עוד
מוקד מידרג: 1-700-707-233

מחזור משכנתא

מחזור משכנתא זה מסלול שמאפשר לקחת משכנתא חדשה, בתנאים טובים יותר מהמשכנתא הקודמת. מחזור משכנתא אולי נשמע חלומי, והוא אכן יכול להוות פתרון טוב במקרים מסוימים, אבל לא תמיד הוא יהיה זול יותר מהמשכנתא הקודמת. מתי כדאי לעשות מחזור משכנתא, כמה זה עולה ובאילו גורמים כדאי להתחשב לפני שמחליטים על מחזור משכנתא? כל הפרטים במאמר הבא


מה זה מחזור משכנתא

כשמדברים על מחזור משכנתא למעשה מתכוונים ללקיחת משכנתא חדשה, בתנאים יותר טובים מהמשכנתא הקודמת, שאיתה מכסים את המשכנתא הישנה והלא משתלמת, או כשעוברים לדירה אחרת וצריך "לחסל" את המשכנתא הקודמת. למעשה, במחזור נכון של משכנתא, אפשר לחסוך אלפי שקלים בהחזרים השנתיים.

 


סיבות למחזור משכנתא

סיבה נפוצה למחזור משכנתא היא שלעיתים מתקיימים שינויים משמעותיים בריבית במשק או בחיים האישיים שלכם המשפיעים על כדאיות מסלול המשכנתא הקיים.

לדוגמא, מצב שהתרחש לפני כמה שנים בו חלו שינויים במשק שהובילו לירידה משמעותית בריבית בנק ישראל. כל מי שנטל משכנתא בריבית קבועה לא הרוויח מהירידה התלולה בריבית ויותר ויותר אנשים נכנסו לחובות בהחזרי המשכנתא. כדי לנסות למנוע מצב זה, בנק ישראל למעשה מאפשר ללווה להחליף את תנאי המשכנתא הקודמים שלו לתנאים אטרקטיביים יותר, כלומר - למחזר את המשכנתא.

סימן שאלה איך בודקים אם הריבית עלתה או ירדה מהתקופה שנטלתם משכנתא? בדקו באתר בנק ישראל מה היה אחוז הפריים בתקופת לקיחת המשכנתא שלכם ועל כמה הוא עומד היום. אם קיים הפרש משמעותי אפשר לשקול מחזור משכנתא.

סיבה נוספת למחזור המשכנתא היא שינויים פיננסיים שלכם: קיבלתם דירה בירושה? השתחררה תוכנית חיסכון או קופת גמל? תוכלו לשנות את פריסת התשלומים כדי לסיים עם ההחזרים מוקדם יותר. לפעמים מתרחשים שינויים פחות משמחים כמו ירידה בהכנסה החודשית או חובות בהחזרים החודשיים. אופציית מחזור המשכנתא נמצאת שם בדיוק בשביל זה - כדי שתוכלו לשנות את פריסת תשלומי החוב בהתאם ליכולות החדשות שלכם.

טיפ במידה ובאמת נכנס לכם כסף ממקור מפתיע, כדאי שתשקלו לפרוע לפחות חלק מסכום ההלוואה כדי לשלם פחות ריבית.

 

מחזור משכנתא

כמה עולה מחזור משכנתא?

כוכבית קטנה דבר ראשון, לפני שאתם פונים למחזור המשכנתא, קבלו מהבנק כמה נתונים עדכניים לגבי ההחזרים שלכם: מאיזה סוגים מורכבת המשכנתא, איזה סכומים לקחתם בכל מסלול ומה גובה הריבית ועמלת הפירעון בכל מסלול ומסלול במשכנתא הקיימת שלכם.

במחזור משכנתא, אתם לוקחים משכנתא חדשה ומכסים איתה את המשכנתא הישנה. פירעון מוקדם של משכנתא לרוב כולל מעין קנס יציאה מוקדמת, הנקרא גם עמלת פירעון מוקדם. בעמלה זו הבנק מחשב את הריבית שהייתם משלמים היום על משכנתא לכמות מסוימת של שנים ואת הריבית שקיבלתם בזמנו על המשכנתא ולמעשה מפחית את הקודמת בזו האחרונה.

