מוקד טלפוני: 1-700-707-233

מחיר למשתכן - ממה צריך להיזהר?

שאלנו יועצי משכנתאות המדורגים באתר מה היתרונות, ובעיקר, מה החסרונות של פרויקט מחיר למשתכן. ננסה לצלול לעומק הדברים ולתת טיפים חשובים

 


שמאי מקרקעין מסביר מה הם הדברים שיש להיזהר מהם בתוכנית מחיר למשתכן:

התסריט המצוי: קיבלתם מייל רשמי שזכיתם במכרז של מחיר למשתכן, שבועיים לאחר מכן כבר מזמינים אתכם לכנס רוכשים, 45 דקות לראות דירות ובסוף אתם מוזמנים לחתום על חוזה לקניית הדירה. הדברים האלה קורים כל כך מהר שאתם אפילו לא שמים לב שלא קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא מהבנק (מה זה אישור עקרוני? מילון מושגי המשכנתא יסביר לכם) או שקיבלתם אותו תחת תנאי מסוימים – ולבטל חוזה מכר לדירה כרוך בקנסות.

מחיר למשתכן

הטבות במשכנתא בתוכנית "מחיר למשתכן"

בואו נעשה קצת סדר בדברים: הזכאים בתוכנית "מחיר למשתכן" ובתוכנית "מחיר מטרה" זכאים לקבל משכנתא בשיעור גבוה יותר ממשכנתאות לדירות אחרות וזאת כדי לסייע לזוכים במימון רכישת דירה ראשונה. נסביר, הגובה המרבי של המשכנתא בתוכנית מחיר למשתכן ייקבע לפי שווי הדירה בשוק ולא לפי מחיר רכישתה בפועל על ידכם. לדוג', אתם רוצים לרכוש דירה שעלותה היא מיליון שקלים? 75% אחוזי מימון שהבנק נותן היום על דירות יעמדו על 750,000 ₪, אבל אם הדירה שווה בשוק החופשי לא מיליון אלא 1.2 מיליון אז 75% אחוזי מימון מהסכום הזה יעמדו כבר על 900,000 ₪. משמעות הדבר היא שאתם מקבלים מימון של 90% ממחיר הנכס בפועל!

במקרה כזה ההון הראשוני שתצטרכו לדירה של מיליון ₪ צריך לעמוד על 100,000 שקלים בלבד, ואכן ההטבה הזו מותנית בכך שיהיה לכם סכום של 100,000 שקלים לפחות ממקורות מימון עצמיים. תנאי נוסף הוא שמחיר הדירה לא יעלה על 1.8 מיליון שקלים. אם השמאי מעריך כי מחיר הדירה בשוק החופשי עולה על 1.8, תקבלו מימון רק עד לסכום של 1.8 מיליון או עד מחיר הרכישה – הגבוה מבין השניים.

ההטבה היא לא רק באחוז המימון אלא גם בריבית למשכנתא: ב-2015 תוקן חוק שכדי להטיב עם זכאים חסרי דירה ולמי שלא הייתה לו דירה ב-10 שנים האחרונות זכאי להנחה של עד 0.5% מהריבית הממוצעת של משכנתא במסלול צמוד מדד (וזאת בהתאם לזכאות האישית, שעליה יש להוציא תעודה. סכום ההנחה לא יעמוד על יותר מ-3% בהתאם לתקופת ההחזר שבחר הלווה).

יועץ משכנתאות מסביר איך לקחת משכנתא במחיר למשתכן

 


חסרונות בתוכנית "מחיר למשתכן"

על פניו הכל טוב, אבל כמו בכל דבר טוב יש גם המון ביקוש והמון קשיים בדרך.

נגיד בבניין מסוים מוצעות 100 דירות בתוכנית מחיר למשתכן, ואתם זכיתם במקום ה-90 מתוך ה-100. אומנם הזכייה במקום ה-90 מאפשרת לכם לרכוש דירה במחיר מוזל, אבל אם אתם במקום ה-90 לבחור לרוב יישארו לכם לרוב רק הדירות היקרות. מצב נוסף הוא שאתם זוכים במקום ה-110, משמע שאתם זוכים אם יהיו ביטולים, ואז אתם ממש נשארים עם השאריות.

