אישור עקרוני למשכנתא הוא מסמך שאומר שבאופן עקרוני, הבנק מאשר את הסכום המסוים של המשכנתא שביקשו ממנו, בצירוף הצעה למסלולי הלוואה, גובה ריביות וגובה החזר חודשי.

כלומר, מי שרוצה לקבל משכנתא מהבנק מגיש טופס בו הוא כותב את פרטיו האישיים, מה הסכום המבוקש ומה מטרת המשכנתא - משכנתא לרכישת דירה ראשונה או שניה, איחוד הלוואות, מחזור משכנתא, משכנתא לכל מטרה וכו'.

 במהלך הבירור לפני האישור העקרוני, הבנק בודק האם הלווה עומד בתנאים שלו ואם אפשר לתת לו את מה שהוא מבקש. במידה וכן, הוא נותן לו את האישור העקרוני למשכנתא. יכול להיות שהבנק יאשר גם סכום חלקי של המשכנתא ולא את כל הסכום המבוקש, לאחר שקלול של הנתונים הפיננסיים של הלקוח והבנה של הסבירות של הלקוח להחזיר את המשכנתא.

 אחרי שמקבלים אישור עקרוני למשכנתא, במידה ורוצים, אפשר להמשיך בתהליך לקיחת המשכנתא ובקידום העסקה מול הבנק.

 הגשת בקשה לאישור עקרוני למשכנתא לא עולה כסף, ואפשר להגיש אותה לכמה בנקים במקביל. אין חובה להגיש בקשה לאישור עקרוני דווקא בבנק בו יש לכם חשבון, אלא אפשר בכל בנק שהתנאים שהוא מציע ללקיחת משכנתא (מסלולי הלוואה, ריביות וכו') נראים לכם מתאימים למה שאתם צריכים.

קבלת אישור עקרוני למשכנתא נדרשת גם כשלוקחים הלוואה מגופים חוץ בנקאיים, כמו חברות אשראי או חברות ביטוח.

אישור עקרוני למשכנתא הוא רק עקרוני

אישור עקרוני למשכנתא הוא לא מסמך מחייב מבחינת הבנק.

זאת אומרת שאם קיבלתם אישור מבנק אחד, זה לא אומר שעכשיו אתם חייבים לקחת את המשכנתא דווקא ממנו. מצד שני, אם תבחרו לקדם את התהליך מול אותו בנק, הוא מבחינתו לא מחוייב לתת את התנאים שיש באישור העקרוני, אלא הוא ישלח מטעמו שמאי שיבדוק את הנכס, יעריך אותו, ולפי זה הבנק יוציא אישור משכנתא עם תנאים מדויקים. 

אם תרצו, לשלב הבדיקה השמאית, במקום אחד מהשמאים שהבנק מציע תוכלו לשלוח שמאי מקרקעין או אפילו שמאי משכנתא מטעמכם ולבקש מהבנק שיאשר אותו. 

בדיוק בגלל שמדובר בשלב שעוד אין עסקה ממשית מול הבנק, כדאי לשמור את ההתמקחויות על הריביות והמסלולים השונים לאחר קבלת האישור העקרוני, ולאחר בדיקה של שמאי (זאת אומרת - כשהעסקה הופכת לממשית), בעיקר במקרה של רכישת דירה מכיוון שמדובר בעסקה גדולה של כמה מיליונים. או במילים אחרות: קודם תראו שיש עסקה, אחר כך תתמקחו על התנאים שלה 😊

מה בודקים באישור עקרוני למשכנתא

כדי לתת אישור עקרוני למשכנתא, הבנק עורך בדיקה פיננסית, במהלכה הוא עובר על:

 ההכנסות של הלווה.

 התחייבויות שיש ללווה.

 יחס ההחזר מול הכנסה פנויה, או במילים פשוטות: כמה כסף הוא מרוויח לעומת כמה הוא מוציא, וכמה כסף יישאר לו בשביל לשלם את החזרי המשכנתא.

 בנוסף, יבדקו האם המשכנתא שהוא מבקש עומדת באחוזי המימון שהבנק יכול לספק ובחוקים השונים של הבנק, ועוד.

 לשיקולים האלה נוספות דקויות כמו: האם הלווה הוא שכיר? עצמאי? בעל עסק? האם הוא מגיש בקשה בשם משק בית, שותפים?

 חשוב לזכור, בסופו של דבר הבקשה צריכה להיות מדויקת לצרכים שלכם, כי הבנק יבקש הוכחות. למשל, אם תבקשו משכנתא לרכישת דירה, תצטרכו להביא בהמשך חוזה רכישה. אם תבקשו משכנתא לכל מטרה, תצטרכו להביא הוכחות למטרה שלשמה היא נלקחה (שיפוץ, רכב וכו').
 

הגשת בקשה לאישור עקרוני היא השלב הראשון בייעוץ משכנתאות. כלומר, זה לא שירות בפני עצמו שיועץ משכנתאות מספק, אלא חלק מתהליך ליווי כולל של יועץ המשכנתאות. ניתן גם להגיש את הבקשה לבד, ולאחר מכן להיעזר ביועץ משכנתאות להמשך התהליך.

