מוקד טלפוני: 1-700-707-233

תמ"א 38

תמ"א 38 היא תוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה, שבה כל הצדדים יוצאים מורווחים. איך תדעו אם הבניין שלכם זכאי לתמ"א? מה אתם כדיירים מקבלים בתמורה? ואיך תשמרו על הזכויות שלכם מול הקבלן? ריכזנו לפניכם את כל מה שכדאי לדעת על תמ"א 38

תמ"א 38

 


תמ"א 38

התמ"א – תוכנית מתאר ארצית, נכנסה לתוקפה ב-2005, ומטרתה למגן מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, על ידי שיפוץ וחיזוק שלהם. עם הזמן נוצר תיקון לחוק וקם פרוייקט חדש בשם תמ"א 38/2, שעליו נרחיב בהמשך.

המבנים שזכאים לתמ"א 38 הינם מבנים שעומדים בארבעת הפרמטרים הבאים:

  1. בניינים משותפים בני 2 קומות לפחות, ששטחם הכולל הוא עד 400 מ"ר
  2. בניינים שהיתר הבניה שלהם הוצא לפני 1 בינואר 1980
  3. בניינים שהבנייה שלהם לא עומדת בתקן הישראלי לרעידות אדמה, לפי חוות דעת של מהנדס
  4. בניינים שלא נקבעו להריסה

במקור מי שהייתה אמורה להיות אחראית על ביצוע הפרויקטים היא המדינה, ואולם העלויות הכלכליות הגבוהות של חיזוק המבנים הביאו לפיתרון אחר: יזמים פרטיים לוקחים על עצמם את עלויות שיפוץ וחיזוק המבנה בתמ"א, ובתמורה לכך מקבלים אפשרות לבנות יחידות דיור נוספות, ולהרוויח ממכירתן. לשם כך צריכים הקבלנים להשתמש בזכויות הבנייה שיש לדיירים, וכדי לשכנע אותם להסכים הם מציעים להם תמריצים (כמו חנייה, תוספת חדר וכו'), בתמורה לכך שימכרו להם את זכויות הבנייה שלהם. כך כולם יוצאים מרוצים: הדיירים משביחים את הנכס שלהם ומעלים את ערך הדירה מבלי לשלם על כך, לקבלנים יש רווח נאה ממכירת הדירות החדשות שנבנו בבניין, והמדינה ממגנת את תושביה מבלי לשאת בעלויות.

איפה בכל זאת הבעיה? המוטיבציה לבצע תמ"א במבנה מסוים הוא כמובן הכדאיות הכלכלית של היזם –  אם ליזם אין רווח מהפרויקט הוא לא יקח אותו. מה שקורה בפועל זה שפרויקטי תמ"א רבים מתרחשים באיזורי גוש דן והמרכז, ואילו בפריפריה, שם יש הסתברות גבוהה לרעידות אדמה, הפרויקטים כמעט ולא מתבצעים. בכך, הפך התמ"א לעסק רווחי, ולאו דווקא למבצע מציל חיים.

מה מקבלים הדיירים במסגרת תמ"א 38?

ראשית חשוב לציין שהטבות הבנייה שמקבלים הדיירים במסגרת פרוייקט התמ"א, תלויות באישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ולכן המשמעות היא שההטבות הללו יכולות להשתנות מעיר לעיר.

בדרך כלל מקובל שהדיירים מקבלים תוספת של 25 מ"ר לדירתם, הכוללים ממ"ד ומרפסת ולעיתים מחסן וחנייה. הבניין כולו לעיתים יקבל: תוספת מעלית, 2 קומות נוספות, שיפוץ חדר המדרגות, שיפוץ חיצוני לבניין וחידוש תשתיות הבניין.

הדיירים זוכים לעלייה בערך הדירה שלהם בעקבות התמ"א, שכן, ממ"ד מגדיל את מספר החדרים בדירה, ורק תחשבו על השווי של בניין עם חנייה בתל אביב. 

