קניתם דירה ולקחתם משכנתא בתנאים נוחים, ועכשיו אתם רוצים לקנות נכס אחר במקום בלי לאבד את המשכנתא? ובכן, לא מדובר במדע בדיוני, אלא בגרירת משכנתא. במקום שתמכרו את הדירה, תסגרו את המשכנתא הקיימת ותקחו אחת חדשה על הדירה הבאה, מעבירים אל הדירה החדשה את המשכנתא הישנה והטובה, ונהנים מכל העולמות. 

לגרירת משכנתא יש יתרונות רבים:

 משכנתא עם תנאים טובים - זה לא סוד שמחירי הדירות עולים משנה לשנה ואיתם גם הריבית, וכנראה המשכנתא שאדם לקח בשנת 2008 תהיה בתנאים משתלמים יותר ממשכנתא עבור אותו נכס בשנת 2021, גם מבחינת הריבית וגם מבחינת תמהיל המשכנתא. לכן, אם המשכנתא הנוכחית בתנאים טובים יותר ממה שתוכלו להשיג היום, שווה לעשות גרירת משכנתא.

 חיסכון בעמלת פירעון - אם תסגרו את המשכנתא לפני הזמן (במקרה של מכירה למשל), תצטרכו לשלם עמלת פירעון מוקדם, מה שעלול להכביד עליכם יחד עם ההחזרים של המשכנתא החדשה שתיקחו במקום זאת שסגרתם. בגרירת משכנתא אין עמלת פירעון כיוון שהמשכנתא לא נסגרת , אלא נגררת.  

גרירת מסלולים - יש אפשרות לגרור מסלולים מסוימים מתוך המשכנתא ולא את כולה (למשל מסלול בריבית פריים), ובמקביל לסגור את המסלולים האחרים במשכנתא ולשלם עליהם עמלת פירעון מוקדם. בתנאים מסויימים צעד כזה עשוי להיות משתלם יותר מאשר לגרור את המשכנתא כולה. כמובן שכל זה על רגל אחת, ולפני כל צעד כזה חשוב להתייעץ עם הבנק או עם יועץ משכנתאות.

גרירת משכנתא היא אופציה משתלמת אם המשכנתא שלכם נוחה, אבל היא לא מתאימה בכל מצב ויש בה גם לא מעט סיכונים שצריך לקחת בחשבון:

 משכנתא נוספת - יש סיכוי לא רע שהדירה החדשה שאתם רוצים להעביר אליה את המשכנתא תהיה יקרה יותר מהדירה הראשונה, מה שיצריך מכם לקחת משכנתא נוספת על ההפרש בין שתי הדירות. רק שהפעם, המשכנתא על ההפרש לא תהיה לפי התנאים הנוחים שקיבלתם בעבר, אלא לפי התנאים שייקבעו באותו היום בו תחתמו על המשכנתא החדשה. כך, בנוסף לסכום שהתרגלתם לשלם בכל חודש על המשכנתא, תצטרכו לשלם סכום נוסף על המשכנתא השנייה, מה שיכול להכביד בסוף החודש ואפילו להיות מעבר ליכולת הכלכלית שלכם.

 שבויים של הבנק - גרירת משכנתא אפשר לעשות רק באותו הבנק. זה אולי נשמע הגיוני, אבל זה לא ממש בא לטובת הלקוח: במידה ותצטרכו לקחת משכנתא נוספת על ההפרש בין הדירה הראשונה לשנייה תהיו חייבים לקחת אותה דרך אותו הבנק. הבנק עלול לנצל את העבודה שאתם סוג של "לקוח שבוי" ולא ימהר לתת את המשכנתא הכי משתלמת מבחינתכם.

לגרירת משכנתא יתרונות וחסרונות, אבל הנה שתי דוגמאות שימחישו לכם האם באמת כדאי לגרור משכנתא או לא:

 מתי לא כדאי לגרור משכנתא: שווי המשכנתא הקיימת הוא 200,000 ₪, ושני שליש מהסכום נמצאים בריבית פריים מינוס 0.2. יש הפרש גדול במחיר בין הדירה הראשונה לשנייה ותצטרכו לקחת משכנתא נוספת על ההפרש בשווי של 1,000,000 ₪. במקרה הזה לא בטוח שגרירת משכנתא משתלמת, כי המשכנתא החדשה שתקחו תהיה בתנאים פחות טובים מהראשונה, ותצטרכו לעמוד בהחזרי שתי ההלוואות בכל חודש. לכן, במקרה הזה יהיה שווה אולי לבדוק על מחזור משכנתא (אפילו מול בנק אחר) מאשר לגרור את המשכנתא. 

