מוקד טלפוני: 1-700-707-233

הערכת שווי דירה

לפני שאתם מציעים את הדירה שלכם למכירה, כדאי שתתמחרו אותה בצורה נכונה. אבל איך מעריכים שווי דירה? לפי אילו פרמטרים בוחנים אותה? וכמה יעלה לכם להיעזר בשמאי מקרקעין? לפניכם מדריך להערכת שווי דירה עם כל מה שחשוב לדעת לפני שיוצאים לשוק הנדל"ן.

הערכת שווי דירה

הערכת שווי דירה

הערכת שווי דירה נדרשת אם אתם באים לקנות דירה, אבל יותר חשוב כשאתם עומדים לפני מכירת דירה. אם אתם מוכרים את הדירה שלכם, חשוב לדרוש בעבורה את המחיר הנכון, כי כמו שלא תרצו למצוא את עצמכם בהפסד כספי, כך גם לא תרצו למצוא את עצמכם עומדים במשך תקופה ארוכה עם דירה שאף אחד לא מוכן לקנות כי המחיר שלה לא תואם את מחירי השוק או את שוויה.

הנטייה של מוכרים רבים היא להעריך את שווי הדירה שלהם באופן לא ריאלי, (לרוב מוגזם כלפי מעלה). באופן טבעי, מי שמוכר את הדירה שלו ינסה תמיד לקבל את המחיר המקסימלי שהוא יכול, דבר שלעיתים פוגע במכירה. כשאתם מבקשים מחיר גבוה מדי, אתם מונעים מלקוחות פוטנציאלים להגיע לראות את הדירה. אותם רוכשים פוטנציאלים היו יכולים להגיע במידה והייתם מוכרים אותה בערך הנכון שלה. וכך, למרות שהדירה הייתה יכולה להתאים להם, המחיר הגבוה יוצר אצל הקונים תחושה שהמחיר לא הגיוני והמוכר לא רציני.

זה מוביל לכך שהדירה עומדת זמן רב בשוק ללא מכירה, ובמצב כזה קונה שכבר כן יגיע לראות את הדירה וידע שכבר תקופה ארוכה היא לא מצליחה להימכר, ינצל את זה במשא ומתן מולכם. כך השגתם את המצב ההפוך: הדירה, שיכלה להימכר במחיר הנכון שלה בתחילת הדרך, תימכר דווקא במחיר נמוך יותר מזה שיכלה להימכר באמת.

"קונה מגיע לדירה ושואל את המוכר מה מחירה", אומר עזריה, מתווך המדורג במידרג בציון 10. "המוכר מציין מחיר X והקונה מבקש מחיר Y. מה שקורה אחר כך זה שכל אחד מתבצר בעמדה שלו והם לא מצליחים להגיע לנקודת אמצע. בדרך כלל מי שיהיה לו יותר קשה להתגמש הוא המוכר, כי הוא נקשר לנכס באופן רגשי ורואה רק את הנקודות החיוביות שבו. אתם צריכים לזכור, כשזה מגיע לדירה שלכם זה לא אישי, זה פשוט ביזנס."

גולן, מתווך המדורג בציון 9.4 מוסיף: "המוכר ביצע לא מזמן שיפוץ בדירה בעלות של 200,000 ש"ח, ואומר לעצמו- אני השקעתי בדירה, אני אתמחר אותה בהתאם. בגדול הוא צודק. אבל הוא לא לוקח בחשבון שקיימות בשכונה שלו עוד עשרות דירות שבהן נעשה שיפוץ זהה לשלו ואולי אפילו טוב יותר, ומאוד קשה לו לקבל ביקורת ולהוריד את המחיר על מנת למכור את הדירה." 

 


פרמטרים להערכת שווי דירה

בין אם החלטתם להיעזר במתווכת, בשמאי מקרקעין או רק בכישורים שלכם כדי להעריך את שווי הדירה, חשוב לדעת כי ההערכה צריכה להתבסס על שילוב של מספר פרמטרים יחד. לצורך העניין, הדירה יכולה להיות גדולה ומשופצת, אך אם היא ממוקמת באיזור בלי נגישות תחבורתית, ערכה ירד.

