משכנתא לדירה להשקעה היא הלוואה לרכישת דירה שלא מיועדת למגורי הרוכש עצמו, אלא להשכרה או למכירה ברווח בעתיד. 

 אפשר לקחת משכנתא לדירה להשקעה במקביל לתשלום משכנתא קיימת. הבנק יבדוק את יכולת ההחזר של הלווה, כולל הכנסה משכר דירה, ויוודא שההחזר של שתי המשכנתאות יחד לא יעלו על 40% מההכנסה החודשית. בשביל למנוע סיכון, הלווה צריך שתהיה לו הכנסה יציבה לכיסוי שתי המשכנתאות גם בזמנים בהם הנכס לא מאוכלס בשוכרים.

סוגי משכנתא לדירה להשקעה

משכנתא לדירה להשקעה בדרך כלל תילקח באחת משתי דרכים, בהתאם לסוג ההשקעה:

 משכנתא לטווח ארוך - תתאים אם מתכוונים להשכיר את הנכס בשביל לייצר הכנסה שוטפת ממנו. במשכנתא הזאת משלמים יותר ריבית לבנק, אבל ההחזר החודשי יהיה נמוך.

משכנתא לטווח קצר - תתאים אם מתכוונים להשביח את הנכס ולמכור אותו תוך זמן קצר יחסית. במשכנתא לטווח קצר משלמים פחות ריבית לבנק אבל ההחזר החודשי יהיה גבוה.

משכנתא לדירה להשקעה דומה במבנה שלה למשכנתא רגילה וכוללת מספר מסלולים עם ריביות ותקופות החזר שונות. מצד שני, יש כמה שינויים בין המשכנתאות שחשוב להכיר:

 אחוזי מימון: המימון שאפשר לקבל מהבנק במשכנתא לדירה ראשונה יכול להגיע עד ל75% משווי הנכס, לעומת משכנתא לדירה להשקעה שמוגבלת ל50% משוויו. 

 ריבית: הריבית על משכנתא לדירה להשקעה לרוב גבוהה יותר בגלל שהבנק רואה בעסקה סיכון גבוה יותר, בין השאר בגלל תלות בהכנסות משכירות, שיכולות להיות לא יציבות.

 אישור עקרוני: גם תהליך הוצאת אישור עקרוני למשכנתא יהיה מחמיר יותר, במיוחד אם יש ללווה עוד משכנתא.

בגלל מטרת הקנייה יש שוני בין משכנתא להשקעה למשכנתא למשפרי דיור. משפרי דיור מתכננים למכור את הדירה הנוכחית שלהם כדי לרכוש דירה חדשה למגורים, ולכן הם זכאים למימון גבוה יותר, של עד 70%. לעומתם, משקיעים רוכשים דירה שנייה או יותר למטרת השקעה ולא למגורים, ומקבלים מימון של עד 50%. 

בנוסף, משפרי דיור יכולים ליהנות מהקלות במס רכישה אם ימכרו את דירתם הקודמת תוך 18 חודשים, בעוד שמשקיעים חייבים במס רכישה גבוה יותר כבר מהדירה השנייה.

דירה להשקעה לא חייבת להיות בארץ, וחלק מהמשקיעים מעדיפים לקנות דירה מעבר לים.

 משכנתא לדירה בחו"ל אפשרית על ידי שיעבוד נכס קיים בישראל או דרך גופים פיננסיים במדינת היעד. אם החלטתם לקחת משכנתא לדירה בחו"ל מגוף פיננסי בארץ התנאים יהיו דומים לאלו של משכנתא להשקעה בארץ, אבל חשוב להביא פרטים מדוייקים (ומתורגמים) על הנכס בחו"ל כמו דוחות מס, נסח טאבו והכי חשוב - טיוטת חוזה רכישה.

חשוב כמובן לקחת בחשבון עלויות נוספות כמו מיסים מקומיים, תשלומים לעורכי דין מקומיים, דמי ניהול, ונסיעות לנכס לצורך תחזוקה ובדיקות.

גופים חוץ-בנקאיים יכולים להציע אחוזי מימון גבוהים יותר וגמישות רבה יותר בתנאי ההלוואה, כשאחוזי המימון יכולים להגיע עד 75%. 

 למרות זאת, הריבית והעמלות בגופים האלה לרוב גבוהות יותר לעומת הבנקים. משכנתא חוץ בנקאית יכולה להיות פתרון טוב למי שלא הצליח לקבל אישור מבנק או שצריך גמישות בתנאים שלא קיימת בבנקים.

חשוב לבדוק את תנאי ההלוואה, כולל סעיפים של פירעון מוקדם, עמלות נסתרות, והיכולת לשנות מסלולים בעתיד.

ברכישת דירה להשקעה יש מיסים גבוהים יותר מברכישת דירה יחידה או ברכישת דירה למשפרי דיור כמו מס רכישה ומס שבח במכירת הדירה. 

עלויות נוספות הן תשלומים לעורכי דין, דמי שמאות, ביטוח משכנתא, ותחזוקת הנכס שזהים בכל קניית דירה.

ייעוץ משכנתאות מקצועי הוא שלב חשוב בתהליך לקיחת משכנתא לדירה להשקעה. חוץ מהפרמטרים הרגילים של בדיקת יכולות ההחזר של הלווים, בניית תמהיל משכנתא והתמקחות על ריביות, יועץ משכנתאות יוכל לעזור בייעוץ לגבי פעולות מורכבות יותר. לדוגמה, איחוד הלוואות, גרירת משכנתא, מיחזור משכנתא והפחתת מיסים.

מחיר ייעוץ משכנתאות נקבע לפי סכום העסקה ומורכבות התיק. מורכבות התיק תלויה במצב הפיננסי של הלווים. אם ללווים יש הלוואות קודמות או חובות התיק ייחשב למורכב יותר. 

 מחיר ייעוץ משכנתאות למשכנתא לדירה להשקעה בתיק פשוט יחסית נע בין 7,000-12,000 ש"ח.

 מחיר ייעוץ משכנתאות למשכנתא בתיק מורכב יחסית נע בין 12,000-20,000 ש"ח, ובמקרים מורכבים מאוד המחיר יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים.

אחרי שהבנתם מה זה משכנתא לדירה להשקעה ואם החלטתם שההשקעה שווה, הגיע הזמן להרים טלפון ליועץ משכנתאות שישקיע במשכנתא שלכם. בדיוק בשביל זה הכנו לכם רשימת יועצי משכנתאות מומלצים לפי חוות דעת של לקוחות קודמים שמתמחים במשכנתא לדירה להשקעה. אחרי שתקבלו את השירות ניצור איתכם קשר כדי לקבל גם את חוות הדעת שלכם. בהצלחה!