הנוסחא לחישוב: ההפרש בין הריביות X שנות ההחזר מהמשכנתא הראשונה שנותרות X הסכום שהחזרתם = עמלת היוון.

חץ ובמספרים: אם החזרתם כבר סכום של 200,000 ₪ מהמשכנתא הישנה, נותר לכם להחזיר משכנתא במשך 17 שנים נוספות וההפרש בין הריביות של המשכנתא הישנה והחדשה עומד על 0.7% עמלת היוון שתשלמו תעמוד על 404,600 ₪ (יש כל מיני הנחות על הסכום הזה ותלויות בשנים שאתם כבר מחזירים את המשכנתא, אבל כמו שאפשר לראות מדובר בסכום לא מבוטל).

בסופו של דבר קיים סיכוי שתשלמו על המשכנתא החדשה יותר, וזאת מכיוון שהתנאים החדשים שלה אולי יותר משתלמים משל המשכנתא הישנה, אבל היא כוללת גם כיסוי המשכנתא הקודמת וגם את תשלום הקנס. ולכן חשוב מאוד לבצע את כל החישובים הרלוונטיים לפני מחזור המשכנתא, כדי שלא יוצר מצב שהיא פשוט לא משתלמת או לא מתאימה לכם.

חשוב לציין כי גם העמלות שמשלמים לבנק על מחזור המשכנתא משתנות ממסלול אחד למשנהו, בשל ההפרש בין הריבית בה לקחנו את המשכנתא ובין הריבית הנוכחית הממוצעת בשוק המשכנתאות. לכן, מומלץ מאוד בכל שינויים במשכנתא להיוועץ ביועץ משכנתאות מנוסה.

טיפ קחו בחשבון שבמסלולים ה"מסוכנים" (בעלי הריבית המשתנה) יש סיכוי לא רע שהמשכנתא תתייקר ויהיה לכם קשה לחשב את החיסכון בפועל.

טיפ כשאתם לוקחים יועץ משכנתאות, עדיף לא לשלם לו אחוזים מכמות החיסכון שאתם כביכול הולך לחסוך במחזור המשכנתא כיוון חישוב החיסכון הוא השערתי בלבד, בהתאם לנתונים שהיועץ מכניס למחשבון. במצב שבו אתם משלמים ליועץ אחוזים מהחיסכון אתם למעשה יוצרים אצלו תמריץ ליצור מצג שווא.

 

מדד המחירים

במה להתחשב במחזור משכנתא?

רגע לפני מחזור המשכנתא, יש כמה גורמים נוספים שכדאי לקחת בחשבון:

אחד אחרי שהבנתם שאתם רוצים למחזר את המשכנתא, נסו להבין מה הייתה הבעיה בתמהיל המשכנתא הקודם שלא עבד לטובתכם. אם הבעיה בתמהיל הקודם הייתה הריבית הגבוהה או המדד שקושר לקרן לא התאים לכם - אל תחזרו על הטעות הזו שוב, למדו מה המסלול שעובד בעבורכם הכי טוב והבינו במה הוא תלוי.

שתיים אל תשכחו לעשות סקר שוק רחב כדי לקבל את תנאי המשכנתא הטובים ביותר, גם אם זה אומר לעבור בנק.

שלוש במידה ובחרתם במסלולים חדשים בהם קיימת עמלת פירעון מוקדם, נסו להבין על כמה היא עומדת (במידה ואתם בתחילת חיי הנדל"ן שלכם, כנראה שתצטרכו למחזר משכנתא עוד כמה פעמים בחייכם וכדאי ללכת על המסלול המשתלם ביותר גם כאן).

ארבע אם החלטתם לעבור בנק בעקבות מחזור משכנתא משתלם, אל תשכחו שתצטרכו לשלם שוב על שמאי, רישום בטאבו, ייפוי כוח נוטריוני ועוד. מדובר בתוספות שחשוב מאוד להוסיף לטבלת החישובים שלכם לגבי כדאיות מחזור המשכנתא. אם נשארתם באותו הבנק, ברוב הבנקים תוכלו לחסוך בסעיף הזה וכמובן לחסוך זמן בטרטורים בירוקרטים נוספים.

