מוקד טלפוני: 1-700-707-233

הפחתת היטל השבחה

פנייה להפחתת היטל השבחה אפשר להגיש תוך 45 יום מהרגע שבו קיבלתם את בקשת התשלום. יש שתי דרכים לעשות את זה, והבחירה בכל אחת מהן תלויה בסיבות שבגללן מגיעה לכם ההפחתה. אז איך מגישים בקשה להפחתת היטל השבחה? האם כדאי לשכור לשם כך שמאי מקרקעין? וכמה זה יעלה לכם? הכול במאמר שלפניכם.


הפחתת היטל השבחה - לפני שמתחילים

לפני שנדבר על שתי הדרכים להפחתת היטל ההשבחה, נסביר רגע בקצרה מה זה הדבר הזה שבגללו אנחנו צריכים לשלם לרשות המקומית סכום כסף לא מבוטל.

אם אתם יודעים כבר מה זה היטל השבחה ורוצים להגיע לתכלס ולדעת איך מפחיתים אותו - גלגלו את האישונים ואת הגלגלת של העכבר מטה - ועברו לסעיף הבא, שם אנחנו מסבירים על תהליך הפחתת היטל ההשבחה מא' ועד ת'.

 

מה זה היטל השבחה?

היטל ההשבחה הוא תשלום שעלינו לשלם לרשות המקומית בעקבות מתן אישור לזכויות בנייה על נכס מסוים שגרם לעליית השווי שלו.

יש שלוש תוכניות עיקריות של רשות המקומית שמקנות זכויות בנייה וגוררות היטל השבחה: תב"ע (תוכנית בניין עיר), אישור הקלה ואישור שימוש חורג.

אם אחת מהתוכניות הללו חלה על הנכס שלכם, תחויבו בהיטל השבחה. מכיוון שכך, לפעמים התוכניות יחולו על הנכס שלכם מבלי שביקשתם או רציתם, אלא פשוט תקבלו יום אחד את החדשות הטובות שקיבלתם זכויות בנייה ואת החדשות הפחות טובות שבגללן אתם מחויבים לשלם היטל השבחה.

הנה שמאית מקרקעין שמסבירה על זכויות בנייה:

 

מי משלם את היטל ההשבחה?

לפי החוק, היטל ההשבחה מוטל על מי שהיה בעל הנכס ביום שבו התוכנית אושרה בעירייה. כן אנחנו יודעים שזה מפתיע ומבאס, אבל גם אם לא השתמשתם בהיתר שתוכנית הבנייה הקנתה לכם, תחויבו בגללה בהיטל השבחה. למשל, אם קיבלתם היתר לבנות קומה נוספת מהעירייה אבל לא בניתם אותה מעולם, אתם עדיין מחויבים לשלם את היטל ההשבחה כי הייתם בעלי הדירה ביום שבו ההיתר הזה אושר בעירייה. 

 

מתי משלמים על היטל ההשבחה?

על היטל ההשבחה משלמים ביום מימוש זכויות הבנייה. למה אנחנו אומרים "יום מימוש זכויות הבנייה"? כי היום הזה הוא בעצם שם-קוד לשני מצבים שבהם אתם יכולים "לממש את זכויות הבנייה שלכם":

1. הוצאתם אל הפועל את זכויות הבנייה בנכס - למשל, בניתם את הקומה הנוספת שאושר לכם לבנות.

2. העברתם את זכויות הבנייה למישהו אחר - כלומר מכרתם את הדירה, גם ללא מימוש זכויות הבנייה בפועל. במצב זה מימשתם את זכויות הבנייה בכך שנהניתם מהתוספת שזכויות הבנייה הביאו למחיר הנכס שלכם.

אתם תשלמו את היטל ההשבחה באחד מהמצבים בלבד, המוקדם מביניהם.

 

איך נקבע סכום היטל ההשבחה?

שיעור היטל ההשבחה הוא 50% מסך שווי עליית הערך של הנכס. הוא נקבע לפי ערך הדירה ביום שבו התוכנית אושרה ברשות המקומית ומוצמד למדד למחיר הצרכן או למדד תשומות הבנייה, לפי הנמוך מביניהם. למשל, אם הותר לכם לסגור את המרפסת שמש ולהפוך אותה לחדר, וזה מעלה את ערך הדירה בעוד 100,000 שקלים, שיעור היטל ההשבחה יהיה 50,000 שקלים בצמוד לאחד המדדים.

