אחוזי מימון במשכנתא הם אחוזים מערך הדירה שהבנק מסכים לממן לכם. למשל, אם הדירה עולה מיליון שקל, והבנק נותן 600,000 ש"ח, אחוז המימון הוא 60%.

 כדאי לחשב את אחוז המימון כבר בתחילת הדרך, עוד לפני הוצאת האישור העקרוני, כדי לדעת כמה הון עצמי דרוש וכמה תוכלו לקבל מהבנק. זה יעזור להתאים את התקציב למציאות ולמנוע מצב שבו העסקה לא תאושר בגלל חוסר במימון. 

 ככל שאחוז המימון גבוה יותר, זה אומר שאתם מביאים פחות כסף כהון עצמי והבנק לוקח סיכון גבוה יותר - מה שגורם לו לדרוש ריביות גבוהות יותר.

בשביל לעשות את זה מסודר, בנק ישראל קבע שיטה אחידה לחישוב אחוזי המימון - מדרגות מימון משכנתא.

בנק ישראל קבע שלוש מדרגות למימון משכנתא: 

 מימון נמוך - עד 45%

 מימון בינוני - מעל 45% ועד 60%

 מימון גבוה - מעל 60% ועד 75%

המדרגות עוזרות לבנק לנהל את הסיכון שלו בצורה מסודרת ולהבטיח שיש לו מספיק ביטחון במקרה שהלווה לא יכול להחזיר את הכסף. 

ככל שאחוז המימון עולה, כך הסיכון לבנק גדול יותר, ולכן הוא ייקח ריבית גבוהה יותר.

הבנקים מתמחרים את הריביות שהם מציעים לפי אחוזי המימון שהלווים לוקחים. במדרגות הנמוכות הריביות יהיו גם כן נמוכות יותר ולהפך. 

 ירידה קטנה באחוז המימון יכולה להוריד את הריבית ולחסוך ללווה הרבה כסף לאורך השנים. למשל, מעבר ממדרגת מימון אחת לאחרת (כמו מ-61% ל-59%) יכול להוריד את הריבית במסלולים השונים ב0.1%, מה שיכול להיות משמעותי כשמדובר במשכנתאות גדולות ולאורך זמן. 

 אם אתם מתכננים משכנתא גדולה, כדאי לבדוק אפשרויות להקטנת אחוז המימון אפילו במעט.

כמה משכנתא אפשר לקבל? התשובה משתנה לפי סוג המשכנתא שלוקחים:

 דירה ראשונה: בדירה ראשונה הבנק מציע עד 75% מערך הדירה, מה שאומר שהלווה צריך להביא לפחות רבע מהסכום. 

 משפרי דיור (מחליפים דירה קיימת): מי שמחזיק כבר בדירה קיימת ומעוניין להשתדרג יכול לקבל עד 70%. שימו לב שזה תקף גם למי שמבצע גרירת משכנתא וגם למי שלא מחזיק כלל במשכנתא על הדירה המקורית. בנוסף בשביל שמשפרי דיור יוכלו לקבל 70% מימון הבנק מחייב אותם למכור את הדירה שבבעלותם, בדרך כלל עד 18 חודשים מקבלת המשכנתא החדשה, אחרת הם יוכלו לקבל רק 50% מימון.

 דירה להשקעה (כשכבר יש דירה אחרת): הבנק מאפשר לקבל עד 50% מימון בדירה להשקעה, ולכן צריך לקחת את זה בחשבון לפני שמתחילים בתהליך.

 משכנתא לכל מטרה (כמו איחוד הלוואות): במשכנתא לכל מטרה משעבדים את הנכס בשביל לקבל הלוואה מהבנק ואחוזי המימון מוגבלים עד 50%. משכנתא לכל מטרה יכולה להיות משכנתא לשיפוץ או לקניית רכב - ובשביל לקבל אותה צריך להציג לבנק בדיוק מה המטרה שלה.

 משכנתא מחיר למשתכן: נכון ל2025, יש שני מסלולי מימון בהגרלות מחיר למשתכן. בדירות בשווי שוק של עד 1,800,000 ש"ח אחוז המימון יהיה עד 90%. בדירות ששווי השוק שלהן מעל 1,800,000 ש"ח אחוז המימון יהיה מוגבל כמו בשוק הכללי - עד 75%.

 אם אחוזי המימון שהבנק מציע נמוכים יותר ממה שאתם צריכים תוכלו לפנות לגופים חוץ בנקאיים ולקבל משכנתא באחוזי מימון גבוהים יותר - אבל קחו בחשבון שלרוב הריביות שתקבלו יהיו גבוהות יותר. 

  חשוב לדעת שהבנק בודק בעזרת שמאי משכנתא אם הנכס שקניתם שווה בפועל כמה ששילמתם, ולפעמים השמאי מעריך את הנכס בפחות. במקרה כזה, אחוז המימון יחושב לפי השווי הנמוך יותר, מה שיכול להשפיע על סכום המשכנתא שתקבלו. כדאי לקחת את זה בחשבון ולפעמים אפילו להזמין שמאות מוקדמת כדי למנוע הפתעות.

בדיקת אחוז המימון שהלווה צריך היא שלב מוקדם בתהליך של לקיחת המשכנתא ובתכנון נכון צריך לקרות עוד לפני שמתחילים לפנות לבנקים. 

 יועץ משכנתאות עוזר ללווים להבין כמה כסף לקחת מהבנק ואיך אפשר לשפר תנאים, למשל להוריד קצת את אחוז המימון כדי לקבל ריביות נמוכות יותר.

 היועץ ממליץ כיצד להתכונן מראש לתהליך מול הבנק. לדוגמה, האם לבצע שמאות מוקדמת, ומה לעשות אם הערכת השווי של השמאי יוצאת נמוכה יותר ממה שתוכנן.

 היועץ עוזר לבנות תמהיל משכנתא לפי אחוז המימון שקיבלתם מהבנק - ומתכנן את כל התיק לטווח הרחוק.

המחיר של ייעוץ משכנתאות משתנה בהתאם לסוג השירות שתרצו לקבל מהיועץ ומורכבות המקרה שלכם. ככל שהתיק מורכב יותר כך המחיר יעלה. מורכבות התיק נוגעת לבעיות פיננסיות אפשריות כמו חובות או בעיות כלכליות אחרות. 

אלה מחירים של חלק מהשירותים שמציעים יועצי משכנתאות, לפני מע"מ:

 מחיר פגישה אחת אצל יועץ משכנתאות בנוגע לאחוזי מימון נע בין 500-1,000 ש"ח.

 מחיר יועץ משכנתאות לליווי מלא בתיק רגיל נע בין 5,000-10,000 ש"ח. 

 מחיר יועץ משכנתאות לליווי מלא בתיק מורכב נע בין 10,000-15,000 ש"ח ובמקרים חריגים גם גבוה יותר.

אחרי שהבנתם מה זה אחוזי מימון אתם יכולים להתייעץ על התהליך עם יועץ משכנתאות. בדיוק בשביל זה הכנו לכם רשימה של יועצי משכנתאות מומלצים שיעזרו לכם להבין מה אחוזי המימון שאתם יכולים לקבל. אחרי הייעוץ ניצור איתכם קשר כדי לשמוע גם את חוות דעתכם. בהצלחה!