 כשהבנק עובר על הנתונים הפיננסיים של הלקוח, הוא לרוב עובר על מה שדווח על ידי מגיש הבקשה. הרבה פעמים, מי שמגיש בקשה לבד יכול לפספס נתונים. בגלל שיועץ משכנתאות מנוסה בתחום, הוא יודע מה הבנק מחפש בבדיקות, ולכן יידע לשאול אתכם את השאלות הנכונות ולהוציא את כל המידע שקשור להתנהלות הכלכלית שלכם, כך שהבקשה תהיה מפורטת ונכונה עד כמה שאפשר.

 ככל שהבקשה לאישור עקרוני מדויקת יותר, כלומר - הבנק יודע את כל הנתונים שצריך ובדיוק מה הלקוח רוצה, הזמן שייקח לבנק לתת את האישור מתקצר, במיוחד אם מדובר במקרים מורכבים שכוללים בעיות פיננסיות או התנהלות כלכלית לא נכונה (ואז יש יותר נתונים שהבנק צריך לדעת עליהם ולשקלל אותם לפני קבלת ההחלטה).

 אם בחרתם להגיש בקשה לאישור עקרוני באופן עצמאי ורק לאחר מכן לפנות ליועץ, יועץ המשכנתאות יעבור על הבקשה ויראה אם יש מה לשפר בה. אם לדעתו יהיה צורך בדיוק הפרטים שנתתם כדי למקסם את המשכנתא שתקבלו, הוא יגיש את הבקשה שוב וכך יתחיל התהליך. אם לא יהיה צורך בהגשת הבקשה פעם נוספת, יועץ המשכנתאות יעבוד עם האישור שקיבלתם ויתחיל את הייעוץ מהשלב שמגיע אחרי האישור.

 בהלוואות חוץ בנקאיות מומלץ מאוד להיעזר ביועץ משכנתאות, מכיוון שהשוק לא כפוף לרגולציות ולחוקי בנק ישראל, מה שגורם לריביות להיות גבוהות יותר, ולכן כדאי שהבקשה למשכנתא תהיה מפורטת במיוחד מבחינת ההתנהלות הכלכלית שלכם, סוג המשכנתא והסכום שאתם מבקשים.

בין אם אתם מגישים את הבקשה בעזרת יועץ משכנתאות ובין אם לבד, מומלץ לא לחתום על חוזה קנייה ללא אישור עקרוני, גם אם החוזה הוא קצר מועד או עשוי להשתנות בהמשך (בין אם לרכישת דירה או לכל דבר אחר שקונים בעזרת הכסף של המשכנתא). בסופו של דבר, האישור משקף את המוכנות של הבנקים לתת לכם משכנתא ואת היכולות הכלכליות שלכם, ואם לא תקבלו אישור אחרי שכבר יש חוזה חתום, זה עלול לסבך אתכם.
 

זמן ותוקף אישור עקרוני למשכנתא

 אם אתם מגישים בקשה לאישור עקרוני למשכנתא באופן עצמאי, לוקח בין 10-14 ימים לקבל אותו. אם יועץ משכנתאות מגיש את הבקשה בשבילכם, זה יכול לקחת בין 3-4 ימים. במקרים מורכבים יותר, כמו למשל בעיות פיננסיות או הכנסות לא תקינות, יכולים לעבור שבועיים ואפילו חודש עד שמקבלים את האישור.

אישור עקרוני למשכנתא תקף לשלושה חודשים. כלומר, אם בשלושת החודשים האלה תהליך לקיחת המשכנתא עדיין לא התקדם, יש צורך בחידוש האישור העקרוני. הרעיון הוא שהבנק נותן את האישור בהתאם למצב השוק בזמן בו הגשתם את הבקשה, ומכיוון שהשוק מטבעו דינמי (וגם ההתנהלות הכלכלית שלכם), בשלושה חודשים דברים יכולים להשתנות ולכן יש צורך בחידוש האישור העקרוני. 

אישור עקרוני למשכנתא לא מתומחר בנפרד מכיוון שיועצי משכנתאות מציעים את השירות הזה כחלק מתהליך ייעוץ משכנתאות כולל, ולכן מחיר אישור עקרוני למשכנתא יהיה כלול בתוך מחיר ייעוץ משכנתאות.

מחיר ייעוץ משכנתאות משתנה לפי מורכבות התיק. ככל שתיק מורכב יותר (בעקבות בעיות מול הבנק, הכנסות לא תקינות או התנהלות כלכלית לא נכונה), כך העבודה של יועץ המשכנתאות הופכת למורכבת וארוכה יותר, מה שגורם לכך שהמחיר יעלה בהתאם.

 מחיר ייעוץ משכנתאות עבור תיק פשוט, כולל הגשת בקשה לאישור עקרוני למשכנתא - 6,000-8,000 ₪.

מחיר ייעוץ משכנתאות עבור תיק מורכב, כולל הגשת בקשה לאישור עקרוני למשכנתא - 8,000-10,000 ₪.

החלטתם לעשות את הצעד הראשון ולהגיש בקשה לאישור עקרוני למשכנתא? בשעה טובה! באופן עקרוני, אנחנו ממליצים להיעזר באנשי מקצוע, במיוחד כשמדובר בעסקאות גדולות ובהחלטות חשובות בחיים. כאן תוכלו למצוא יועצי משכנתאות מומלצים להשגת אישור עקרוני למשכנתא, ולליווי כל התהליך מול הבנקים.