אז לפני שניגש לתהליך הפחתת היטל ההשבחה, הנה שמאי מקרקעין שמסכם מה זה היטל השבחה:


מתי אפשר להגיש בקשה להפחתת היטל השבחה

אפשר להגיש ערעור על כל היטל השבחה תוך 45 יום מהיום שבו הודיעו לכם על שיעור היטל ההשבחה. בהקשר זה חשוב להגיד, אחרי שערערתם על גובה ההיטל, יכול להיות שהמכריעים בעניין (בהמשך המאמר נספר לכם מי הם) יגיעו למסקנה שהוא צריך להיות גבוה מהסכום המקורי, אז יש כאן סיכון מסוים. כלומר גובה היטל ההשבחה עלול להתייקר כי דנים בו מחדש, ואם זה יקרה, זה יקרה דווקא בגלל שערערתם! בקיצור - לפני שמגישים ערעור צריך לוודא שאכן שווה להגיש אותו. איך נוודא זאת? ניחשתם נכון, עברו לפסקה הבאה.
 


מה הסיבות האפשריות להפחתת היטל השבחה

יש הרבה דברים שיכולים להוות עילה להפחתת היטל השבחה. רוב הטענות שמוגשות בעניין הן על כך שוועדת התכנון והבנייה של הרשות המקומית שקבעה את גובה ההיטל לא לקחה בחשבון נתונים כאלה ואחרים שעשויים להעיד שהיטל ההשבחה אמור להיות נמוך יותר. הנה שלוש דוגמאות למצבים שבהם אפשר להגיש ערעור על היטל השבחה:

כסףהערכת יתר של שווי הנכס - אם ועדת התכנון והבנייה העריכה שמתן זכות לבניית קומה נוספת בגודל 40 מ"ר בבית שלכם מעלה את ערכו בעוד מיליון ש"ח, היא תגבה מכם היטל השבחה בסך 500,000 ש"ח בצמוד למדד (50% משווי עליית הערך, זוכרים??). לאחר שפניתם לשמאי, הוא גילה שנכסים עם נתונים זהים נמכרו במחיר נמוך בהרבה לעומת שווי הנכס שהוועדה נתנה לנכס שלכם, ולכן הוספת הקומה בגודל הזה שווה פחות ממיליון, וכך גם היטל ההשבחה אמור להיות נמוך יותר. 

 קומה נוספת שנבנתה בבית וגררה היטל השבחה

 

כסףהערכת יתר של שווי זכות הבנייה - נניח שניתן לנכס שלכם היטל השבחה עבור הקלה בבנייה. אם אותה הקלה בדיוק ניתנה לנכס עם נתונים זהים לנכס שלכם וגררה היטל נמוך ממה שניתן לכם - השמאי ידרוש להשוות את היטל ההשבחה שניתן לכם להיטלים שניתנו בעבר לנכסים זהים לשלכם עבור אותן זכויות בנייה.

כסףמתן זכויות בנייה שלא ניתן לנצל אותן בהווה - נניח שקיבלתם זכויות בנייה שאפשר להוציאן אל הפועל רק עוד 6 שנים מסיבות כאלה ואחרות, אבל אתם רוצים למכור את הנכס עכשיו. השמאי שלכם יוכל לטעון שהיטל ההשבחה עבור אותן זכויות צריך להיות מופחת בגלל שאי אפשר לנצל אותן בשנים הקרובות.

יש עוד דוגמאות רבות של סיבות להפחתת ההיטל, היריעה הווירטואלית קצרה מלהכיל. 

בדיקת הסיבות האפשריות להפחתת היטל השבחה יכול לעשות רק שמאי מקרקעין מיומן, ולכן אנחנו ממליצים לכם כבר בשלב של בדיקת כדאיות הערעור על היטל ההשבחה להיעזר בשמאי. שמאי מקרקעין טוב יבדוק את כל הנתונים לגבי ההיטל שקיבלתם וידע להגיד האם יש לכם סיכוי לקבל הפחתה של היטל ההשבחה או שבמקרה שלכם ההיטל דווקא הוגן ואפילו נמוך, ולכן לא כדאי לכם להתעסק בזה. 