לכל קריטריון יש חשיבות רבה בהשפעה על מחיר הדירה, החל מהקומה בה היא ממוקמת ועד לאופן בנייתה. הפרמטרים המוכרים ביותר הם: מיקום הדירה (הרכב האוכלוסייה, מצב סוציו-אקונומי, תשתיות, ומוסדות ציבוריים ישפיעו על המחיר ישירות), גודל הדירה במ"ר וכמות החדרים בה, חנייה וכמובן הקומה בה ממוקמת הדירה והימצאות או היעדרות של מעלית.

פרמטרים נוספים שחשוב לקחת בחשבון בעת הערכת שווי דירה הם:

  • המצב הפיזי של הדירה – דירה משופצת תהיה שווה יותר מדירה לא משופצת, אבל מעבר לכך יש לבדוק את מצב הדירה: תשתית החשמל, האינסטלציה, מצב הקירות (האם יש רטיבות ועובש?) ואיכות הבנייה כולם ישפיעו על שווי הדירה.  
  • פוטנציאל שידרוג הדירה- במידה ויש לדירה שלכם זכויות בנייה, כמו האפשרות להרחיב את הדירה או לבנות מרפסת, ערך הדירה יעלה.
  • חלוקת הדירה – לאופן חלוקת הדירה יש השפעה על שוויה. גם אם הדירה גדולה, אך החלוקה בה יוצרת חדרים קטנים, או להפך, תהיה לכך משמעות במחיר. גם כיווני אויר, אגב, משמעותיים לשווי הנכס.
  • רישום הדירה בטאבו – יש משמעות להסדר רישום הדירה בטאבו, היות וקונים עלולים לחשוש מקניית דירה שרישומה אינו מוסדר. על כן, דירה שרשומה בטאבו באופן מסודר תהיה שווה יותר מדירה שרישומה לא הוסדר בטאבו.
  • מיקום מרכזי – קרבה למוסדות ציבוריים היא פרמטר שקשה לקבוע לגביו את ערך הדירה, היות וזה תלוי בקונים. אם הקונים הם משפחה עם ילדים קטנים, קרבה לבתי ספר, גנים ופארקים תעלה בעיניהם את ערך הדירה. ואולם, עבור אנשים אחרים זה דווקא יכול להוריד את שווי הדירה. כך או כך, הקרבה למוסדות ציבור משפיעה על ערך הדירה. בנוגע לתחבורה, במידה והדירה ממוקמת בקרבת תחבורה ציבורית ערכה יעלה, ואולם אם היא קרובה מדי לכביש ראשי, ערכה ירד מפאת רעש.

הערכת שווי דירה באמצעות שמאי מקרקעין

כשאתם באים להעריך את שווי הדירה כדאי להיעזר בשמאי מקרקעין היות ויש בידיו את המידע שלכם לא תמיד יהיה, כמו למשל וידוא אופן רישום הנכס בטאבו או בדיקת זכויות הבנייה וחריגות הבנייה שיש לדירה. כמו שציינו, לאלו יש השפעה לא מבוטלת על שווי הנכס.

שמאי שיבצע הערכת שווי דירה לנכס שלכם, יגיע קודם כל פיזית לראות את הדירה, ולאחר מכן יתחיל ב"מחקר" – הוא יאסוף כמה שיותר מידע על הדירה מהרשויות, כולל בדיקה של הנכס עצמו, ולבסוף יוציא לכם דו"ח מסודר, שבו הוא מפרט את הזכויות, החובות והליקויים, ובהתאם לכך את שווי הדירה. בדיקת השמאי תימשך בין עשרה ימים לשלושה שבועות מיום הביקור בדירה.