היזם מקבל את האפשרות לבנות דירות חדשות על גג המבנה, שלרוב ערכן יהיה גבוה יותר מהדירות הקיימות, עקב היותן חדשות ולא יד שנייה, ועקב העובדה שאלו בד"כ יהיו פנטהאוזים, דירות גג, או דירות גן.

"יש חשיבות אדירה בחוות דעת שמאית בפרויקטים של תמ"א 38, גם לדיירים וגם ליזם", מסבירה יערה, שמאית מקרקעין בציון 9.6 באתר. "מבחינת הדיירים, באמצעות חוות הדעת השמאית הם יכולים לבחון את מה שמוצע להם ולנהל על זה משא ומתן עם היזם, ומצד היזם חוות הדעת השמאית עוזרת לו לבחון בכלל את הכדאיות של כניסה לפרוייקט."

 

 

מה מוביל לתקיעת פרוייקטים של תמ"א 38?

מי שלעיתים תוקע את ביצוע התמ"א אלו דווקא הרשויות המקומיות, שכן, הפרויקטים תלויים באישור של הוועדה המקומית. כששאלנו את שמאי המקרקעין מדוע הוועדות לא תמיד מובילות לקידום הפרוייקטים, הם הסבירו שרשויות עירוניות מבינות עם הזמן כי המשמעות של חידוש בניינים היא גם הגדלת התושבים, והמשמעות של זה היא חידוש התשתיות באיזור, שיפור התחבורה, יצירת גנים ציבוריים ומקומות חנייה, וקיימות עיריות שלא רוצות או לא מסוגלות לעמוד בכך.

"לפעמים העיריות מתנגדות כי כל בניין כזה דורש תשתיות ציבוריות נוספות וזה יוצר צפיפות", אומר ברק, שמאי מקרקעין המדורג באתר. "עצם העובדה שמוסיפים עוד קומות ועוד תושבים לעיר, מצריכה יותר גני ילדים ומקומות חנייה, ולעירייה אין אפשרות לספק את התשתית הזאת. הם מנסים למנוע את זה כמה שהם יכולים."

"ועדות מקומיות תוקעות פרוייקטים," מוסיף חננאל, שמאי מקרקעין המדורג בציון 9.8 באתר. "כמו בראשון לציון למשל, או רמת גן, פתאום הרשויות מגלות שאין מספיק חניות, הכבישים בעייתיים, התנועה בבוקר קשה וכולי."


הסכמת הדיירים לתמ"א 38

במסגרת הפרוייקט, מעניקים הדיירים ליזם את זכויות הבנייה שלהם בבניין, ובתמורה מקבלים שידרוג של דירתם ושל הבניין כולו, כשעלות הפרוייקט ממומנת כולה (מתחילה ועד סופה, כולל הוצאות עורך הדין והמסים מסביב) מכיסו של היזם. לכאורה אין סיבה לא להסכים לפרוייקט שכזה, ואולם לא תמיד זה עובר בצורה חלקה.

כדי שהפרויקט בכלל יצא לפועל, נדרשת יוזמה, או מצד הקבלן או מצד הדיירים. לאחר שבודקים שהמבנה אכן עומד בקריטריונים, מכנסים את הדיירים לאסיפה ועורכים הצבעה, כשבסופה נדרשת הסכמת הדיירים בכתב.

ראשית כל, חשוב לדעת שכדי שפרוייקט תמ"א יחול בבניין אין צורך לקבל הסכמה מלאה מכלל הדיירים, אלא מספיקה הסכמה של 66% מהדיירים בבניין.

שנית, אם אתם "מוכרים" את זכויות הבנייה שלכם, כדאי לוודא שאתם מקבלים "תשלום" מספק עבורן. לשם כך מומלץ להיעזר בשמאי מקרקעין שיעבור על ההצעות של הקבלן ויוודא שקיימת הלימה בין מה שאתם נותנים למה שתקבלו.

