מוקד טלפוני: 1-700-707-233

פינוי בינוי

תוכנית פינוי בינוי היא תוכנית להתחדשות עירונית שממנה כולם יוצאים ברווח. אז למה בכל זאת היא נתקעת במשך שנים? מה אפשר לעשות במקרה של דייר סרבן? ואיך תשמרו על הזכויות שלכם? הכנו לכם מדריך שלם לפינוי בינוי

פינוי בינוי

 

 


פינוי בינוי

פרוייקט פינוי בינוי התקבל בממשלה כבר בשנת 1998 ובמרכזו הריסת מבנים ישנים ובניית חדשים במקומם, ובנוסף גם יצירת מבנים ציבוריים ותשתיות חדשות. הפרויקטים רחבים בהיקפם, וחלים על רחובות ושכונות שלמות. המטרה בתוכנית היא התחדשות עירונית – הפיכת איזורים בעלי אוכלוסייה דלה ומחסור בתשתיות לאיזורים בעלי אוכלוסיה מוגדלת, שטחים פתוחים, מבנים ציבוריים ויצירת תשתיות חדשות.

במסגרת הפרוייקט, איזור מסוים בעיר, בדרך כלל כזה שיש בו מבני מגורים המכונים "בנייני רכבת" - מבנים עם מעט קומות הפרושים על שטח רחב, מוכרז כמיועד לפינוי בינוי. מהרגע שהוא הוכרז ככזה, הוא מקבל תוקף חוקי, ומכאן הקבלן יכול לקחת את המושכות ולהתחיל את התהליך.

אז איך זה עובד? הקבלן הורס מספר מבנים ובונה במקומם חדשים, כאשר על כל דירה ישנה הוא מקבל אפשרות לבנות בין 5-6 דירות חדשות, תלוי באיזור. הדיירים שגרו במבנים הישנים מועברים למגורים בשכירות, כשכל ההוצאות ממומנות על ידי הקבלן, ולאחר מכן חוזרים לגור בבניין החדש שנבנה. כך, כולם יוצאים ברווח: הדיירים מקבלים דירה חדשה לחלוטין עם תוספות בנייה, אשר שוויה גבוה בהרבה מזה של דירתם הישנה; הקבלן מרוויח ממכירת הדירות החדשות, וכן זוכה לבנות בנייני מגורים חדשים מבלי לשלם על הקרקע; והעירייה מקבלת איזור חדש ומשופר, עם תשתיות, מבנים ציבוריים ותושבים נוספים.

פינוי בינוי קבלן

 


מה מוביל לתקיעת פרוייקטים בפינוי בינוי?

אם הפרוייקט כולו עובד על win win ולכולם יש רווח מהסיטואציה, לכאורה הביצוע אמור היה להיות פשוט - אבל בפועל זה לא ככה. מרגע תכנון הפרוייקט ועד לביצועו בפועל יכולות לעבור שנים רבות, מסיבות שלא תמיד תלויות בקבלן. ראשית, הקבלן נדרש להציג תוכנית בנייה שצריכה להיות מאושרת על ידי וועדת התכנון. מטרתו של הקבלן היא כמובן להרוויח כמה שיותר מהפרויקט, ומטרתה של הוועדה היא שהקבלן יפתח את האיזור באופן ציבורי כמה שיותר. כלומר, שיבנה פארקים, חניות, מדרכות, ביובים ועוד.

בנוסף, מטרת הקבלן היא לבנות כמה שיותר דירות חדשות על כל דירה ישנה, וגם זה תלוי באישור הוועדה, ומשתנה מעיר לעיר: ככל שהקרקע יותר יקרה כך היחס בין דירה ישנה לדירות חדשות ירד. כך למשל, בבאר שבע הוא יוכל לבנות 7 דירות חדשות על כל אחת ישנה, וברמת השרון 3 דירות בלבד.