"השמאי בודק את הנכס בעירייה כדי לוודא שכל הבית בנוי בהיתר ואין חריגות בנייה" מסביר אייל, שמאי מקרקעין המדורג בציון 9.8 באתר. "פתאום אחד החדרים יכול להופיע ברישומים כמחסן, ואתה מבין שזו לא באמת דירת 4 חדרים. השמאי עושה זיהוי משפטי של הדירה, כלומר, כל דירה שרשומה בבית משותף יש לה תת חלקה משלה בטאבו, וקורה לפעמים שיש בלבול ובמקום להיות רשום בחלקה 6 זה רשום בחלקה 5, וזה יכול למנוע משכנתא בעתיד לקונה. חוץ מאלו, השמאי גם עושה בדיקת מצב תכנוני, בדיקת כל הזכויות על הנכס, בדיקת כל תוספות הבנייה, בדיקת זכאות על הנכס, וגם כל העסקאות שנעשו באיזור."

"לפעמים אחרי שאני מוציא דו"ח ללקוח הוא אומר לי - לא ידעתי את זה ואת זה ואת זה", אומר ברק, שמאי מקרקעין המדורג באתר. "להיעזר בשמאי זה הכרחי, כי כשאתה בא לבצע עסקה בנכס אתה לא מודע לכל הפרמטרים אז אתה לא מגיע למקסימום של העסקה."

"וכך גם מבחינת הקונה", הוא מוסיף. "אחרי שהוא לוקח את ההלוואה מגיע השמאי של הבנק ומעריך את הנכס בשווי הרבה יותר נמוך, אבל הוא היה יכול לגלות שיש חריגות בנייה כבר לפני כן, ולראות חוסר התאמה בין פרטי המקרקעין בטאבו ובכך להימנע מעסקה כושלת. לפני שקונים רכב תמיד לוקחים אותו לבדיקה, אז למה לא לעשות אותו דבר כשמדובר בדירה?".

"הייתה לי לקוחה שביקשה הערכת שווי לדירת גן בבניין ישן עם חצר צמודה בטאבו", מספרת יערה, שמאית מקרקעין בציון 9.6. "לאחר בדיקה גיליתי שהחצר הופקעה משפטית וכבר לא בבעלות הלקוחה, משמע שווי הדירה איננו יותר כדירת גן, אלא כדירה רגילה בקומת קרקע. הערכת שמאי במקרה הזה הייתה הכרחית" 

 

הערכת שווי דירה

 

חננאל, שמאי מקרקעין המדורג בציון 9.8 באתר, מסביר שגם בקניית דירה חשוב להיעזר בשמאי מקרקעין להערכת שווי הדירה, וזאת עוד לפני שמגיע השמאי של הבנק שלרוב יטה להעריך את הנכס בשווי נמוך יותר מערכו האמיתי. "שמאים של בנקים לא מכלילים הרבה מצבים - מצב תכנוני, תוספות בנייה וכו', ויוצאות להם הערכות שווי שגויות המוטות כלפי מטה. החיסרון הגדול בשמאי בנקים זה שהוא מגיע אחרי שנחתם חוזה ואז אם אתה לא יכול לשלם את המשכנתא אתה חשוף לתביעה. אם אתה מביא שמאי מטעמך אתה תדע לקראת מה אתה הולך - אם יש חריגות בנייה או אין ומה השווי האמיתי של הדירה."

גם אם החלטתם להעריך בעצמכם את שווי הדירה, כדאי שתדעו שיש פרטים שלא תמיד מגלים אם לא נעזרים באיש מקצוע. "את השווי של הדירה עצמה לרוב יהיה קל ללקוח לתמחר, ולמה? כי הוא יודע מה נמכר בשכונה שלו", מסביר חננאל. "אבל איפה הקושי ולמה כן מומלץ לקחת שמאי? למקרה שיש לו זכויות נוספות שהוא לא באמת יודע עליהן, או תוספות בנייה שאין להן היתר. אנשים מוכרים חנות בדרום ת"א כשמסתבר שזה חלק ממגדל מגורים, אבל הם לא מודעים למה שהנכס שלהם כולל, לטוב ולרע. היה לי לקוח שמכר דירה ברחובות, חודש לפני כן אישרו זכויות בנייה נוספות בדירה והוא לא ידע, אז היטל ההשבחה נפל עליו מבלי שהוא תמחר את זה במכירת הדירה."