"בסופו של דבר היזם שמגיע לבניין רואה לנגד עיניו רווחיות - הוא רוצה להרוויח כמה שיותר ולא תמיד הוא נותן לדיירים את מה שמגיע להם במסגרת ההסכם", מסביר חננאל, "לפעמים היזם בונה הרבה יותר ממה שהוא יכול לקבל מהתמ"א, והקרקע באיזור המרכז שווה הרבה, כך שהרווחיות של היזם היא הרבה יותר גבוהה. אם הדיירים רוצים לדעת שהם באמת קיבלו את מה שמגיע להם הם צריכים להביא שמאי שיוציא להם דוח אפס - מה הרווח של הקבלן מהתמ"א והאם זה הולם את מה שהוא הציע לדיירים בתמורה."

ברק מציין אף הוא כי: "בניין שלא לוקח שמאי מקרקעין או עורך דין שייצג אותו  עושה טעות חמורה. נניח שהוועדה המקומית מאשרת זכויות בנייה נוספות בבניין, שהן 40 מ"ר לכל דירה – בתל אביב זה המון, אבל לדיריים, בתמורה, מציעים רק 12 מ"ר לממד. זה לא הולם את הרווח ולכן הם חייבים לבדוק שהם מקבלים משהו שיהיה הולם למה שהם נותנים."

"אני מאוד ממליץ לדיירים להביא איש מקצוע רלוונטי מטעמם", אומר אייל, שמאי המדורג בציון 9.8. "בין אם זה שמאי או עורך דין, מהנדס, או אדריכל שיעבור על התוכניות, לראות אם התוספת היא ראויה, אם החלוקה החדשה של הבניין או הדירה היא חלוקה טובה, והאם היא בכלל משתלמת לי -  למשל, אם מוסיפים לי חדר בדירה אבל זה פוגע לי בכיווני האוויר או בתאורה, לא בטוח שזה משתלם."

בעיה נוספת שלעיתים תוקעת את פרוייקט התמ"א כולו היא כשיש חוסר שוויון בין התמורה שמקבל כל דייר, דבר שגורם לסכסוך בין השכנים ולעצירה של הפרוייקט. "לעיתים יש חוסר הסכמה בין השכנים, ואז גם אם ליזם יש הסכמה של רוב הדיירים, אבל המעט שלא מסכימים מחליטים ללכת לבית משפט, היזם עלול לוותר על הפרוייקט", מסביר ברק.

"הרבה פעמים מה שתוקע את התמ"א היא תאוות בצע או של היזם או של הדיירים – ישנם מקרים שבהם היזם חתם על הסכם אבל פתאום הוא רואה שאין לו רווח מהפרויקט אז הוא תוקע את הבנייה, או דיירים שחושבים שאחד קיבל יותר מהשני. ולכן חשוב שיהיה שמאי בתחילת התהליך – הוא מוציא דוח מסודר שמחולק לכל הדיירים, כך שהם יכולים לוודא שכולם קיבלו את אותה התמורה", אומר חננאל. 

 

האם הדיירים יכולים להיות היזם בתמ"א?

קיימת אפשרות שהדיירים יהיו היזם בתמ"א – יממנו מכיסם את עלויות החיזוק והשיפוץ, ישכרו את שירותיו של קבלן בנייה, ויתחלקו ברווחים שממכירת הדירות החדשות. זה בהחלט אפשרי, אך ראשית על דיירי הבניין להיות בעלי אמצעים, ושנית, צריך להבין שזה עניין לא קטן עם הרבה כאב ראש מסביב. לא רק שצריך אדם אחד שיקח על עצמו את ניהול הפרוייקט, נדרשים גם אנשים עם ידע והבנה בנדל"ן. "זה לא מתאים לכולם", אומר חננאל. "בדרך כלל לדיירים אין את הניסיון הדרוש לעניין היזמות, אבל מבחינה כלכלית זה הכי נכון - הם חוסכים את כל פערי היזמות ומתחלקים ברווח. אבל זה בתנאי שהם לוקחים גם שמאי וגם עו"ד שילווה אותם, והם גם צריכים לבוא עם הון ראשוני, כי כדי שהם בכלל יוכלו לבחון את העסקה הם יצטרכו לשלם כמה עשרות אלפי שקלים לאדריכל ועורכי דין. אם מדובר בדיירים בלי אמצעים או אנשים מבוגרים שלא אכפת להם אז לא הייתי ממליץ, אבל אם זה בניין בתל אביב שבו יש לדיירים כסף ואנשים עם מוטיבציה אז למה לא."

