אישור עקרוני למשכנתא
יועץ משכנתאות מסביר מה זה שטר משכנתא
מה זה שטר משכנתא?
חישוב משכנתא
משכנתא לכל מטרה
יועצת משכנתאות מסבירה על ההבדל בין משכנתא למשכון
מה ההבדל בין משכנתא למשכון?
גרף של ריבית פריים
מה זה פריים לא צמוד?
מה קורה למשכנתא אם אחד מבני הזוג נפטר
מה קורה למשכנתא אם אחד מבני הזוג נפטר?
יועץ משכנתאות מסביר מה זה הלוואת שפיצר
מה זה הלוואת שפיצר?
דירות שנבנו על ידי קבלן
מה זה הלוואת קבלן?
יעוץ משכנתאות לקניית דירה
מה זה הלוואת גישור?
עד איזה גיל אפשר לקחת משכנתא
עד איזה גיל אפשר לקחת משכנתא?
מפתחות לדירה שנקנתה בעזרת משכנתא
מה זה קרן הלוואה?
משכנתא ריבית קבועה צמודה למדד
מה זה ריבית קבועה צמודה למדד?
בדיקה לגבי משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד או לא צמודה למדד
מה ההבדל בין ריבית קבועה צמודה ללא צמודה?

אין לעשות שימוש בתוכן ללא אישור בכתב (ניתן לקבל אישור בתנאים מסויימים). שימוש בתכנים ללא אישור מהווה הפרת חוק זכויות יוצרים ויהווה עילה לתביעה.

שים לב! הנך מחובר בשם הלקוח . התנתק