ישנם הרבה מצבים בהם תכננתם לרכוש דירה של 3 חדרים במחיר של 800,000 ₪, אבל הדירות הזולות נמכרו כבר ונותרו דירות של 4 חדרים במחירים גבוהים הרבה יותר ואתם בכל זאת מתפתים ללכת עליהן ללא הבנת ההשלכות. מלבד זאת, המחיר למטר אולי מפורסם באתר, אבל בפועל אתם לא יודעים מה יהיה גודל הדירה ועל כן גם לא תוכלו לדעת מראש את מחיר הנכס.

משכנתא למחיר למשתכן

כל אלה מביאים אתכם לחוסר וודאות לגבי מחיר הדירה הסופי וסוג הדירה.

לכן, עוד לפני שנרשמים לפרויקט, כדאי לעשות חישוב (גם אם הוא מאוד מאוד גס) שאתם יכולים לעמוד ברכישת רוב הדירות בפרויקט ולא רק באחוז קטן מביניהן וגם שתוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא.


אישור עקרוני למשכנתא

אישור עקרוני למשכנתא מהבנק הוא לא דבר שניתן בקלות, הבנק מדרג אתכם ברמות הבטיחות שלו לקבל את ההלוואה שלו חזרה. לרוב, הדירות במחיר למשתכן מכוונות לזוגות צעירים שלא תמיד יכולים לעמוד בהחזרים החודשיים ולכן הבנק לא ממהר לאשר משכנתאות לקהלים לא בטוחים.

גם אחרי החישוב הגס שעשיתם להחזרי המשכנתא וקבלת אישור עקרוני לא תוכלו לחיות בוודאות: הבנקים אולי נתנו לכם אישור עקרוני למשכנתא, אבל קחו בחשבון שהוא לסכום מסוים. האישור העקרוני למשכנתא הוא לא אישור על כל סכום של משכנתא ולכן מאוד חשוב להתייעץ על יועץ משכנתאות לגבי אפשרויות המשכנתא ויכולות ההחזרים שלכם.

כמו כן, אל תשכחו שמטרתו של יועץ המשכנתאות מטעם הבנק הוא להטיב עם הבנק, כלומר אחוזי הריבית ותמהיל המשכנתא שהוא יציע לכם תמיד יהיה לכיוון האינטרסים של הבנק. יועץ משכנתאות אובייקטיבי לעומת זאת יוכל לעזור לכם לבנות תמהיל משכנתא שמתאים לכם ואף לנסות להוריד את אחוזי הריבית שהבנק מבקש ולנהל עימו משא ומתן. אגב, ניהול משא ומתן עם הבנק לגבי אחוזי המימון ואחוז הריבית לא יהיו זהים לאלו של דירה רגילה מקבלן – יש בנקים שלא יתנו אחוזי מימון גבוהים של מעל ל-75% (כדי לא לקחת סיכונים) כמו שמובטח, ויש כאלה שיבקשו ריביות קצת יותר גבוהות מהריביות הרגילות לדירה מקבלן (שוב, בשביל למזער סיכונים).

אישור עקרוני למשכתא

המחיר של "מחיר למשתכן"

כמה מאוד שקלים על טופס זכאות, כמה אלפים על האפשרות בכלל להגיע ולבחור דירה, תשלומים לעורך דין, שינויים במפרטים וחיבורי מים, גז וחשמל הם גרעינים ביחס לעלויות הכבדות העתידיות:

אל תשכחו שאתם נוטלים משכנתא היום, אבל הדירה תהיה מוכנה במקרה הטוב רק בעוד כמה שנים, מכאן שתצטרכו לשלם גם על שכירות וגם לבצע החזרי משכנתא. גם בשביל זה אפשר להיערך ולקחת הלוואת גרייס לתקופת הבנייה, דבר שיוריד את ההחזרים החודשיים בהתחלה אבל יגדיל אותם בתקופת המגורים בדירה החדשה.

ומה קורה אם אתם לא מצליחים לעמוד בתשלומים? אומנם אין אינטרס אמיתי לבנק לקבל את הנכס במידה ואתם לא עומדים בהחזרים, אבל כשאין אתם יכולים למכור את הנכס 5 שנים, כמו שקורה בתוכנית מחיר למשתכן, ייתכן שתקלעו למצב בו הבנק לוקח את הדירה שעבדתם קשה בשביל לקבל.


