מוקד טלפוני: 1-700-707-233

מס דירה שלישית

עד שמס דירה שלישית (או בשמו השני מס ריבוי דירות) יוכרע בבג"ץ – ננסה, בעזרת שמאי המקרקעין המדורגים באתר להבין את החוק החדש, את ההשפעה שלו על שוק הדיור הישראלי וגם לתת תחזית על עתידו.

כבר תקופה שהחוק מס ריבוי הדירות עומד על סדר היום הציבורי, ואם הוא יעבור הוא עלול להקשות עוד יותר על משקיעי הנדל"ן. אבל מה החוק בעצם אומר?



מה זה מס דירה שלישית?

מס דירה שלישית או מס ריבוי דירות הוא מס המוטל על אדם יחיד או על תא משפחתי (דהיינו, זוג וילדים) שבבעלותם לפחות 249% בעלות על דירות, נסביר: נגיד ואתם זוג, האיש ירש 33% מדירת הוריו והאישה ירשה 50% מנכסי הוריה. בנוסף יש לכם דירה בה אתם גרים (100% בעלות) ודירה אותה אתם משכירים (100% בעלות). במצב כזה נמצאים בבעלותכם כ283% בעלות על דירות שונות ועל כן תאלצו לשלם את המס.

בפועל, אדם לו 3 דירות יבחר 2 דירות אותן הוא מבקש לא להכליל תחת החוק, ורק על הדירה השלישית (או על האחוז הבעלות החלקי ממנה) הוא ישלם את המס.

שיעור מס הדירה השלישית יעמוד על 1% משווי הדירה על פי מחשבון אומדן. מחשבון זה מחשב את ערך הדירה על פי מיקומה הגיאוגרפי וגודלה. החוק המוצע כיום קובע כי המס לא יעלה על 18,000 ₪ לדירה, כך שלמעשה אם ברשותכם דירה שמחיר השוק שלה עומד על מעל ל-1.8 מיליון, לא תשלמו מס עבורה מעבר ל-18,000 ₪ בכל שנה.

מטרת החוק למעשה היא להקטין את חלקם של משקיעי הנדל"ן בשוק הדיור וכך להגדיל את היצע הדירות למכירה למטרות מגורים. כיוון שכך, החוק מציע כי יינתנו למוכרי הדירה השלישית ומעלה הטבות שונות בדמות החזרי מס שבח (עד לסכום של 85,000 ₪) והפקדה של כסף בקופת גמל להשקעה שרווחיה יהיו פטורים ממס בעת פדיונם.

 

שמאי מקרקעין מסביר על מס דירה שלישית

 


חישוב גובה המס – דוגמאות והשוואות

מדברים על מס דירה שלישית המון, אבל על איזה סכומים מדובר בפועל?

אספנו שלוש דוגמאות כדי שתוכלו לקבל אומדן:

  • נגיד ויש לכם דירת שלושה חדרים בירושלים, באחת משכונות הספר, בגודל של 72 מ"ר. מחשבון המס של רשות המיסים קובע שמחיר השוק של הדירה עומד על 1,566,374 ולכן המס שתשלמו בשנת 2017 על הדירה יעמוד על 15,664.
  • במקרה אחר, אם יש לכם דירה ממש באותו הגודל, אבל הפעם במרכז באר שבע. המחשבון אומר שמחיר השוק שלה עומד על 635,375 ₪ ולכן המס שתשלמו עליה יעמוד על 6,354 ₪ לשנה.
  • אם אתם ממש ברי מזל ויש לכם וילה בכפר שמריהו, שמחיר השוק שלה עומד על 9.9 מיליון, בעוד המס שהייתם אמורים לשלם עליה לשנה אחת היה אמור לעמוד על 99,000, אתם תשלמו 18,000 ₪ בלבד בגלל התקרה המגבילה את המס, כפי שציינו קודם.
מס דירה שלישית

השפעת מס דירה שלישית על שוק המשקיעים והקונים

על פי סקר שביצענו עם 30 שמאי מקרקעין, עלה כי 26% אחוז חושבים כי מס דירה שלישית לא ישפיע כלל ו-40% חושבים כי החוק ישפיע במידה מועטה בלבד על שוק הנדל"ן.