 

 מחיר הערכת שווי דירה על ידי שמאי

המחיר של הערכת שמאי לשווי דירה משתנה בהתאם למורכבות העבודה – במידה ולא מדובר בבית בבניין משותף, אלא בפנטהאוז או דירת גג, המחיר יעלה. בנוסף, אם הדירה ממוקמת באיזור שבו כל הדירות דומות זו לזו, עבודת השמאי תהיה פשוטה יותר, אך אם מדובר בבית ישן באיזור שבו כל הדירות חדשות, העבודה תהיה מורכבת יותר. וכך גם לגבי רישום הדירה בטאבו – דירה שלא רשומה באופן מסודר בטאבו תעלה את מחיר הערכת השמאי.

מחיר הערכת שווי דירה נע בין 2,000-3,500 ש"ח, במידה ומדובר בדירה סטנדרטית בבניין משותף, ויכול לעלות במקרים אחרים.


הערכת שווי דירה – עשה זאת בעצמך

אם בכל זאת החלטתם לסמוך על החושים שלכם, ולהעריך בעצמכם את שווי הדירה שלכם, הנה כמה כלים שיעזרו לכם:

כלל האצבע הראשון הוא לעשות השוואה לדירה הדומה ביותר במאפייניה לדירה שלכם. קשה מאוד למצוא דירות זהות לחלוטין, אך כדי לבצע הערכה נכונה ומהימנה יש להשוות דירות שיהיו כמה שיותר דומות זו לזו – אם בבניין שלכם יש מעלית, או חנייה ואם הדירה שלכם ממוקמת בקומה ראשונה או שלישית, חפשו דירה זהה למאפיינים אלו.

ישנה ההמלצה לבדוק באיזה סכום השכן שמעליכם מוכר את הדירה שלו. ההמלצה הזאת נשענת על כלל האצבע הראשון, אך גם באותו בניין יש דירות שונות אחת מהשנייה, ולכן גם כאן שימו לב לקחת את מחיר השכן בעירבון מוגבל.

אופציה נוספת היא להיעזר באתרי האינטרנט השונים, דוגמת יד 2 ומדל"ן, שיתנו לכם אינדיקציה בנוגע לעלות נכסים וערכי הדירות באיזורים שלכם.

כלי נוסף שניתן להשתמש בו להערכת שווי דירה הוא אתר רשות המסים, ובו רשומות עסקאות הנדל"ן שבוצעו ומחיריהן. ניתן לבצע חיפוש לפי מיקום, שנה וסוג מבנה המגורים.

בנוסף, אם יש לכם הבנה בסיסית בקריאת תשריטים, תוכלו להוציא מהטאבו את תסריטי הבית שלכם ולוודא שהבית רשום כמו שצריך, וכן לגשת לעירייה ולבדוק האם קיימים היתרי בנייה, והאם ישנן זכויות בנייה.

"אנשים שרוצים להעריך את שווי הדירה שלהם יכולים לבצע השוואה באופן עצמאי - לבדוק דירות אחרות שנמכרו באיזור, אבל צריך להקפיד על כך שהפרמטרים יהיו כמה שיותר דומים לדירה שהם מוכרים-לוודא גודל, איזור, קומה, מעלית וחנייה. אני ממליץ לבדוק גם בקבוצות מתאימות בפייסבוק או במאגרי מידע ממשלתיים", מציע ברק.


שמאי מקרקעין מומלצים בהערכת שווי דירה

אם החלטתם להיעזר בשמאי מקרקעין כדי לבצע הערכה מדוייקת של שווי הדירה שלכם, כדאי שזה יהיה שמאי מקרקעין אמין ומקצועי שיש לו המלצות מלקוחות קודמים. כאן במידרג ריכזנו לכם רשימה של שמאי ושמאיות מקרקעין מומלצים, שדורגו על ידי לקוחות קודמים. כי מה יותר חכם מחוכמת ההמונים?

 






אין לעשות שימוש בתוכן ללא אישור בכתב (ניתן לקבל אישור בתנאים מסויימים). שימוש בתכנים ללא אישור מהווה הפרת חוק זכויות יוצרים ויהווה עילה לתביעה.

שים לב! הנך מחובר בשם הלקוח . התנתק