לא מעט פרוייקטים נתקעים בשלב התכנונים והאישורים, כאשר היזם צריך להציג דו"ח כלכלי שבו הוא מציג את העלות של הפרוייקט והעלויות של המבנים הציבוריים שהוא נדרש לבנות. "יש פרוייקט פינוי בינוי שתקוע כבר 12 שנה." אומר חננאל, שמאי מקרקעין המדורג בציון 9.8 באתר. "הוועדה המקומית תקעה את זה בגלל שהיזם רצה לפתח את הפארק הציבורי ובמקביל להפוך אותו לפרטי עבור מבני המגורים שהוא בנה, אך הוועדה התנגדה, ודרשה שהגינה תישאר ציבורית. אין הרבה פרוייקטים שיצאו לפועל -  גם בגלל הדיירים וגם בגלל הוועדות."

"עיקר הקושי ביישום פרויקטים של פינוי בינוי המביא לעיכובים ארוכים, קורה בגלל עודף בירוקרטיה, עודף רגולציה, אי הוודאות בענף, בין היתר בהתאם להוראות המשתנות ובגלל הקושי להגיע להסכמות בין כלהצדדים בפרויקט", מוסיפה יערה, שמאית מקרקעין בציון 9.6 באתר. 

בעייתיות נוספת, שעליה נרחיב בהמשך, היא אי הסכמת הדיירים לפינוי.

 

מיסוי בפרוייקט פינוי בינוי

בפינוי בינוי הדיירים לכאורה מוכרים את דירתם ומקבלים דירה חדשה. בנוסף, הם מקבלים זכויות בנייה על הקרקע ומממשים אותן, ולכן לכאורה, הם חייבים בתשלום מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה. עם זאת, היות ותשלום המסים הגבוה מהווה מכשול בפרויקטים הללו, נקבע כי בפינוי בינוי יינתנו הטבות ופטורים ממסים אלו, ובכל מקרה לא יצטרכו הדיירים לשלם אותן, וכל העלויות יחולו על היזם.


מה ההבדל בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי?

רבים נוטים להתבלבל בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי, והסיבה ברורה: שני הפרויקטים דומים באופן הביצוע שלהם. בשני המקרים, מתבצעת הריסה של מבנה מגורים ובניית אחד חדש במקומו, כשהנושא בעלויות הוא הקבלן המבצע. אך בעוד בתמ"א 38/2 מתבצע על מבנה אחד בלבד, הרי שפינוי בינוי מתבצע על איזורים נרחבים – רחובות ואף שכונות שלמות.

המטרה בפינוי בינוי היא לשנות את תדמית פני העיר ולהפוך את כל "בנייני הרכבת" למבני מגורים הבנויים לגבוה, ולאפשר בכך יותר שטחים ירוקים והגדלת האוכלוסייה. המטרה של תמ"א 38/2 היא מיגון מפני רעידות אדמה – מבנים שהוחלט לגביהם כי גם שיפוץ וחיזוק לא ימנע את קריסתם ברעידת אדמה, נהרסים ונבנים מחדש בתקנים מחמירים. 


הסכמת הדיירים לפינוי בינוי

לדיירים יש רווח גדול בפרויקט פינוי בינוי: הם זוכים לקבל דירה חדשה בשטח זהה או גדול יותר מהדירה הישנה, במהלך הבנייה הקבלן משלם את שכר הדירה שלהם ואת הארנונה על הדירה הקודמת, ולאורך הפרוייקט כל התשלומים חלים עליו – החל מעורכי הדין, דרך המסים ועד ההובלות בין הדירות.

חשוב לציין שעל מנת לצאת לדרך עם הפרוייקט נדרש אישור של 80% מהדיירים. אך גם ברוב של 80%, כל עוד יש דיירים המסרבים להתפנות, הפרוייקט יתקע, וייתכן כי היזם בעצמו לא ירצה להתחיל אותו.

כמעט בכל פרוייקט פינוי בינוי תמצאו דיירים במיעוט המסרבים לפרוייקט, מול הרוב המסכים, והתנגדותם מובילה לביטול הפרוייקט או לדחייתו. יש לציין כי סירוב של אדם מוגדר רק אחרי ש- 80% מהדיירים האחרים מסכימים.