למי מגישים את הפחתת היטל ההשבחה?

יש שני הליכים שבאמצעותם אפשר להגיש בקשה להפחתה של היטל השבחה: 

בית בתיווך  מינוי שמאי מכריע - הדרך הנפוצה ביותר להפחתת היטל השבחה היא פנייה למועצת שמאי מקרקעין בבקשה למנות שמאי מכריע. כאשר בדיקת שמאי העלתה שההיטל גבוה מדי מכיוון שלא התחשבו בנתונים מסוימים, נבחר בדרך זאת. זאת אומרת, זאת הדרך שתנקטו כאשר אין לכם ערעור על עצם היטל ההשבחה שניתן לכם אלא רק על גובהו.

בית בתיווך הגשת ערעור לוועדת ערר - הגשה של הפחתת היטל השבחה דרך ועדת ערר עושים רק במקרה שבהם מערערים על כך שבכלל צריך לשלם אותו. למשל, אם מגיע לכם פטור וחויבתם למרות זאת בהיטל - צריך לפנות לוועדת ערר ולא לשמאי מכריע. בעצם, הפנייה לוועדת ערר היא כאשר הערעור שלנו הוא משפטי כנגד עצם הצעדים של הרשות המקומית מולכם ולא על גובה החיוב. אם בעניין שלכם יש גם ערעור על עצם החיוב וגם ערעור על גובה החיוב, במקרה כזה מגישים פנייה לוועדת ערר שיכולה לדון בשני הדברים במקביל.

 

שימו לב! פנייה בדרך לא נכונה יכולה לגזול זמן ולמנוע מכם את האפשרות לערער. למשל אם תפנו על עצם החיוב לשמאי מכריע, הוא עשוי פשוט לדחות את בקשתכם ולומר שזה לא מעניינו, ועד שתספיקו לפנות לוועדת ערר עלולים כבר לעבור 45 הימים שבהם מותר לכם לערער. איך עובד כל אחד מהתהליכים? בסעיף הבא.  

 שמאי מקרקעין דנים על הפחתת היטל השבחה

הפחתת היטל השבחה עם שמאי מכריע

נתחיל בשאלת השאלות - מי הוא שמאי מכריע? שמאי מכריע הוא שמאי מקרקעין במקצועו שמכריע בסוגיות שונות בתחום המקרקעין ויכריע גם בסוגיית הפחתת היטל ההשבחה שלכם. השמאי המכריע ממונה על ידי שר המשפטים, הוא אמור להיות צד ניטרלי להליך, ולכן לא עוסק בשום דבר אחר מלבד בתפקיד זה.

לפני שנתאר לכם את השלבים בבקשת הפחתת היטל ההשבחה באמצעות שמאי מכריע, נספר לכם שבהליך זה אתם חייבים לקחת שירותי שמאי מקרקעין. למה זה? אתם תראו בשלבי ההגשה בהמשך שאתם חייבים להגיש לשמאי המכריע חוות דעת שמאית, כלומר חוות דעת של שמאי מטעמכם. הנה השלבים בבקשת ההפחתה דרך שמאי מכריע:

אחדהגשת בקשה להפחתת היטל השבחה - בשלב הראשוני פונים למועצת שמאי מקרקעין שבמשרד המשפטים ומבקשים למנות בעניין הפחתת היטל ההשבחה שלכם שמאי מכריע. 

שתייםהגשת חוות דעת שמאית - אחרי שקיבלתם הודעה שמונה שמאי מכריע, שמאי המקרקעין ששכרתם מגיש לשמאי המכריע חוות דעת שמאית ובה הוא מפרט את הנימוקים להפחתת היטל ההשבחה.

