מוקד טלפוני: 1-700-707-233

מחזור משכנתא

בטח שמעתם את הביטוי החם ביותר בשוק המשכנתאות: "מחזור משכנתא", אבל מה היא אומרת בכלל? באיזה מצב כדאי לבחור במחזור משכנתא? כמה זה יעלה לכם ומה צריך לעשות?


כשמדברים על מחזור משכנתא למעשה מתכוונים ללקיחת משכנתא חדשה, בתנאים יותר טובים מהמשכנתא הקודמת, שאיתה מכסים את המשכנתא הישנה והלא משתלמת או כשעוברים לדירה אחרת ויש "לחסל" את המשכנתא הקודמת. למעשה

במחזור נכון של משכנתא, אפשר לחסוך אלפי שקלים בהחזרים השנתיים.

מחזור משכנתא

 


מה הסיבות למחזור משכנתא?

לעיתים מתקיימים שינויים משמעותיים בריבית במשק או בחיים האישיים שלכם המשפיעים על כדאיות מסלול המשכנתא הקיים. לדוגמא, מצב שהתרחש לפני כמה שנים בו חלו שינויים במשק שהובילו לירידה משמעותית בריבית בנק ישראל. כל מי שנטל משכנתא בריבית קבועה לא הרוויח מהירידה התלולה בריבית ויותר ויותר אנשים נכנסו לחובות בהחזרי המשכנתא. כדי לנסות למנוע מצב זה, בנק ישראל למעשה מאפשר ללווה להחליף את תנאי המשכנתא הקודמים שלו לתנאים אטרקטיביים יותר.

איך בודקים אם הריבית עלתה או ירדה מהתקופה שנטלתם משכנתא? בדקו באתר בנק ישראל מה היה אחוז הפריים בתקופת לקיחת המשכנתא שלכם ועל כמה הוא עומד היום. אם קיים הפרש משמעותי אפשר לשקול מחזור משכנתא.

סיבה נוספת למחזור המשכנתא היא שינויים פיננסיים שלכם: קיבלתם דירה בירושה? השתחררה תוכנית חיסכון או קופת גמל? תוכלו לשנות את פריסת התשלומים כדי לסיים עם ההחזרים מוקדם יותר. לפעמים מתרחשים שינויים פחות משמחים כמו ירידה בהכנסה החודשית או חובות בהחזרים החודשיים. אופציית מחזור המשכנתא נמצאת שם בדיוק בשביל זה – כי שתוכלו לשנות את פריסת תשלומי החוב בהתאם ליכולות החדשות שלכם.

טיפ נוסף: במידה ובאמת נכנס לכם כסף ממקור מפתיע, כדאי שתשקלו לפרוע לפחות חלק מסכום ההלוואה כדי לשלם פחות ריבית.


כמה עולה למחזר משכנתא?

דבר ראשון, לפני שאתם פונים למחזור המשכנתא, קבלו מהבנק כמה נתונים עדכניים לגבי ההחזרים שלכם: מאיזה סוגים מורכבת המשכנתא, איזה סכומים לקחתם בכל מסלול ומה גובה הריבית ועמלת הפירעון בכל מסלול ומסלול במשכנתא הקיימת שלכם.

הרי במחזור משכנתא, אתם לוקחים משכנתא חדשה ומכסים איתה את המשכנתא הישנה. פירעון מוקדם של משכנתא לרוב כולל מעין קנס יציאה מוקדמת – הנקרא גם עמלת פירעון מוקדם. בעמלה זו הבנק מחשב את הריבית שהייתם משלמים היום על משכנתא לכמות מסוימת של שנים ואת הריבית שקיבלתם בזמנו על המשכנתא ולמעשה מפחית את הקודמת בזו האחרונה.

הנוסחא לחישוב: ההפרש בין הריביות X שנות ההחזר מהמשכנתא הראשונה שנותרות X הסכום שהחזרתם = עמלת היוון.

ובמספרים: אם החזרתם כבר סכום של 200,000 ₪ מהמשכנתא הישנה, נותר לכם להחזיר משכנתא במשך 17 שנים נוספות וההפרש בין הריביות של המשכנתא הישנה והחדשה עומד על 0.7% עמלת היוון שתשלמו תעמוד על 404,600 ₪ (יש כל מיני הנחות על הסכום הזה ותלויות בשנים שאתם כבר מחזירים את המשכנתא, אבל כמו שאפשר לראות מדובר בסכום לא מבוטל).

בסופו של דבר קיים סיכוי שתשלמו על המשכנתא החדשה יותר, וזאת מכיוון שהתנאים החדשים שלה אולי יותר משתלמים משל המשכנתא הישנה, אבל היא כוללת גם כיסוי המשכנתא הקודמת וגם את תשלום הקנס. ולכן חשוב מאוד לבצע את כל החישובים הרלוונטיים לפני מחזור המשכנתא, כדי שלא יוצר מצב שהיא פשוט לא משתלמת או לא מתאימה לכם.

חשוב לציין כי העמלות אותן נשלם לבנק בעבור מחזור המשכנתא, גם הן משתנות ממסלול אחד למשנהו בשל ההפרש בין הריבית בה לקחנו את המשכנתא ובין הריבית הנוכחית הממוצעת בשוק המשכנתאות – לכן מומלץ מאוד, בכל שינויים במשכנתא להיוועץ ביועץ משכנתאות מנוסה.

טיפ של יועץ משכנתאות: "קחו בחשבון שבמסלולים ה"מסוכנים" (בעלי הריבית המשתנה) יש סיכוי לא רע שהמשכנתא תתייקר ויהיה לכם קשה לחשב את החיסכון בפועל".