אייל לעומת זאת, דווקא מתנגד: "לדעתי לא כדאי לדיירים להיות היזמים בתמ"א. יכולים להיווצר מכך הרבה סכסוכי שכנים, וזה לא בהכרח ישתלם להם. לא קל לארגן כזה פרוייקט, אלא אם כן מוצאים שכן שמארגן הכל. לי זה נשמע כמו סיפור שלא נגמר."


מס שבח והיטל השבחה בתמ"א 38

פרוייקט התמ"א תורם להעלאת הערך של הדירות בבניין המשופץ ולכן לבעלי הדירות יש רווח, מעצם זכויות הבנייה שניתנו להם בפרוייקט. לכן, לכאורה, הם נדרשים לשלם מס שבח. אך היות והרשויות הבינו שזה מהווה חסם בפרויקטים, הן מצד הדיירים והן מצד היזם, הוחלט על פי חוק להעניק פטור מתשלום מס שבח על זכויות הבנייה הניתנות במסגרת תמ"א 38/1, בתנאי ומתקיימים שני התנאים הבאים:

  1. היזם יעניק לדיירים בתמורה בדיוק את מה שהוא מחוייב לו בתוכנית התמ"א – כמו מעלית, חנייה, חיזוק המבנה וכו'.
  2. התמורה שיקבלו הדיירים על מתן הזכויות שלהם ליזם תהיה באמצעות שיפוץ המבנה ולא באמצעים אחרים, כמו למשל כסף מזומן.

ומה לגבי היטל השבחה? היטל השבחה הוא מס שנדרש לשלם לרשות המקומית בגין זכויות בנייה חדשות. אך גם במקרה הזה קבע החוק כי בפרויקטים של תמ"א 38 יינתן פטור מהיטל השבחה.

היטל השבחה

 


תמ"א 38/2

דבר שרבים לא יודעים הוא שפרוייקט התמ"א הרגיל שכולנו מכירים נקרא למעשה "תמ"א 38/1", ואליו התווסף תיקון שנקרא תמ"א 38/2, שהוא פרוייקט שונה לחלוטין מהתמ"א הרגיל. 

פרוייקט תמ"א 38/2 הוא הריסה של המבנה כליל ובנייה של אחד חדש במקומו. התיקון לחוק התווסף לאחר שמצאו כי מבנים מסוימים לא ישרדו רעידת אדמה גם לאחר שיפוץ וחיזוק. הבנייה החדשה של המבנה תחויב לעמוד בתקנים מחמירים להתמגנות מפני רעידת אדמה, ובנוסף החוק מחייב את היזם לבנות בבניין חניה מקורה, לובי וממ"ד לכל הדירות.

במהלך פרוייקט תמ"א 38/2 הדיירים עוברים להתגורר בשכירות, כאשר הוצאות השכירות וההובלות משולמות על ידי היזם. בסוף הפרוייקט מקבלים הדיירים דירה חדשה בבניין חדש לגמרי, והיזם מקבל בניין חדש לחלוטין שבו הוא יכול למכור את שאר הדירות.

בנוגע להסכמת הדיירים, אם בתמ"א 38/1 נדרשת הסכמה של 66% מדיירי הבניין, בתמ"א 38/2 נדרשת הסכמה של 80% מהדיירים.

באשר למס שבח והיטל השבחה – עד לא מזמן ניתן פטור מהיטל השבחה, אך לאחרונה אושר תיקון חדש לחוק שקובע כי בתמ"א 38/2 יש לשלם היטל השבחה של 25% לקומה במבנים מעל 2 קומות. בכל מקרה, כלל המסים, גם מס שבח וגם היטל השבחה ישולמו על ידי הקבלן ולא על ידי הדיירים.