יועצי משכנתאות מומלצים

תדעו שבמקרה הזה יועץ משכנתאות אובייקטיבי הוא חשוב על אחת כמה וכמה. הוא זה שיהיה לצידכם בתהליך המשכנתא, יידע איזה מילים כדאי להגיד לבנק ומה לעשות כדי שתוכלו לקבל אישור עקרוני למשכנתא ובאילו תנאים.

בדקו טוב טוב שאתם ערוכים לקחת על עצמכם משכנתא – דירה במחיר למשתכן היא טרנדית היום ולא בטוח שכל אחד מבין את ההשלכות והסיכונים שכרוכים בלקיחת הלוואה לתקופה ארוכה. התייעצו עם יועץ משכנתאות אובייקטיבי לסכום המשכנתא ולאחוזי המימון הרלוונטיים, לפני שאתם רוכשים דירה וכמובן, עדיף שלא בלחץ ולבצע את התכנונים האלה מראש שכן לא תדעו מתי תזכו וכמה זמן יהיה עליכם להחליט על הדירה. אספנו לכם רשימה של יועצי משכנתאות מומלצים לליווי בתוכנית "מחיר למשתכן".


שאלות נפוצות לדף זה

למה לא "מחיר למשתכן"?

אתם מקבלים הטבות מצויינות, שבמידה ואתם קונים דירה אחרת מקבלן, לא תקבלו אותן (במחיר, באחוז המימון ובאחוז הריבית על המשכנתא מלבד מחיר הדירה). עם זאת, יש לקחת בחשבון שמדובר בהגרלה, יש סיכוי שתגיעו למקום נמוך ותצטרכו לבחור מבין שאריות הדירות. מלבד זאת יש לקחת בחשבון את ההוצאות של השתתפות במכרז ושינוי המפרטים הקיימים בדירות בהתאם למה שתרצו.

מה זה "מחיר למשתכן" ?

מדובר בתוכנית בה המדינה נותנת לכם הנחה בקניית דירה, הנחה שעומדת על 200,000-800,000 שקלים לפעמים. התוכנית מכוונת לחסרי דירה (זוגות צעירים או בני 35 ומעלה) המתקשים לקנות דירה במחירי השוק כיום.

מה צריך לדעת על אישור עקרוני למשכנתא?

הבנק בודק את הלווים מבחינה פיננסית: הכנסות, ותק במקום עבודה, תפקידי עבודה, מספר ילדים, הוצאות קבועות (כגון מזונות או חיובי משכנתאות אחרות) והתחייביות שונות כגון הלוואות אשר קיימות בחשבון, העובר ושב וכו...לאחר הדירוג של הלקוח, הבנק מחליט אם לתת ללקוח הלוואה ובאיזה סכום ואת אחוז הריבית על אותה הלוואה. חשוב לדעת בנושא הזה שכדאי מאוד להתמקח על התנאים.

זכיתי ב"מחיר למשתכן", מה אני עושה עכשיו?

מזל טוב על הזכייה! אם עוד לא ניגשתם לבנק לבדוק את היכולות הכלכליות שלכם והאם בכלל הבנק מאשר לכם משכנתא - כדאי לעשות את זה מיד. עוד יותר חשוב שתגיעו לפני לפגישת ייעוץ על יועץ משכנתאות אובייקטיבי שיוכל לבדוק באילו תנאים כדאי לכם לבקש משכנתא ולבנות תוכנית החזרים נכונה. את כל אלה כדאי לעשות במהירות, הרבה פעמים תהליך הזכייה הוא תהליך שמתרחש מהר מאוד ואתם עלולים להגיע למעמד חתימה החוזה ללא אישור עקרוני למשכנתא וללא ידיעה אם תוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא.





אין לעשות שימוש בתוכן ללא אישור בכתב (ניתן לקבל אישור בתנאים מסויימים). שימוש בתכנים ללא אישור מהווה הפרת חוק זכויות יוצרים ויהווה עילה לתביעה.

שים לב! הנך מחובר בשם הלקוח . התנתק