 


מחיר ייעוץ משכנתאות עבור מחזור משכנתא

מחיר ייעוץ משכנתאות עבור מחזור משכנתא משתנה לפי מורכבות התיק, זאת אומרת - אם יש ליועץ המשכנתאות הרבה עבודה כי מדובר על לקוח עם בעיות פיננסיות או על מעבר בין בנקים שונים, הייעוץ יעלה יותר. 

כסף מחיר יועץ משכנתאות עבור תיק מחזור משכנתא רגיל - 3,000-6,000 ₪.

כסף מחיר יועץ משכנתאות עבור תיק מחזור משכנתא מורכב - 5,000-10,000 ₪. 

כסף מחיר יועץ משכנתאות עבור תיק מחזור משכנתא יחד עם איחוד הלוואות - 8,000-12,000 ₪. 


יועצי משכנתאות מומלצים

במחזור משכנתא חשוב לבחור ביועץ משכנתאות מנוסה שיעזור לכם בבחירת תמהיל משכנתא שבאמת יחסוך לכם אלפי שקלים (זו לא סיסמא, זה המצב בפועל). בדיוק בשביל זה אספנו לכם רשימה של יועצי משכנתאות מומלצים שידאגו לכיס שלכם.


;

שאלות נפוצות לדף זה

מה זה מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא הוא למעשה לקיחת משכנתא נוספת וכיסוי איתה את המשכנתא הישנה. הסיבה לבחור במחזור משכנתא היא מכיוון שהמסלול הקודם של המשכנתא היה לא משתלם ללווה או שהוא לא יכל היה לעמוד בתשלומים. למעשה מחזור משכנתא במידה מסויימת מחליף את המסלול הקודם והלא משתלם.

מה צריך בשביל מחזור משכנתא?

בשביל למחזר משכנתא יש לגשת אל הבנק ולבקש מחזור משכנתא. היות ומדובר בהלוואת משכנתא חדשה לכל דבר, יש לקחת בחשבון המון פרמטרים לפני המחזור: האם הריבית החדשה תשתלם לכם? האם אתם יכולים לעמוד בהחזר החדש? מה לא עבד בתמהיל המשכנתא הקודם שלכם ועוד. לפני מחזור משכנתא כדאי מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות אובייקטיבי כדי לקבל תמונת מצב עדכנית ולבחור במסלול המתאים לכם וכזה שישתלם למצבכם הפיננסי היום.

מה לבדוק לפני מחזור משכנתא?

1. נסו להבין מה לא עבד בתמהיל המשכנתא הקודם שלכם - האם זו הריבית הגבוהה? ההצמדה למדד? ברגע שתבינו מה לא עבד לטובתכם תוכלו להימנע מהטעות הזו בתמהיל המשכנתא החדש.
2. עשו סקר שוק רחב ובחרו את הבנק עם תנאי הריבית הטובים ביותר בשבילם.
3. הבינו על איזה סכום עומדת עמלת הפירעון המוקדם של המשכנתא והם שווה בכלל למחזר. 
4. במחזור משכנתא בבנק אחר אתם מתחילים מחדש במסלול המשכנתא - זה אומר תשלום לשמאי, ייפוי כוח נוטריוני ועוד. 

אנשים שהתעניינו במחזור משכנתא התעניינו גם בזה...