מחזור משכנתא

במה להתחשב במחזור משכנתא?

דקה לפני ההחלטה למחזור משכנתא, נסו לקחת כמה כללים נוספים בחשבון:

1. אחרי שהבנתם שאתם רוצים למחזר את המשכנתא, נסו להבין מה הייתה הבעיה בתמהיל המשכנתא הקודם שלא עבד לטובתכם. אם הבעיה בתמהיל הקודם הייתה הריבית הגבוהה או המדד שקושר לקרן לא התאים לכם – אל תחזרו על הטעות הזו שוב, למדו מה המסלול שעובד בעבורכם הכי טוב והבינו במה הוא תלוי.

2. אל תשכחו לעשות סקר שוק רחב כדי לקבל את תנאי המשכנתא הטובים ביותר, גם אם זה אומר לעבור בנק.

3. גודל עמלת הפירעון המוקדם – במידה ובחרתם במסלולים חדשים בהם היא קיימת, נסו להבין על כמה היא עומדת (במידה ואתם בתחילת חיי הנדל"ן שלכם, כנראה שתצטרכו למחזר משכנתא עוד כמה פעמים בחייכם וכדאי ללכת על המסלול המשתלם ביותר גם כאן).

4. אם החלטתם לעבור בנק בעקבות מחזור משכנתא משתלם, אל תשכחו שתצטרכו לשלם שוב על שמאי, רישום בטאבו, ייפוי כוח נוטריוני ועוד. מדובר בתוספות שחשוב מאוד להוסיף לטבלת החישובים שלכם לגבי כדאיות מחזור המשכנתא. אם נשארתם באותו הבנק, ברוב הבנקים תוכלו לחסוך בסעיף הזה וכמובן לחסוך זמן בטרטורים בירוקרטים נוספים.

טיפ חשוב: אם יש לכם משכנתא קודמת בה 50% מהריבית במשכנתא היא בריבית משתנה, תוכלו לשמר את האחוז הזה גם במשכנתא החדשה. כלומר, החוק שהנחיל בנק ישראל לאחרונה, שבו לווים יכולים לקחת משכנתא בריבית משתנה של עד 33% בלבד, לא חל על מחזור המשכנתא בתנאי הזה. במידה ומסלול בריבית פריים אטרקטיבי במצבכם הכלכלי, זה בהחלט משהו לחשוב עליו.

יועץ משכנתאות ממליץ: "עדיף כשאתם לוקחים יועץ משכנתאות לא לשלם לו אחוזים מכמות החיסכון שאתם כביכול הולך לחסוך במחזור המשכנתא – חישוב החיסכון הוא השערתי בלבד, בהתאם לנתונים שהיועץ מכניס למחשבון – במצב שבו אתם משלמים ליועץ אחוזים מהחיסכון אתם למעשה יוצרים אצלו תמריץ ליצור מצג שווא".

מתי לבחור במחזור משכנתא?

 


יועצי משכנתאות מומלצים

במחזור של משכנתא, על אחת כמה וכמה חשוב לבחור ביועץ משכנתאות מנוסה ואובייקטיבי שיעזור לכם בבחירת תמהיל משכנתא שבאמת יחסוך לכם אלפי שקלים (זו לא סיסמא, זה המצב בפועל). בדיוק בשביל זה אספנו לכם רשימה של יועצי משכנתאות המדורגים ביותר שידאגו לכיס שלכם.


שאלות נפוצות לדף זה

מה זה מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא הוא למעשה לקיחת משכנתא נוספת וכיסוי איתה את המשכנתא הישנה. הסיבה לבחור במחזור משכנתא היא מכיוון שהמסלול הקודם של המשכנתא היה לא משתלם ללווה או שהוא לא יכל היה לעמוד בתשלומים. למעשה מחזור משכנתא במידה מסויימת מחליף את המסלול הקודם והלא משתלם.

מה צריך בשביל מחזור משכנתא?

בשביל למחזר משכנתא יש לגשת אל הבנק ולבקש מחזור משכנתא. היות ומדובר בהלוואת משכנתא חדשה לכל דבר, יש לקחת בחשבון המון פרמטרים לפני המחזור: האם הריבית החדשה תשתלם לכם? האם אתם יכולים לעמוד בהחזר החדש? מה לא עבד בתמהיל המשכנתא הקודם שלכם ועוד. לפני מחזור משכנתא כדאי מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות אובייקטיבי כדי לקבל תמונת מצב עדכנית ולבחור במסלול המתאים לכם וכזה שישתלם למצבכם הפיננסי היום.

מה לבדוק לפני מחזור משכנתא?

1. נסו להבין מה לא עבד בתמהיל המשכנתא הקודם שלכם – האם זו הריבית הגבוהה? ההצמדה למדד? ברגע שתבינו מה לא עבד לטובתכם תוכלו להימנע מהטעות הזו בתמהיל המשכנתא החדש.
2. עשו סקר שוק רחב ובחרו את הבנק עם תנאי הריבית הטובים ביותר בשבילם.
3. הבינו על איזה סכום עומדת עמלת הפירעון המוקדם של המשכנתא והם שווה בכלל למחזר. 
4. במחזור משכנתא בבנק אחר אתם מתחילים מחדש במסלול המשכנתא – זה אומר תשלום לשמאי, ייפוי כוח נוטריוני ועוד. 





אין לעשות שימוש בתוכן ללא אישור בכתב (ניתן לקבל אישור בתנאים מסויימים). שימוש בתכנים ללא אישור מהווה הפרת חוק זכויות יוצרים ויהווה עילה לתביעה.

שים לב! הנך מחובר בשם הלקוח . התנתק