הסירוב נובע מכמה סיבות: האחת היא קושי של אנשים מבוגרים עם מעברי דירה מרובים או שינויים בכלל. סיבה נוספת היא אנשים בעלי מוגבלויות שחוששים כי הדירה החדשה לא תותאם לצרכיהם האישיים, ולבסוף קיימים הסרבנים המנסים לסחוט זכויות יתר מהקבלן, או הסדר כלכלי טוב יותר משל שאר הדיירים. סרבנים אלו מפעילים לחץ על היזם, אשר מוכן להעניק להם יותר בתמורה להסכמתם.

כדי להתמודד עם המצב, חוקק בשנת 2006 חוק "פינוי ובינוי (פיצויים)", או אם תרצו: פינוי-בינוי-פיצוי, הקובע כי דייר סרבן, שסירובו נקבע על ידי בית המשפט כבלתי סביר, ייאלץ לשאת באחת משתי הסנקציות: או שיהיה עליו לפנות את דירתו בצו משפטי, או שישא בתשלום פיצויים לבעלי הדירות האחרים המסכימים לעסקה.

מה נחשב לסירוב בלתי סביר? החוק קבע כי סירוב סביר של הדייר הוא סירוב הנובע מאחד מהמניעים הבאים:

  1. עסקת פינוי ובינוי לא כדאית כלכלית
  2. לבעל הדירה המסרב לא הוצעו חלופות מגורים לתקופת הבנייה
  3. לבעל הדירה המסרב לא הוצעו חלופות הולמות לדירתו
  4. בעל הדירה הוא אדם בעל מוגבלות או מתגורר עם בעל מוגבלות, והדירה החלופית לא מותאמת למגבלות אלו
  5. נסיבות מיוחדות של בעל הדירה שהופכות את העסקה לבלתי אפשרית עבורו

והנה סיפור אמיתי על מקרה שקרה בחיפה בשנת 2017:  במסגרת פינוי בינוי, הועמד להריסה בניין בן 18 דירות בשכונת נווה שאנן בעיר. העסקה שהוצעה לדיירים הייתה שיקבלו דירה חדשה ששטחה הוא 70 מ"ר, במקום דירתם הנוכחית ששטחה 40 מ"ר, הכוללת ממ"ד, מרפסת ומחסן. כלל הדיירים הסכימו לעסקה, מלבד דיירת אחת. אותה דיירת טענה כי בדירה החדשה לא נשקף נוף מחלונה, וכי הדירה קרובה בקומתה לכביש. היזם הציע לה דירה בקומה גבוהה יותר, וכן זכויות  נוספות ששאר הדיירים לא קיבלו, אך הדיירת עמדה בסרבנותה. לבסוף פנו שאר הדיירים לבית המשפט, ואחרי ערכאות נוספות בית המשפט קבע כי סירובה של הדיירת בלתי סביר ופסק עליה תשלום פיצויים בסך של חצי מיליון ש"ח לשאר הדיירים.

פינוי בינוי הסכמת דיירים

 


איך תשמרו על הזכויות שלכם בפינוי בינוי

במקרים רבים האיזורים בהם מתבצע פינוי בינוי אלו שכונות בעלות אוכלוסיות מוחלשות הסובלות מבעיות סוציו-אקונומיות. כתוצאה מכך, לדיירים רבים אין הבנה בחוזים ובמקרקעין, והקבלנים משתמשים בכך כדי להפעיל עליהם לחץ על מנת שיחתמו על החוזה. כדי לוודא שהזכויות שלכם לא נפגעות, יש כמה דברים שחשוב להקפיד עליהם:

  1. היעזרו בבעל מקצוע – כדאי להסתייע בשמאי/ת מקרקעין או עורך/ת דין מקרקעין שיעברו על התוכנית והחוזה ויוודאו שאתם מקבלים תחלופה הולמת לדירה שלכם, שהפרויקט כדאי כלכלית עבורכם, שבזמן הבנייה אתם מקבלים דיור חלופי והוצאות השכירות משולמות על ידי הקבלן ושאתם לא מקופחים בהשוואה לשאר הדיירים. באחד הפרויקטים של פינוי בינוי היה דייר שסירב להסכם בטענה שהוא מקופח בהשוואה לדיירים האחרים. משלא הגיעו לפשרה, הגיעו הדיירים לבית המשפט, ושם, לאחר שהחוזה נבדק, נמצא כי הוא אכן קיבל פחות מהאחרים.  ברק, שמאי מקרקעין באתר אומר: "היזם יותר חזק מהדיירים, בפינוי בינוי מדובר לרוב בחברות גדולות שיכולות לשאת בהוצאות, ודיירים שינסו לעמוד לבד מול כריש נדל"ן שגם מגיע עם סוללת עורכי דין, פשוט לא יצליחו."
  2. בקשו ערבויות מהקבלן –  בתוכנית פינוי בינוי קיים הסיכון שהקבלן יתקע את הפרוייקט או יפרוש ממנו באמצע, כשיגלה שהוא לא עומד בעלויות הכלכליות. במקרה כזה הדיירים עלולים למצוא את עצמם קירחים משני הצדדים: הדירה הישנה שלהם הרוסה והחדשה לא נבנתה. לכן, חשוב מאוד לחתום עם הקבלן ערבות חוק מכר, שאומרת שבמידה והפרויקט נתקע, הבנק ישלם לדיירים סכום בשווי הדירה החדשה, וכן גם את עלות השכירות והמסים.
  3. בדקו את היזם – לרוב החברות שלוקחות על עצמן את תוכנית פינוי בינוי יהיו חברות גדולות וחזקות בשוק, כאלו שיכולות לממן את העלויות הגבוהות שדורש הפרוייקט. עם זאת, עדיין חשוב לוודא כי לא מדובר בחברה קטנה וחדשה בשוק, אלא כזאת שתעמוד בהתחייבויות ובהסכמים. "חשוב לבדוק שזו לא חברה קיקיונית, לראות שמדובר בחברה רצינית עם ניסיון, שבנתה כבר כמה פרוייקטים. צריך לבדוק שהקבלן מתחייב לערבויות ולבדוק למשך כמה זמן הוא מתחייב", אומר חננאל.
פינוי בינוי דיירים

שמאי מקרקעין מומלצים

גם אם העסקה שמציעים לכם בפרוייקט פינוי בינוי נשמעת לכם מושלמת, כדאי שתיעזרו בשמאי או שמאית מקרקעין מקצועיים שיבדקו את החוזה בעצמם ויוודאו שאתם אכן מקבלים תמורה ראויה בעסקה. כאן ריכזנו לכם רשימה של שמאי מקרקעין מומלצים המדורגים לפי חוות דעת של הלקוחות הקודמים. כי מה יותר טוב מחוכמת ההמונים?

 


שאלות נפוצות לדף זה

מה זה פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוא פרוייקט התחדשות עירונית שבו מתבצעת הריסת מבני מגורים ישנים ובניית חדשים במקומם. בזמן הבנייה הדיירים מועברים למגורים בשכירות, שמשולמים על ידי הקבלן המבצע, ומקבלים בסוף דירה חדשה. הקבלן מצידו מממן את כל הפרוייקט, כאשר על כל דירה ישנה הוא זכאי לבנות מספר דירות חדשות, אותן הוא יכול למכור. הפרוייקט כולו צריך להיות מאושר על ידי הוועדה המקומית בעירייה, כדי לוודא שהקבלן, מעבר לבניינים חדשים גם בונה מבני ציבור נוספים כמו פארקים, חניות, תשתיות ועוד.

איך עובד פינוי בינוי?