יועצי משכנתאות מומלצים
תכנון משכנתא
ייעוץ משכנתאות
מיחזור משכנתא
מה זה מיחזור משכנתא?
מפתח לבית
מה זה הלוואת בלון?
מפתח שמדמה משכנתא לדירה
מה זה הלוואת גרייס?
אילוסטרציה ללקיחת משכנתא: בית בתוך צנצנת כסף
יועץ משכנתאות - מחירים
אילוסטרציה ללקיחת משכנתא: בית בתוך צנצנת כסף
מה זה משכנתא?
משכנתא על בית
מה זה משכנתא הפוכה?
גרף של ריבית פריים
מה זה ריבית פריים?
מפתח לבית חדש
מה זה גרירת משכנתא?
בית שלקחו עליו משכנתא עם ביטוח
מה זה ביטוח משכנתא?
כסף למשכנתא על בית
מה זה לוח שפיצר?
משכנתא – מילון מושגים
מחיר למשתכן - ממה צריך להיזהר?
הלוואת גרייס והלוואת בלון
לוח סילוקין
משכנתא הפוכה
משכנתא והלוואה
מה ההבדל בין משכנתא להלוואה?
הון עצמי למשכנתא
כמה הון עצמי צריך למשכנתא?
תכנון משכנתא
תמהיל משכנתא
אישור עקרוני למשכנתא
מה זה אישור עקרוני למשכנתא?
חישוב משכנתא
מאיזה גיל אפשר לקחת משכנתא?
ריבית על בית
מתי מתחילים לשלם משכנתא במחיר למשתכן?
חישוב משכנתא
מה זה ריבית דריבית?
משכון דירה
מה זה משכון דירה?
אילוסטרציה לבדיקת שמאי | התבוננות בבית דרך זכוכית מגדלת
איך לוקחים משכנתא
אילוסטרציה לריבית פריים במשכנתא - שקי כסף ודגם של בית על מאזניים
ריבית פריים במשכנתא
מה ההבדל בין מחיר למשתכן למחיר מופחת
מה ההבדל בין מחיר למשתכן למחיר מופחת?
אישור עקרוני למשכנתא
איך מקבלים אישור עקרוני למשכנתא?
דירה בהנחה
מה זה דירה בהנחה?
בניינים של פרויקט מחיר למשתכן
מה זה מחיר למשתכן?
מדד המחירים
מה זה הלוואה צמודה למדד?
בדיקת ביטוח חיים באתר הר הביטוח
ביטוח חיים למשכנתא - מה זה?
טופס אישור גרירת משכנתא
גרירת משכנתא
חתימה על משכנתא שנייה
משכנתא לדירה שנייה
מפתח שמדמה משכנתא לדירה
משכנתא ללא הון עצמי
פנסיונר בודק את האפשרות של משכנתא פנסיונית
מה זה משכנתא פנסיונית?
מחיר למשתכן
מה ההבדל בין מחיר מטרה למחיר למשתכן?
יועץ משכנתאות מסביר מה זה משכנתא שנייה
משכנתא מדרגה שנייה - מה זה?
יועצת משכנתאות מסבירה מה זה משכנתא מדרגה ראשונה
משכנתא מדרגה ראשונה - מה זה?
חתימה על משכנתא חוץ בנקאית
משכנתא חוץ בנקאית - מה זה?
מחשבון לחישוב פריסת הלוואות
איחוד הלוואות
משכנתא והלוואה
מסורבי משכנתא
אישור עקרוני למשכנתא
אישור עקרוני למשכנתא
יועץ משכנתאות מסביר מה זה שטר משכנתא
מה זה שטר משכנתא?
חישוב משכנתא
משכנתא לכל מטרה
יועצת משכנתאות מסבירה על ההבדל בין משכנתא למשכון
מה ההבדל בין משכנתא למשכון?
גרף של ריבית פריים
מה זה פריים לא צמוד?
מה קורה למשכנתא אם אחד מבני הזוג נפטר
מה קורה למשכנתא אם אחד מבני הזוג נפטר?
יועץ משכנתאות מסביר מה זה הלוואת שפיצר
מה זה הלוואת שפיצר?
דירות שנבנו על ידי קבלן
מה זה הלוואת קבלן?
יעוץ משכנתאות לקניית דירה
מה זה הלוואת גישור?
עד איזה גיל אפשר לקחת משכנתא
עד איזה גיל אפשר לקחת משכנתא?
מפתחות לדירה שנקנתה בעזרת משכנתא
מה זה קרן הלוואה?
משכנתא ריבית קבועה צמודה למדד
מה זה ריבית קבועה צמודה למדד?
בדיקה לגבי משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד או לא צמודה למדד
מה ההבדל בין ריבית קבועה צמודה ללא צמודה?

אין לעשות שימוש בתוכן ללא אישור בכתב (ניתן לקבל אישור בתנאים מסויימים). שימוש בתכנים ללא אישור מהווה הפרת חוק זכויות יוצרים ויהווה עילה לתביעה.

שים לב! הנך מחובר בשם הלקוח . התנתק