בדיקת שווי נכס

בדיקת שווי נכס ■ הקריטריונים שנבדקים בבדיקת שווי נכס ■ מחיר בדיקת שווי נכס ■ שמאי מקרקעין מומלצים לבדיקת שווי נכס ■

מחפשים בדיקת שווי נכס והגעתם עד כאן? כנראה שאתם רגע לפני צעד חשוב - קנייה, מכירה, משכנתא או אפילו הסדרה מול הרשויות. איך יודעים כמה שווה הבית או הדירה שלכם באמת, מי מבצע את הבדיקה, לפי אילו קריטריונים קובעים את השווי? כל התשובות במדריך המלא לבדיקת שווי נכס

שמאי מקרקעין מומלצים

בדיקת שווי נכס

בדיקת שווי נכס מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך במצבים הבאים:

לפני קנייה או מכירה: בדיקת שווי נכס לפני קנייה או מכירה מתבצעת כדי לדעת מה המחיר שתוכלו לקבל עבורה בהתבסס על עסקאות שקרו בפועל, ולא על הסכום שהשכנים דורשים במודעות הפרסום.

המטרה כאן היא לדעת אם המחיר שאתם מבקשים עבור הנכס או זה שמציעים לכם עבורו עומד בסטנדרט השוק, לפני שנכנסים למשא ומתן מול הקונה ומתחייבים להוצאות.

לפני משכנתא: הבנק קובע את אחוז המימון לפי שווי השמאות לשעבוד, ולא לפי המחיר בו אתם בהכרח קונים את הנכס. כדי לדעת מה שווי השמאות לשעבוד מבצעים בדיקת שווי נכס למשכנתא. אם השווי נמוך מהמחיר, יכול להיות שתידרשו להון עצמי גבוה יותר או לשינוי תנאי ההלוואה.

שמאות מוקדמת - לפני החתימה: בדיקת שווי נכס בשמאות מוקדמת מתבצעת כדי שלא תגלו ברגע האחרון בעיות בנכס. לדוגמה, חריגות בנייה, תוספות לא מאושרות, הבדלי שטח, הצמדות שלא רשומות או ליקויים כבדים שמשנים את המחיר.

בדיקה לצרכי מס ועניינים משפטיים: בדיקה כזו תצטרכו במצב של קבלת ירושה, חלוקה של הנכס, ולפני תשלום מס שבח או היטל השבחה.
בדיקת שווי נכס במקרים האלה נדרשת על ידי גופים רשמיים ובתי משפט שעובדים עם חוות דעת מקצועית שמגדירה שווי הוגן.

הקריטריונים שנבדקים בבדיקת שווי נכס

בסוף בדיקת שווי נכס השמאי מוציא דו"ח שווי מנומק שאפשר להציג במשא ומתן או בהליכים רשמיים. הדו"ח מבהיר לקונה או למוכר מה בדיוק השפיע על המחיר ואיך.

הבדיקה מתבצעת בכמה רמות:

השוואה לשוק: השמאי בודק עסקאות דומות בזמן ובמיקום קרובים לנכס שלכם. הוא לא עוצר במחיר שמופיע במודעות אלא מבצע בו התאמות כדי להתגבר על הבדלים בשטח הדירה ובכמות חדרים. בנוסף, הוא בודק אם יש חניה נוחה, באיזו קומה הדירה והאם יש מעלית.

בדרך הזאת מתקבל מחיר שוק “נקי” שמשקלל את מה שקונים כבר היו מוכנים לשלם בשכונה דומה ובדירה עם מאפיינים דומים.

מאפייני הדירה/הבית: מעבר לשטח הרשום, השמאי מסתכל על מצב הדירה. הוא בודק האם היא משופצת, מה מצב תשתיות החשמל והאינסטלציה, האם יש נזקי רטיבות או עובש בקירות, ומה איכות הבנייה.

השמאי משקלל בבדיקה גם פרמטרים כמו חניה, מחסן, מרפסת, קומה, כיווני אוויר, אופן ואיכות חלוקת החדרים. הוא מגיע גם לביקור פיזי כדי לזהות ליקויים שמשפיעים על השווי - לטובה או לרעה.

סביבה ותשתיות: מיקום הדירה משפיע ישירות על המחיר. פרטים כמו הרכב האוכלוסייה, המצב הסוציו־אקונומי בשכונה, ונגישות לתחבורה ציבורית ומוסדות ציבור כמו בתי ספר, גנים ופארקים.

אבל, חשוב להבין שההשפעה יכולה להיות גם אינדיבידואלית. לדוגמה, קרבה לשירותים יכולה להעלות ערך לחלק מהקונים, אבל להפחית לאחרים. קרבה יתרה לציר תנועה ראשי עלולה להוריד שווי בגלל רעש, אבל להעלות אותו בגלל הנגישות.

השמאי בוחן גם תשתיות קיימות בסביבה ותוכניות סביבתיות שעשויות לשנות את איכות החיים בה.

מצב תכנוני־משפטי: כאן השמאי בוחן התאמה להיתרי בנייה, תכנון בנייה עירוני (תב"ע), חריגות בנייה, זכויות בנייה שמוסיפות פוטנציאל לשדרוג הנכס כמו אפשרות להרחבה או הוספת מרפסת, תיעוד הבעלות ורישום מסודר בטאבו.

גם השלכות מס, כתוצאה מהרחבה אפשרית למשל, נלקחות בחשבון בבדיקת השמאי, בהתאם למצב הרישוי והתכנון.

מחיר בדיקת שווי נכס

מחיר בדיקת שווי נכס משתנה לפי מורכבות הבדיקה.

נכס רגיל בבניין משותף יהיה קל יחסית להערכה ולכן גם זול יותר. לעומת זאת, פנטהאוז, דירת גן או בית ישן ליד בניינים חדשים דורשים מהשמאי עבודה מורכבת יותר ומעלים את המחיר.

גם נושא הרישום בטאבו משפיע. נכס רשום ומסודר חוסך עבודה, בעוד נכס שלא רשום כמו שצריך דורש בדיקות נוספות ומייקר את הבדיקה.

מחיר בדיקת שווי נכס סטנדרטית נע בין 2,000-3,500 ₪, לא כולל מע"מ.

מחיר בדיקת שווי נכס מורכבת נע בין 3,000-4,500 ₪, לא כולל מע"מ.

שמאי מקרקעין מומלצים לבדיקת שווי נכס

אחרי שהבנתם כל מה שצריך לדעת על בדיקת שווי נכס תוכלו למצוא שמאי מקרקעין שיבצע עבורכם את הבדיקה. בדיוק בשביל זה הכנו לכם רשימת שמאי מקרקעין מומלצים שמתמחים בבדיקת שווי נכס ומדורגים לפי עשרות חוות דעת של לקוחות קודמים. בהצלחה!