מתי כן כדאי לגרור משכנתא: שווי המשכנתא הקיימת הוא 150,000 ₪ וכל הסכום נמצא במסלול ריבית פריים מינוס 0.8. יש הפרש בין עלות הדירה הראשונה לשנייה ותצטרכו לקחת משכנתא נוספת על 850,000 ₪. במקרה הזה, יהיה שווה לגרור את המשכנתא הישנה בנוסף ללקיחת אחת נוספת כתוצאה מתמהיל מהשכנתא והריבית הנמוכה, שכבר לא ניתן להשיג. 
 

הצעד הראשון בתהליך גרירת משכנתא הוא לקיחת נשימה ארוכה. מדובר בתהליך ביורוקרטי לא קטן, שזהה כמעט לגמרי ללקיחת משכנתא ראשונה ומשתנה לפי שני מצבים: גרירת משכנתא במקרה של קניית דירה, וגרירת משכנתא במקרה שעדיין לא קניתם דירה.
 

גרירת משכנתא יחד עם קניית נכס 

אם יש לכם כבר דירה שאתם רוצים לגרור אליה את המשכנתא, תצטרכו לבקש מהבנק אישור עקרוני, והוא יבקש מכם ים של מסמכים. שימו לב - חשוב להבין שלא מדובר בחתימה על מסמך אחד ותצטרכו לפנות זמן מראש כדי להכין את כל הטפסים והאישורים שתצטרכו, בניהם: תלושי משכורת, תעודות זהות, חוזה מכר של הדירה שבבעלותכם, נסח טאבו, חוזה מכר של הדירה החדשה, טופס בקשה להלוואה, טופס זכאות להלוואה, הצגת ערבות בנקאית, אישורים מיוחדים של משרד השיכון ועוד.

אחרי שתגישו את המסמכים האלה, יקרו השלבים הבאים:

 סקירת הבקשה - הבנק יבדוק את הבקשה שלכם ויחליט תוך מספר ימים האם לאשר לכם את גרירת המשכנתא.

 מכתב כוונות לגרירת משכנתא - במידה והכל תקין הבנק יאשר את גרירת המשכנתא, הוא יבקש מכם לבצע לנכס החדש הערכת שווי על ידי שמאי, ובנוסף תצטרכו להגיש לו מכתב כוונות לגרירת משכנתא (מקבלים מהבנק), בו אתם מצהירים על הסכם והמסלולים הקיימים במשכנתא שאתם רוצים לגרור.

 חתימה על משכנתא חדשה - אם תרצו לקחת משכנתא נוספת מהבנק על ההפרש בין שווי הדירה הראשונה לשנייה, תשבו עם הבנק למשא ומתן על לקיחת משכנתא ותחתמו על קבלת ההלוואה.

 גרירת המשכנתא - במידה ולא תצטרכו להציג עוד אישורים, מסמכים וטופסיאדה אחרת, הבנק יבצע מספר פעולות שיעבירו את השעבוד מהדירה הישנה לחדשה ויגרור אליה את המשכנתא הקיימת.

גרירת משכנתא לפני קניית נכס

גרירת משכנתא עדיף לעשות כשאתם כבר בשלבי קנייה מתקדמים של דירה חדשה. אם כבר מצאתם קונה לדירה הישנה ועוד לא מצאתם את החדשה, זה לא נורא ואתם עדיין יכולים לעשות גרירת משכנתא, רק שזה נהיה יותר מסובך. במקום שהמשכנתא תיגרר לדירה החדשה, היא תיגרר לפיקדון בבנק.