מה ההבדל בין תמ"א 38/2 לפרוייקט פינוי בינוי?

תמ"א 38/2 ופרוייקט פינוי בינוי דומים באופן הביצוע שלהם: בשניהם ישנם מבנים המיועדים להריסה, ובנייה של מבנים חדשים במקומם, כשהדיירים מאוכלסים זמנית בדירות שכורות. ואולם, שני הפרויקטים שונים ביניהם גם בהיקף וגם במטרה: המטרה של פרוייקט פינוי בינוי, בניגוד לתמ"א, הוא להביא ל"התחדשות עירונית" –  הפרוייקט מתבצע בשכונות שבהן יש תשתיות ישנות, אוכלוסיה דלה, או בעיות סוציו- אקונומיות, ויוצר בניינים חדשים לגובה, מה שמאפשר יותר שטחים ירוקים, ובנוסף מביא להגדלת האוכלוסייה, חנייה, פארקים ציבוריים ושיפור התנועה.

מעבר לכך, בעוד שתמ"א מתבצע בבניין אחד, פרוייקט פינוי בינוי הוא גדול בהיקפו, ומתבצע על מספר רחובות או שכונות שלמות.

תמא 38/2

 


כך תשמרו על הזכויות שלכם בתמ"א 38

פנינו לשמאי המקרקעין המדורגים באתר ושאלנו אותם איך תוכלו לשמור על הזכויות שלכם בפרוייקט התמ"א מול הקבלנים, וזה מה שהם ענו:

  1. דרשו ערבויות מהיזם – לא פעם קורה שיזם עוצר את הפרוייקט באמצע, בין אם מסיבות של פשיטת רגל ובין אם מסיבות אחרות. לכן, לפני החתימה עם היזם דרשו ממנו ערבויות. הערבויות הניתנות בדרך כלל על ידי היזם הן ערבויות ביצוע – ערבות כספית המבטיחה שהקבלן יסיים את הבנייה, וערבות בדק – המבטיחה כי בתקופה של שנה לאחר הבנייה יגיע הקבלן לתיקון ליקויים.
  2. היעזרו בבעל מקצוע – כדאי להסתייע באדריכל, שמאי מקרקעין או עורך דין (או אדריכליות, שמאיות ועורכות דין), שיעברו על החוזה ויוודאו שאתם מקבלים את כל מה שמגיע לכם, ושהתמ"א אכן כדאי עבורכם. "שמאי יבדוק כמה דברים", אומר חננאל, "את הנושא של הסבירות - האם מה שאני מקבל סביר ביחס למה שאני נותן. הוא גם יראה שהערבויות הן נכונות, יש לו את הניסיון לראות את הסבירות של החוזה.  יש גם תחשיב מאוד חשוב של השמאי - לוודא שהתמורה זהה בין הדיירים בבניין. אם יש אחד שהוא קומבינטור ומביא את היזם בעצמו כך שהוא יקבל יותר מאחרים- השמאי מונע סיטואציה כזאת." ברק מוסיף: "היזם חזק מהדיירים, דיירים שיעמדו לבד מול יזם שהוא כריש נדל"ן שמגיע עם עורך דין, פשוט לא יוכלו מולו."
  3. בדקו את היזם – חשוב לבדוק מול מי אתם מבצעים את התמ"א, ולראות שמדובר בקבלן בעל שם, שכבר ביצע עבודות גדולות בעבר, ובעיקר, אחד שיוכל לעמוד בעלויות הפרוייקט ולא יפר את הסכם באמצע. "חשוב לבדוק שזו לא חברה קיקיונית, לראות שמדובר בחברה רצינית עם ניסיון, שבנתה כבר כמה פרוייקטים. צריך לבדוק שהקבלן מתחייב לערבויות ולבדוק למשך כמה זמן הוא מתחייב."

