משכנתא למשפרי דיור מיועדת לאנשים שכבר מחזיקים בדירה בבעלותם ומתכננים לרכוש דירה חדשה - בדרך כלל גדולה, מרווחת או באזור טוב יותר.

משפרי דיור הם אדם או זוג שמתכוונים למכור את הדירה הנוכחית שלהם כדי לממן חלק מהרכישה החדשה. גם מי שסיים לשלם את המשכנתא הישנה שלו אבל עדיין מחזיק בדירה, נחשב למשפר דיור. 

 בגלל הרגולציה של בנק ישראל, צריך להבדיל בין משפרי דיור לרוכשים של דירה להשקעה. המימון במשכנתא למשפרי דיור מיועד למעבר מדירה לדירה, ולא לרכישת דירה שנייה להשקעה.

כשקיימת כבר משכנתא על הדירה הנוכחית, יש כמה דרכים להתמודד עם מימון הדירה החדשה:

 לקיחת משכנתא נוספת במקביל: מדובר על מצב בו לוקחים משכנתא חדשה לרכישת הדירה החדשה, במקביל לתשלום המשכנתא על הדירה הישנה. המצב הזה מתאים למי שיכול לעמוד כלכלית בשני החזרים חודשיים לתקופה מוגבלת, עד למכירת הדירה הישנה.

 גרירת משכנתא: מצב בו המשכנתא הקיימת עוברת מהדירה הישנה לדירה החדשה, ככה שהתנאים המקוריים של המשכנתא (ריבית, מסלולים, ותקופת החזר) נשמרים ללא שינוי. זו אפשרות טובה אם תנאי המשכנתא הקיימת נוחים מאוד ואתם לא רוצים להפסיד אותם.

 הלוואת גישור: זו הלוואה זמנית וקצרת מועד (לרוב עד שנתיים) שמטרתה "לגשר" על פער הזמנים בין רכישת הדירה החדשה למכירת הישנה. את ההלוואה משלמים במלואה ברגע שמתקבלים את כספי המכירה של הדירה הישנה. הלוואה כזו מאפשרת ללווים לעבור לדירה החדשה בלי לחץ שבמכירה מהירה של הדירה הקיימת.

 כל אחת מהאפשרויות מצריכה בדיקת כדאיות כלכלית והתייעצות עם מומחה שיבדוק את היכולות הפיננסיות וההחזרים הצפויים.

במשכנתא למשפרי דיור, הבנק בדרך כלל משעבד את הדירה החדשה לטובת המשכנתא החדשה. במקביל, הדירה הישנה נשארת משועבדת עד פירעון המשכנתא עליה או שלוקחים הלוואת הגישור.

בגרירת משכנתא, אם הדירה הישנה נמכרת לפני רכישת הדירה החדשה, ייתכן שהבנק יבקש ליצור פיקדון מיוחד שאליו יופקדו כספי המכירה עד לקניית הנכס החדש.

משפרי דיור זכאים למימון של עד 70% משווי הדירה החדשה, לעומת 75% לרוכשי דירה ראשונה ו-50% בלבד למשקיעים. 

 כדי לקבל את אחוז המימון הגבוה (70%), חובה למכור את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים מרכישת הדירה החדשה. 

 אם הלווים צריכים אחוז מימון גבוה יותר הם יוכלו לקחת משכנתא מגופים חוץ בנקאיים שיכולים לתת אחוז מימון גבוה יותר, אבל בדרך כלל בתנאים פחות נוחים.

  אם הדירה לא תימכר בזמן, הרוכשים ייחשבו בעיני הבנק למשקיעים, וזה יגרור הפחתה באחוזי המימון והחמרה בתנאי ההלוואה.

חוקית, יש למכור את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים מרכישת הדירה החדשה.

אם תעמדו במסגרת הזמן הזו תוכלו להימנע מתשלום מס שבח ומס רכישה. אם תחרגו מלוח הזמנים זה יכול להוביל לסיווג שלכם כמשקיעים עם חובות מס שונות. 

 לכן, חשוב לקבוע מראש לוח זמנים סביר, לקחת מרווח ביטחון ולפעול בהתאם.

לעיתים בתהליך השדרוג נוצר מצב שבו יש מספר הלוואות במקביל (משכנתא קיימת, הלוואת גישור, הלוואות פרטיות). איחוד כל ההלוואות תחת המשכנתא החדשה יכול להיות משתלם, בגלל שהריבית על משכנתאות נמוכה משמעותית מאשר על הלוואות אחרות.

בכל מקרה, כדאי לבדוק אם קיימת עמלת פירעון מוקדם או עלויות נוספות.

ייעוץ משכנתאות מקצועי הוא שלב חשוב בתהליך שיפור דיור. חוץ מהפרמטרים הרגילים של בדיקת יכולות ההחזר של הלווים ובניית התמהיל, יועץ משכנתאות יוכל לעזור בייעוץ לגבי פעולות מורכבות יותר. לדוגמה, הלוואות גישור, גרירת משכנתא, מיחזור משכנתא והימנעות מתשלום מס שבח.

מחיר ייעוץ משכנתאות נקבע לפי סכום העסקה ומורכבות התיק. מורכבות התיק מושפעת מהמצב הפיננסי של הלווים. אם ללווים יש הלוואות קודמות או חובות לבנק, למשל, התיק ייחשב למורכב יותר. 

 מחיר לייעוץ משכנתאות עבור משכנתא למשפרי דיור בתיק פשוט יחסית ינוע בין 7,000-12,000 ₪.

 מחיר לייעוץ משכנתאות עבור איחוד הלוואות בתיק מורכב יחסית נע בין 12,000-20,000 ₪ ובמקרים מורכבים מאוד גם לעשרות אלפי שקלים.

אחרי שהבנתם איך לוקחים משכנתא למשפרי דיור תוכלו להתייעץ עם יועץ משכנתאות שיעזור לכם לשפר את התנאים ולצאת עם מינימום עלויות נלוות. בדיוק בשביל זה ריכזנו לכם רשימת יועצי משכנתאות מומלצים שמתמחים במשכנתא למשפרי דיור ומדורגים לפי חוות דעת של לקוחות קודמים. אחרי שתקבלו את השירות ניצור איתכם קשר כדי לקבל גם את חוות הדעת שלכם. בהצלחה!