מה זה אומר? בהתחלה תצטרכו לבצע את השלבים המוזכרים בגרירת משכנתא אחרי קניית נכס: תצטרכו לבקש אישור עקרוני מהבנק ולהעביר לו את כל המסמכים והטפסים הרלוונטיים. במקום שהבנק יגרור את המשכנתא לנכס החדש, הוא יגרור אותה לפיקדון חדש שייפתח עבורכם בבנק, שם המשכנתא תישמר. כלומר, אתם ממשיכים להחזיר בכל חודש את הלוואות המשכנתא, אבל הכסף עצמו יוזרם אל הפיקדון וימתין שם עד שתקנו את שאליה תגררו את המשכנתא.

 שימו לב שעל התענוג הזה תצטרכו להוסיף עוד 5-10% מערך המשכנתא כביטחון לבנק (מההון האישי שלכם), למקרה שהחוב יגדל בגלל שינויים בריבית או במדדים. התשלומים ימשיכו לעבור לשם עד שתמצאו את הדירה שתרצו לגרור אליה את המשכנתא, ואז כל התשלומים שהצטברו בפיקדון ישתחררו לטובת המשכנתא וקניית הדירה החדשה, אותה הבנק ישעבד.

בנק ישראל לא משאיר לבנקים הרבה ברירות ולרוב מחייב אותם לאשר גרירת משכנתא. יחד עם זאת, יש עדיין מקרים בהם הבנק יכול לסרב לבקשה שלכם, ואלו הסיבות הנפוצות:

 חורג ממגבלת המימון - אי אפשר לקבל מימון שגבוה מ-75% משווי הדירה הראשונה. ובמילים אחרות, אם לקחתם משכנתא בשווי 700,000 ₪, ואתם רוצים לבצע גרירת משכנתא לנכס חדש וזול יותר שהעלות הכללית שלו עומדת על 800,000 ₪, מדובר ביותר מ-75% מהמימון המותר, והבנק יסרב למהלך.

 הנכס מסכן את הבנק - הבנק יכול להרגיש שהנכס הספציפי שאתם רוצים לגרור אליו את המשכנתא יסכן את יכולת החזר ההלוואה שלכם, כמו למשל במקרה של אזור שעומד לפני פינוי בשנים הקרובות, ואז הוא יוכול לסרב לגרירת המשכנתא.

 החמרה במצב הכלכלי - במידה והמצב הכלכלי שלכם השתנה לרעה משמעותית ואתם לא עומדים בהחזרי ההלוואות, יש נגדכם הליכי הוצאה לפועל וכו', הבנק יכול לסרב לבקשה שלכם לגרור את המשכנתא.

אם תתקלו בסירוב משכנתא, חשוב שתדעו שלא מדובר בגזירת גורל. תוכלו "לסלק" את המשכנתא הנוכחית ולקחת במקום מהבנק (או מכל בנק אחר) משכנתא חדשה על כלל הסכום שאתם צריכים לרכישת הדירה החדשה. בכל אופן, במקרה של סירוב חשוב לשקול את כל החלופות ולהתייעץ, כדי שתבחרו באפשרות שהכי נכונה בשבילכם.  
 

גרירת משכנתא היא פרוצדורה לא קטנה מבחינת הבנק, והיא לא באה בחינם. אמנם זה כסף קטן לעומת המשכנתא שאתם לוקחים, אבל עדיין חשוב לדעת שיש עמלה על הגרירה בסכום משתנה בין הבנקים שנעה בין 550-750 ₪.

המחיר האמיתי של גרירת משכנתא נמצא בגרירה שלה לפיקדון. אם אתם לא גוררים לפיקדון לא תצטרכו לשלם את זה כמובן, אבל אם כן - תהיה עמלה נוספת שנעה בין 0.3%-0.5% משווי המשכנתא. במילים אחרות, תצטרכו להוסיף עוד אלפי או עשרות אלפי שקלים, מה שיכול להכביד מאוד ולכן שווה לשקול את העלות הזאת כשחושבים על גרירת משכנתא.

גרירת משכנתא זאת החלטה לא פשוטה עם הרבה משמעויות והתחייבויות, והיא לא מתאימה לכל אחד. לפני שאתם ניגשים לבנק ובמקשים להתחיל בתהליך, חשוב להתייעץ, להתלבט ולהחליט אם בגרירה מתאימה במקרה שלכם. תוכלו להיעזר באחד מיועצי המשכנתאות המומלצים באתר, המדורגים על ידי לקוחות קודמים, בדיוק כמוכם.