 

ומה הם אמרו בכלליות לגבי החוק החדש? "מי שיושב היום על הגדר אלה בעלי שתי דירות שיש להם כסף זמין והם מתלבטים היכן להשקיע אותו. האפשריות העומדות בפניהם הן או להשקיע בעוד דירה, שכן בריבית הנמוכה של היום זה מקור התשואה המשתלם ביותר, או להמתין עד להחלטה סופית בחוק" אומר ראובן, שמאי מקרקעין בעל דירוג 9.62 באתר. "בעלי שלוש-ארבע דירות לא ימכרו דירה בגלל המס, או שהם יספגו אותו או שהם יגלגלו אותו על שוק השוכרים או גם וגם ולכן לא יכנסו יותר מידי חדשות לקנייה" הוא מוסיף. אסור לשכוח גם כי אצל חלק מבעלי שלוש הדירות, ההכנסה מהשכירות מהווה כתחליף לפנסיה, וכלל לא בטוח שבעלי דירות אלה ימכרו את מקור ההכנסה הבטוח שלהם. אבנר, שמאי מקרקעין המדורג בציון 9.91 חושב שהחוק החדש פשוט יבריח משקיעי נדל"ן מהשוק המקומי "8 אחוז מס רכישה על דירות, מס הכנסה על שכר דירה ועכשיו גם מס דירה שלישית, בעצם גורם לכך שאין למשקיעים מה לחפש בשוק הנדל"ן המקומי. משקיעי הנדל"ן יעברו להשקיע במדינות בהן יש פחות רגולציה של המדינה על קנייה והשכרה של נדל"ן וכל אלה יובילו את שוק הישראלי לקיפאון".

ומה לגבי דירות בפריפריה?

במידה ויש לכם דירות בפריפריה, ההשפעות עלולות להיות שונות. כך אמר לנו אלעד, שמאי מקרקעין המדורג בציון 9.74: "אם אתם בעלי דירה להשקעה בפריפריה כדאי מאוד לשקול אם להמשיך להחזיק בה אם יעבור החוק. בפריפריה יותר קשה לגלגל את המיסים החדשים (מס רכישה ומס דירה שלישית) על השוכרים, שכן התחרות שם היא גדולה יותר" הוא אומר, ומוסיף כי "היום הרבה צעירים, שהתמודדו במחיר למשתכן, רכשו דירות להשקעה בפריפריה, בעוד כשנתיים תסתיים הבנייה של אותן הדירות, יכנסו עוד דירות להשכרה לשוק הדירות הפריפריאלי מה שיגדיל עוד את ההיצע והמחירים יצטרכו לרדת. בעוד כ-7 שנים, יתחילו בעלי הדירות, המשפחות הצעירות שזכו במחיר למשתכן, למכור אותן, ככה ההיצע ילך ויגדל וכמובן שהמחירים ילכו וירדו עוד באזורים האלה". בהחלט משהו לחשוב עליו אם אתם עומדים לרכוש דירה חדשה, על אחת כמה וכמה אם היא בפריפריה.

מס דירה שלישית

חשוב לציין כי אחוז המחזיקים במעל ל249% בבעלות על דירה בארץ הוא לא גדול במיוחד, מדובר על כ-50,000 איש בלבד, על-פי הערכה שפורסמה בגלובס.

עם זאת, עצם ההצהרה על מס ריבוי נכסים כבר השיגה חלק מהמטרה: משקיעי נדל"ן מבינים ששוק הנדל"ן הישראלי הוא שוק בעייתי ומעדיפים שלא להשקיע בו. גם אם החוק עוד לא עבר, הממשלה מנסה להקשות כמה שיותר על משקיעי הנדל"ן וכבר עושה כן עם מס הרכישה ומס הכנסה על הכנסה של מעל 5,100 ₪ משכר דירה. במצב כזה, בעלי 2 דירות חושבים פעמים אם לרכוש דירה נוספת כדי לא להיכלל במס, ובעלי דירה שלישית ישקלו אם להשאיר את הדירה בבעלותם. בתוך כך 776 בעלי שלוש דירות כבר מכרו את דירתם השלישית על-פי גלובס.