ראשית, שטח מסוים מוכרז כמיועד לפינוי בינוי. לאחר מכן הדיירים או קבלן בנייה יכולים לפנות לוועדה המקומית בראשות העירונית בבקשה להחיל את הפרוייקט על איזוריהם, והקבלן נדרש להציג את תוכניות הבנייה שלו ולהעבירן לאישור מול הוועדה. בנוסף, הקבלן נדרש להציג לדיירים מה הם מקבלים במסגרת הפרוייקט – איזו דירה, מה היא כוללת ומהו הזמן המשוער לביצוע הפרוייקט. לאחר שישנה הסכמה של 80% מהדיירים על החוזה, והוועדה מאשרת את התוכניות, ניתן להתחיל בביצוע פינוי בינוי.

מה ההבדל בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי?

תמ"א 38/2 ופינוי בינוי דומים: בשניהם יש הריסת מבנה ישן ובניית מבנה חדש, אך הם שונים ברעיון שלהם: בעוד שתמ"א 38 נעשה על מנת להתמגן מפני רעידות אדמה, פינוי בינוי נעשה לשם התחדשות עירונית והגדלת אוכלוסייה באיזורים חלשים סוציו-אקונומית. בנוסף, בעוד שתמ"א מתבצע על בניין אחד, פינוי בינוי נעשה על מספר רחובות ואף שכונות שלמות.

כמה אחוזי הסכמה צריך מהדיירים בפינוי בינוי?

בפינוי בינוי נדרשת הסכמה של 80% מהדיירים, ואולם גם לאחר הסכמת הרוב, במידה וקיים דייר שמתנגד לפרוייקט, יהיה קושי בלבצע אותו, אלא אם כן אחד הצדדים פונה לבית המשפט.

מה עושים אם יש דייר סרבן בפינוי בינוי?

חוק שיצא בשנת 2006 (חוק פינוי בינוי פיצויים) כדי להתמודד עם דיירים סרבנים קבע כי דייר שסירובו יקבע כבלתי סביר ייאלץ לשאת באחת משתי הסנקציות: או שיאלץ לפנות את דירתו בצו משפטי או שיאלץ לשלם פיצויים לדיירים האחרים שהסכימו לפרוייקט.

מה זה סירוב בלתי סביר בפינוי בינוי?

חוק פינוי בינוי (פיצויים) קבע כי דייר שמסרב סירוב בלתי סביר לפרוייקט יחוייב בתשלום פיצויים לדיירים האחרים. סירוב סביר הוא סירוב שעונה על אחת מהאופציות:

  1. עסקת פינוי ובינוי לא כדאי כלכלית עבור הדייר
  2. לא הוצעו לדייר המסרב חלופות מגורים לתקופת הבנייה
  3. לא הוצעו לדייר המסרב חלופות הולמות לדירתו הנוכחית
  4. בעל הדירה הוא אדם בעל מוגבלות או מתגורר עם בעל מוגבלות, והדירה החלופית לא מותאמת למגבלותיו
  5. לבעל הדירה ישנן נסיבות אישיות מיוחדות שאינן מאפשרות את ביצוע העסקה
האם יש פטור מהיטל השבחה בפינוי בינוי?

אין פטור מהיטל השבחה בפינוי בינוי. ההיטל חל על הקומה השלישית ומעלה, ושיעורו 20%. עם זאת, הדיירים לא נדרשים לשלם את ההיטל, אלא הקבלן.

מה מקבל הדייר בפינוי בינוי?

בפינוי בינוי הדיירים מקבלים דירה חדשה בבניין מגורים חדש לחלוטין, הזהה או גדולה בשטחה לדירה הישנה. לעיתים יינתנו לדיירים תוספות בנייה (כמו מרפסת, ממ"ד וחנייה). במהלך הבנייה ישוכנו הדיירים בשכירות, כשאת עלותה, כולל עלויות ההובלות, עורך הדין והמסים ישלם הקבלן.





אין לעשות שימוש בתוכן ללא אישור בכתב (ניתן לקבל אישור בתנאים מסויימים). שימוש בתכנים ללא אישור מהווה הפרת חוק זכויות יוצרים ויהווה עילה לתביעה.

שים לב! הנך מחובר בשם הלקוח . התנתק