מוקד טלפוני: 1-700-707-233

הערכת שמאי במחיר למשתכן

קניית דירה במחיר למשתכן היא לא תמיד הדבר הכי משתלם לעשות. שמאי מקרקעין יוכל להאיר את עיניכם ולהעריך אם כדאי לכם לרכוש את הדירה בפרוייקט שזכיתם בו או לא. אז מה הפרמטרים שהשמאי לוקח בחשבון? ובאיזה שלב בקניית הדירה במחיר למשתכן כדאי להזמין הערכת שמאי? הכול במאמר שלפניכם.


הערכת שמאי למחיר למשתכן - למה צריך את זה בכלל?

זה נכון, הרעיון במחיר למשתכן הוא שאתם זוכים בהזדמנות לקנות דירה זולה יותר מדירות שדומות לה בשוק הדירות הפרטי. לכן לכאורה אין סיבה להזמין שמאי כשברור כשמש שהדירה נמכרת גם ככה במחיר נמוך מהשווי שלה. אז זהו, שהתפיסה הזאת לא נכונה בהכרח.

למה? כמה מהפרמטרים בתמחור הדירות בשוק הפרטי שונים מהפרמטרים בתמחור הדירות בפרויקטים של מחיר למשתכן. כך יוצא לפעמים שמחיר של דירה במחיר למשתכן בסוף לא זול בהרבה, ואולי כמעט שווה לדירה בשוק הפרטי!

שמאי המקרקעין יוכל להעריך עבורכם את הבדלי השווי בין הדירה שאתם חושבים לרכוש במסגרת התוכנית ובין דירה דומה בשוק הכללי. בכך, הוא יוכל לעזור לכם להכריע אם כדאי לממש את הזכייה שלכם בפרויקט או לא. מה הם אותם הבדלים בתמחור? בסעיף הבא. אבל לפני כן, הנה שמאי מקרקעין שמסביר על בדיקות שמאי לפני קניית דירה:


הבדלי תמחור דירות במחיר למשתכן לעומת שוק הדירות הפרטי

הנה שלושה הבדלים מרכזיים בתמחור הדירות, שבאים לידי ביטוי כמעט בכל הפרויקטים של תוכנית המחיר למשתכן:

 

הקומה שבה נמצאת הדירה 

בשוק הדירות הפרטי ככל שדירה נמצאת בקומה גבוהה יותר, כך הערך שלה עולה. במחיר למשתכן הקומה של הדירה היא לא משתנה שנלקח בחשבון במחיר הדירה. לכן, ככל שתבחרו דירה בקומה גבוהה יותר במחיר למשתכן, ההנחה שתקבלו עליה לעומת השוק הפרטי תהיה משמעותית יותר.

 

תמחור הגינה 

אז הבנתם שדירת קרקע היא הבחירה המשתלמת ביותר ובחרתם בה? מעולה! אבל אם יש לה גינה גדולה הערך שלה לעומת השוק הפרטי עלול להיות לא משתלם. זאת מכיוון שתמחור של גינות בדירות למחיר למשתכן הוא לפי מטר מרובע, לא משנה באיזה גודל הגינה.

לעומת זאת, בשוק הדירות הרגיל ככל שהגינה גדולה יותר, כך המחיר שלה למטר מרובע פוחת. כך יוצא שאם הגינה בדירה בתוכנית למחיר למשתכן גדולה מאוד, היא עלולה לייקר את הנכס בעשרות אחוזים.

למשל – נניח שרכשתם דירה במחיר למשתכן בקומת קרקע שכל מטר מרובע בה עולה 4,000 שקלים. לדירה יש גינה של 250 מטר מרובע, ונניח שכל מטר מרובע בגינה מתומחר ב-1,200 ש"ח – במקרה זה רק על הגינה תצטרכו לשלם עוד 300,000 שקלים!

ואכן, יש לא מעט דירות במחיר למשתכן שנמכרות עם גינה גדולה, מה שגורם להתייקרות הדירה. אם דירה כזאת הייתה נמכרת בשוק הדירות הפרטי, המחיר של הגינה היה נמוך בהרבה, והמחיר הכולל של הנכס היה יורד.

 שמאי מקרקעין מעריך שווי דירה

חישוב מחיר הדירה

בשוק הדירות הפרטי ככל שהבית גדול יותר, המחיר למטר מרובע יורד. למשל אם המחיר למטר מרובע של דירת 60 מ"ר הוא 10,000 ש"ח, המחיר שלה יהיה 600,000 שקלים. אך דירת 100 מ"ר באותו פרויקט לא תעלה מיליון אלא קצת פחות ממיליון, כי המחיר פר מטר ירד.

לעומת זאת, בתוכנית המחיר למשתכן גם כאשר הדירה גדולה יותר, המחיר למטר מרובע של הדירה נשאר קבוע ולא משתנה. למשל, אם המחיר למטר מרובע של הדירות בפרויקט שקיבלתם בתוכנית הוא 10,000 ש"ח למ"ר, אז דירת ה-60 מ"ר תעלה 600,000 ש"ח ודירת ה-100 מ"ר תעלה מיליון, ולא פחות מזה. כתוצאה מכך האם ישתלם לכם לקנות דירה גדולה במחיר למשתכן? זוהי בדיוק ההחלטה ששמאי יכול לעזור בה.


מתי כדאי להזמין שמאי במחיר למשתכן?

