משכנתא חוץ בנקאית היא הלוואה לרכישת נכס או דיור שניתנת על ידי גורמים פיננסיים שאינם בנקים מסורתיים, כמו חברות ביטוח, קרנות אשראי פרטיות, קרנות נדל"ן או פלטפורמות להלוואות חברתיות.

 הגופים האלו מפוקחים על ידי רשות שוק ההון ולא על ידי המפקח על הבנקים מטעם בנק ישראל מה שמוביל לשוני בין המשכנתאות.

משכנתא חוץ בנקאית שונה ממשכנתא בנקאית בעיקר בארבעה תנאים: 

 תנאי מימון: בגלל הרגולציה השונה גם תנאי המימון שונים - בנקים למשכנתאות יכולים לתת אחוז מימון של עד 75% משווי הנכס ובמשכנתא חוץ בנקאית אפשר לקבל עד 90%. כל גוף חוץ בנקאי מאפשר אחוזי מימון שונים. 

 גמישות: במשכנתא חוץ בנקאית כושר ההכנסה של הלווה יכול להיות נמוך יותר מבבנק ולכן יש ללווה גמישות גדולה יותר בכסף שהוא מביא לעיסקה. חוץ מזה גם אחוז המימון משפיע על ההון העצמי שהלקוח צריך להביא לעיסקה מה שנותן לכם אפשרות להביא הון עצמי נמוך יותר לעיסקה.

 ריביות: אין כלל אצבע בריביות שהגופים החוץ בנקאים מציעים אך כמעט תמיד הריביות יהיו גבוהות יותר מבמסלולים שמוצעים בבנקים. יכול להיות גוף חוץ בנקאי שמציע 12 מסלולי משכנתא שונים ויכול להיות גוף שיציע מסלול אחד בלבד של פריים + אחוז מסויים.  

 עמלות: גם בעמלות אין כלל אצבע, גופים חוץ בנקאיים דורשים עמלות שונות אחד מהשני, כמעט תמיד הן יהיו גבוהות משמעותית מעמלות שהבנק מציע. הדוגמה הטובה ביותר היא עמלת פתיחת תיק. בבנקים למשכנתאות העמלה מוגבלת לעד 360 ש"ח ובגופים חוץ בנקאיים העמלות נעות בין 360 ש"ח ל5% מסך ההלוואה - שזה אומר עשרות אלפי שקלים.

תהליך לקיחת משכנתא חוץ בנקאית דומה ללקיחת משכנתא מהבנק עם כמה תוספות בירוקרטיות:

 הכנת המסמכים הדרושים: במשכנתא חוץ בנקאית הגוף המלווה דורש מעט יותר מסמכים ממה שהבנק מבקש. לדוגמה, דו"ח נתוני אשראי, היסטוריה של בעיות פיננסיות מול הבנק, היסטוריית עו"ש של שנה-שנתיים (לעומת שלושה חודשים בד"כ בבנקים) ושתי תעודות מזהות לכל מלווה - למשל ת"ז ורישיון נהיגה.

 פנייה למספר גופי מימון לקבלת הצעות: כל גוף חוץ בנקאי מציע תנאים שונים לגמרי אחד מהשני, וחשוב לבדוק כמה שיותר הצעות.

 שמאי משכנתא ועו"ד: אחרי קבלת ההצעה גופים חוץ בנקאים דורשים תהליך מורחב מול עו"ד ושמאי משכנתא. חתימות העו"ד זהות לחתימות מול הבנקים אבל בדרך כלל גופים חוץ בנקאיים דורשים בדיקת שמאות מורחבת (תקן 19) לנכס שאותו משעבדים, מה שמעלה את מחיר השמאי ל-5,000 ש"ח לעומת חצי מזה בשמאות משכנתא סטנדרטית.

לרוב, לקוחות יעדיפו לקחת משכנתא מבנק למשכנתאות, אבל אם הם נתקלים בקשיים או סירוב מהבנק - הם יפנו לגוף חוץ בנקאי. משכנתא חוץ בנקאית מתאימה למקרים שבהם הבנק לא מאשר את ההלוואה כלל, או כשהוא מציע סכום מימון נמוך מדי. לדוגמה:

 כשההון העצמי של הרוכשים נמוך מדי ביחס למחיר הנכס.

 אם יש קשיים בהוכחת הכנסה סדירה.

 אם יש צורך מהיר במימון להשלמת עסקה.

 אם הנכס המיועד מורכב או חריג, והבנק מסרב לשעבד אותו.

 משכנתא הפוכה - גופים חוץ בנקאיים מתמחים במשכנתא הפוכה ומציעים לעיתים קרובות תנאי פירעון וסילוק נוחים יותר.

 כשלקוח פונה לגוף חוץ בנקאי שואלים אותו בדרך כלל למה הוא פנה, יש לכך שתי סיבות: 

 גוף חוץ בנקאי יודע שהמשכנתא שהוא נותן תהיה יקרה יותר ממשכנתא מבנק למשכנתאות, ולא רוצה להתחיל את התהליך לפני שזה מובן ללקוח.

 הגוף החוץ בנקאי לא רוצה לתת משכנתא שתיפרע מהר רק בגלל שיש ללקוח בעיה נקודתית מול הבנק. למשל אם יש לקוח שמצפה לקבל בקרוב סכום גדול כמו מענק מהעבודה או ירושה שישלימו לו את ההון העצמי שהוא צריך בשביל לקבל משכנתא.

יועץ משכנתאות מקצועי יכול לסייע בתהליך המשכנתא החוץ בנקאית בכמה דרכים:

 ביצוע השוואה בין הצעות שונות מגופים חוץ בנקאיים: התנאים בגופים חוץ בנקאיים שונים מאוד בין אחד לשני ויועץ משכנתאות יודע להתאים בין הצרכים של הלקוח לתנאים שמוצעים.

 ריכוז המסמכים והגשת הבקשה: היועץ מרכז את כל המסמכים ומגיש אותם לגופים החוץ בנקאיים, היועץ גם יודע להגיד מראש מה תצטרכו ועל מה אפשר לוותר.

 בניית תמהיל משכנתא: היועץ מתאים את תמהיל המשכנתא ואת שיטת ההחזר הטובים ביותר למצב הכלכלי של הלווה.

 ניהול המשא ומתן מול הגוף המלווה ובדיקת ההיבטים המשפטיים.

 הרבה גופים חוץ בנקאיים לא עובדים ישירות מול לקוחות ומפנים אוטומטית לקוחות שבאים אליהם ליועץ משכנתאות חיצוני.

מחיר ייעוץ למשכנתא חוץ בנקאית גבוה ממחיר של יעוץ למשכנתא מבנק. המחיר תלוי במורכבות התיק - אם יש ללווה חובות או בעיות פיננסיות אחרות התיק יהיה מורכב יותר וגם המחיר יעלה בהתאם. 

 מחיר ייעוץ משכנתאות בתיק רגיל ינוע בין 7,000-9,000 ש"ח לפני מע"מ.

 מחיר ייעוץ משכנתאות בתיק מורכב ינוע בין 12,000-20,000 ש"ח לפני מע"מ, ובמקרים חריגים גם יותר מכך.

משכנתא חוץ בנקאית היא לא עסק פשוט, וחשוב שיהיה גורם שאפשר לסמוך עליו שילווה אתכם בתהליך. בדיוק בשביל זה הכנו לכם רשימה של יועצי משכנתאות מומלצים שיעזרו לכם לקחת את המשכנתא הכי טובה עבורכם. אחרי הייעוץ ניצור איתכם קשר כדי לשמוע גם את חוות דעתכם. בהצלחה!