 

 


שמאי מקרקעין מומלצים

כמו שכבר הבנתם, לא מומלץ להיכנס לפרויקט תמ"א 38 בלי שמאי מקרקעין שיוכל להעריך מהן מקסימום הזכויות שתוכלו לקבל עבור הפרוייקט והאם ישנה הלימה בין מה שהיזם מרוויח למה שתקבלו בתמורה. כאן ריכזנו לכם רשימה של שמאי מקרקעין מומלצים שיוכלו לעזור לכם בתהליך. מוזמנים לקרוא מה לקוחות אחרים חשבו עליהם.  

 


שאלות נפוצות לדף זה

מה זה תמ"א 38?

תמ"א 38/ היא תוכנית מיתאר ארצית למיגון וחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה. במסגרת התוכנית, ניתנות לדיירים בבניין זכויות בנייה, אותן הם מוכרים לקבלן בתמורה לשדרוג הדירה שלהם כמו תוספת ממ"ד, חנייה, מעלית וכו'. הדיירים לא נדרשים לממן אף חלק מהפרויקט.

מזה תמ"א 38/2?

תמ"א 38/2 היא תיקון לחוק שנעשתה לאחר שנמצא כי יש מבנים שגם חיזוק ושידרוג שלהם לא יעזור במקרה של רעידת אדמה. במסגרת תמ"א 38/2 הורסים את הבניין לחלוטין ובונים במקומו אחד חדש, הכולל תקנים מחמירים לעמידה בפני רעידות אדמה. הדיירים המתגוררים בבניין יועברו לגור בשכירות באופן זמני, והוצאותיה, כולל ההובלות, ימומנו על ידי הקבלן.

מי זכאי לתמ"א 38?

כדי שמבנה יהיה זכאי לתמ"א 38, צריכים להתקיים מספר פרמטרים:

  1. המבנה הוא בניין משותף בן 2 קומות לפחות, ששטחו הוא עד 200 מ"ר
  2. מבנה שהיתר הבנייה שלו הוצא לפני 1 בינואר 1980
  3. מבנה שהבנייה שלו לא עומדת בתקן הישראלי לרעידות אדמה, לפי חוות דעת שהמנדס קובע
  4. בניינים שלא נקבעו להריסה
האם משלמים היטל השבחה בתמ"א 38?

בתמ"א 38/1 ישנו פטור מהיטל השבחה, אבל בתמ"א 38/2  יש לשלם היטל השבחה בשיעור של 25%, אולם רק מעל בנייה של 2 קומות. את העלויות נושא הקבלן ולא הדיירים.

כמה דיירים צריכים להסכים לתמ"א 38?

כדי שיבוצע תמ"א בבניין נדרשת הסכמה של 66% מהדיירים בתמ"א 38/1, והסכמה של 80% מהדיירים בתמ"א 382.

מה ההבדל בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי?

גם בתמ"א 38/2 וגם בפינוי בינוי מבצעים הריסה של מבנה ישן ובנייה של אחד חדש במקומו, כשבזמן הזה מאוכלסים הדיירים בשכירות שממומנת על ידי הקבלן. אך שני הפרויקטים שונים ביניהם במטרתם: בניגוד לתמ"א, המטרה של פרוייקט פינוי בינוי הוא להביא ל"התחדשות עירונית" –  הפרוייקט מתבצע בשכונות בעלות בעיות סוציו אקונומיות, אוכלוסיה דלילה או תשתיות ישנות, ויוצר מבנים חדשים שתורמים להגדלת האוכלוסייה ובניית פארקים, חנייה ושיפור התנועה.

שוני נוסף בין הפרויקטים הוא בהיקף: פינוי בינוי הוא פרוייט גדול המתבצע על פני מספר רחובות או שכונות שלמות. זאת לעומת התמ"א, שמתבצע בבניין אחד.  





אין לעשות שימוש בתוכן ללא אישור בכתב (ניתן לקבל אישור בתנאים מסויימים). שימוש בתכנים ללא אישור מהווה הפרת חוק זכויות יוצרים ויהווה עילה לתביעה.

שים לב! הנך מחובר בשם הלקוח . התנתק