רכישת דירה במסגרת המחיר למשתכן היא תהליך ארוך מאוד. באיזה שלב בתוך המסע הארוך הזה כדאי לדבר עם שמאי? שמאי המקרקעין הוא גורם מייעץ בתהליך הזה, ולכן מומלץ לדבר איתו בשתי נקודות עיקריות:

בית בתיווך  בדיקת כדאיות הקנייה בכנס הזוכים – בכנס הזוכים יוצג בפניכם הפרויקט שזכיתם בו, מתי עתידים לסיים לבנות אותו, מה מפרטי הדירות השונים ומה המחיר שלהן. שווה בשלב הזה להתייעץ עם השמאי כדי שיאמר לכם איזו דירה בפרוייקט ישתלם לכם לקנות.

למשל, נניח שהדירות במחיר למשתכן יהיו מוכנות למגורים רק בעוד 5 שנים. אם תיאלצו לשלם שכירות במשך כל השנים האלה וגם לשלם משכנתא על הדירה במחיר למשתכן, הסכום המצטבר של הוצאות הדיור שלכם עשוי כבר להיות שווה למחיר דירה ממש טובה בשוק הפרטי. אם כן אולי לא כדאי ללכת על מחיר למשתכן במצב הזה? שמאי יוכל להעריך עבורכם מה הכי משתלם, ולעזור לכם בהתלבטות האם לממש את הזכות לקניית דירה בתוכנית לאור לוח הזמנים.

דוגמה נוספת – אתם אתם רוצים לקנות דירה בתוכנית כדי להשכיר אותה אחר כך, תצטרכו לוודא שזהו לא אזור שבו קשה להשיג שוכרים ושגובה השכירות במקום ריאלי ולא נמוך מדי עבורכם. אם הוא נמוך, אתם עלולים לא להצליח לכסות את המשכנתא שלקחתם. גם כאן עצתו של השמאי יכולה להיות מכרעת ולחסוך לכם מאות אלפי שקלים.

 שמאי מקרקעין הערכת שווי דירה

בית בתיווך  שלב בחירת הדירה – אם הגעתם למסקנה שהפרויקט הזה שווה לכם ואתם רוצים לממש את זכותכם לקניית דירה, השמאי יוכל להמליץ לכם בשלב נוסף: שלב בחירת הדירה. לא תמיד יש לכם הרבה אופציות כי זה תלוי באיזה מקום יצאתם בהגרלה. אך מומלץ מאוד להגיע לשלב זה עם מידע מקדים על הדירות בפרוייקט - באלו דירות אתם מעוניינים ובאלו לא. שמאי יוכל מראש לתת לכם הערכת שווי לדירות השונות וכך תגיעו למעמד בחירת הדירה עם מידע קריטי ביד.


מחיר שמאי מקרקעין במחיר למשתכן

מחיר הערכת שמאי לדירה במחיר למשתכן לא מאוד שונה ממחיר הערכת שווי דירה רגילה. אז כמה זה עולה? בהערכת שווי דירה במחיר למשתכן אין צורך לבדוק זכויות בנייה ולכן השירות הוא מהיר וזול יחסית ומחירו נע בין 1,500 ל-2,500 שקלים בממוצע.


שמאי מקרקעין מומלצים

שלושת הטיפים שנתנו במאמר הם כנראה רק טעימה מהדברים ששמאי מקרקעין יבדוק עבורכם דירה במסגרת תוכנית המחיר למשתכן. בשביל למצוא את השמאי המתאים, כדאי לכם למצוא מישהו שכבר ייעץ ללקוחות במסגרת התוכנית, וכזה שרבים המליצו עליו. במידרג יש רשימת שמאי מקרקעין מומלצים שמדורגים לפי חוות דעת של לקוחות קודמים כמוכם. בהצלחה.


שאלות נפוצות לדף זה

האם מחיר למשתכן משתלם?

התשובה מורכבת. תלוי מאוד איזו דירה אתם בוחרים, במסגרת איזה פרויקט הדירה שבחרתם ועוד. יש דירות במסגרת התוכנית שמשתלמות יותר, ויש כאלה שמשתלמות פחות. שווה להתייעץ עם שמאי מקרקעין שיידע להעריך איזו דירה משתלמת יותר ואיזו פחות.

כמה זמן לוקח לקבל היתר בניה מחיר למשתכן?

כמה זמן לוקח בדיוק לקבל היתר בנייה לתוכנית קשה להעריך, אבל נוכל להגיד באופן כללי שמהרגע שהתחלת בהליך בניית דירה במחיר למשתכן, תצטרכו לחכות כ-5 שנים בממוצע עד שתקבלו את הדירה לידיים.

כמה עולה שמאי להערכת שווי דירה במחיר למשתכן?

מחיר שמאי להערכת שווי דירה במחיר למשתכן לא שונה מהערכת שווי דירה רגילה על ידי שמאי. המחיר נע סביב 1,500 ל-2,500 ש"ח, תלוי בכמות הבדיקות שעל השמאי לעשות.





אין לעשות שימוש בתוכן ללא אישור בכתב (ניתן לקבל אישור בתנאים מסויימים). שימוש בתכנים ללא אישור מהווה הפרת חוק זכויות יוצרים ויהווה עילה לתביעה.

שים לב! הנך מחובר בשם הלקוח . התנתק