מס דירה שלישית בבג"ץ – למה, איך ואיפה זה עומד?

אבל רגע, החוק עוד לא עבר סופית, למה כבר מדברים על שינויים?

חוק מס דירה שלישית נפסל בחודש אוגוסט 2017 על ידי בג"ץ, אך החוק לא נפסל על תוכנו אלא על דרך העברה שלו בכנסת. בבג"ץ טענו כי נפל פגם בהליך החקיקה של החוק, והשופטים אפילו לא דנו בתוכנו. שר האוצר יחד עם שרת המשפטים, עושים ניסיונות להחזיר את הדיון על החוק לבג"ץ או להעביר אותו שוב בועדת הכספים של הכנסת בהליך מהיר. אם החוק יעבור או לא יעבור זה כבר לא משנה, האפקט שלו כבר נותן את אותותיו – התחושה של משקיעי הנדל"ן בארץ היא שמנסים להרחיק אותם משוק הדיור ולא משנה אם החוק הזה ספציפית יעבור או שיחוקק חוק אחר שינסה להיכנס לכיסם הרחב.


לקנות או למכור? שמאי מקרקעין מומלצים

ההחלטה אם לקנות נכס או למכור את הנכס היא החלטה שצריכה להתחשב בהמון פרמטרים ואין עליה תשובה כללית לכולם. אם אתם משקיעי נדל"ן, שמאי מקרקעין ידע להעריך את כדאיות רכישת או מכירת הנכס בהתאם לרחשי השוק ובהתאם להכנסות וההוצאות שלכם. בדיוק בשביל זה אספנו לכם רשימה של שמאי מקרקעין מומלצים כדי שתוכלו לבצע החלטה שקולה ומדויקת לכם.


המלצות למחזיקי דירה

בכללי להחזיק כמה וכמה דירות עלול להיות ממש כאב ראש – בשביל לחסוך לכם קצת מהבעיות כי חיפוש בעלי מקצוע אמינים, באתר מידרג תוכלו למצוא אלפי המלצות על אינסטלטורים, אנשי איטום, שיפוצניקים, חשמלאים, כדי שתוכלו לנהל את נכסיכם בראש שקט.

מס דירה שלישית

השפעת מס דירה שלישית על שוק השוכרים

הניבוי של שמאי המקרקעין הוא שבמידה ומס דירה שלישית יתקבל, המיסוי יגולגל על השוכרים, או לפחות בעלי הדירות ינסו לגלגל את התוספת הזו על שכר הדירה. כנראה שהעלייה הזו תתאפשר בעיקר באזורים בהם קיים ביקוש דירות גבוה.

בכל הנוגע לכניסה של דירות נוספות לשוק השכירות, נראה כי לא תהיה עלייה משמעותית – בעלי שלוש דירות ומעלה מראש עומדים רק על כ-50,000, מתוכם סבירות נמוכה שהרבה ימכרו את הדירות בבעלותם, ואם כן, כנראה שמטרת הנכס תהיה בשביל מגורים ולא בשביל שכירות. את השינוי האמיתי נראה בעוד כמה שנים כשרוכשי הדירות בתוכניות "מחיר למשתכן" יחלו להציע את הדירות להשכרה ותכול למעשה עלייה בהיצע.


שאלות נפוצות לדף זה

מחשבון מס דירה שלישית איפה אני מוצא?

אפשר למצוא מחשבון מס דירה שלישית באתר רשות המיסים

מה זה מס דירה שלישית?

החוק (שעדין לא עבר סופית) אומר שכל מי שבבעלותו יותר מ249% מדירה (דהיינו, 2 דירות בבעלות מלאה ודירה ב50% בעלות) יצטרך לשלם מס על כל אחוז בעלות נוסף. המס עומד על אחוז אחד מערך הדירה בשוק היום בהתאם לפרמטרים של גודל ומיקום גיאוגרפי.





אין לעשות שימוש בתוכן ללא אישור בכתב (ניתן לקבל אישור בתנאים מסויימים). שימוש בתכנים ללא אישור מהווה הפרת חוק זכויות יוצרים ויהווה עילה לתביעה.

שים לב! הנך מחובר בשם הלקוח . התנתק