שלושתגובת ועדת התכנון - בשלב זה ועדת התכנון והבנייה של הרשות המקומית דנה בהשגות שלכם, ושולחת בעצמה תגובה לשמאי המכריע, בתקווה שהטענות שלהם חלשות ביותר לעומת טענות השמאי שלכםמחייך

ארבעהדיון על גובה ההיטל - זה השלב הדרמטי ביותר - השמאי המכריע מזמן את שני הצדדים, את השמאי שלכם (ואתם יכולים לבוא איתו) ואת השמאי של הרשות המקומית לדיון בנושא הפחתת היטל ההשבחה. מדובר בהליך שהוא מעין שיפוטי, ולכן אפשר גם להיעזר בשירותיו של עורך דין אבל בדרך כלל עדיף שלא, כי זה פשוט נישה שהשמאים מתמחים בה, ואין צורך בעזרת עורך דין.

חמשההחלטה - השמאי המכריע מסכם לעצמו את הדיון ומגיש לצדדים את החלטתו ובה הוא מציין מה גובה היטל ההשבחה שנקבע ומפרט למה.

 

 


הפחתת היטל השבחה בוועדת ערר

מכיוון שבהליך הזה דנים בטענות משפטיות, חובה לשכור בנוסף על שירותי שמאי המקרקעין גם את שירותיו עורך דין מקרקעין, אלא אם כן אתם גרים בירושלים ואז זה לא חובה (משום מה רק בעיריית ירושלים לא מחייבים עורך דין מקרקעין לייצוג בוועדת ערר). ההליך הזה מסורבל ומסובך בהרבה, כך הוא עובד:

אחדפנייה לוועדת הערר - עורך דין המקרקעין שלכם פונה לוועדת הערר בטופס שבו מציגים את הנימוקים שבגללם מגיעה לכם ההפחתה בהיטל ההשבחה.

שתייםדיון בטענות בוועדת הערר - הוועדה מזמינה את שמאי המקרקעין וואת עורך הדין מטעמכם לדון בטענות. בשלב הזה הוועדה מחליטה אם למנות שמאי מייעץ (אגב, שמאי מייעץ הוא גם שמאי מכריע, פשוט מעמדו אחר לעניין תהליך זה, הוא רק מייעץ ולא מכריע) ולהעביר את בקשתכם לשלב הבא, או שיידחו את בקשתכם כבר בשלב זה. 

שלושהגשת חוות דעת שמאית לשמאי המייעץ - אם בקשתכם הועברה על ידי הוועדה לשלב הזה, השמאי שלכם יגיש את חוות דעתו לשמאי המייעץ, והשמאי של העירייה או הרשות המקומית יגיש גם הוא את חוות דעתו.

ארבעדיון על הפחתת היטל ההשבחה אצל השמאי המייעץ - השמאי המייעץ יזמן דיון, בדומה להליך ההפחתה עם שמאי מכריע. בדיון יועלו שוב הטענות של שני הצדדים לגבי גובה היטל ההשבחה - טענות העיריה וטענותיכם, ובסופו השמאי המייעץ יסיק את מסקנותיו ויישלח אותן לוועדת הערר. 

חמשהחלטת ועדת הערר - המסקנות של השמאי המייעץ מגיעות לוועדת הערר שמחליטה האם לקבל את החלטת השמאי המייעץ לגבי גובה היטל ההשבחה או לשנות אותה. שימו לב, בהרבה מהמקרים ועדת הערר מקבלת את חוות דעתו של השמאי המייעץ ולא פוסקת בשונה ממנו.

 שמאי מקרקעין דנים על הפחתת היטל השבחה

מחיר שמאי להפחתת היטל השבחה

מחיר שירות הפחתת היטל השבחה בידי שמאי מקרקעין תלוי מאוד בגובה ההפחתה הצפוי. רוב שמאי המקרקעין מתמחרים את השירות לפי אחוזי ההפחתה.

רובם גובים שכר בסיס, קצת כמו שכר טרחה של עורך דין, ועליו יוסיפו את אחוזי הצלחה. כך, במקרה שבו בסוף לא התבצעה הפחתה, הם יקבלו שכר טרחה בלבד.

כמה אחוזים לוקחים וכמה בסיס? מאוד קשה להגיד. יש מקרים שבהם ההפחתה הצפויה היא מיליונים, ויש מקרים שבהם ההפחתה היא עשרות אלפי שקלים - ככל שההפחתה גבוהה כך האחוזים יהיו נמוכים יותר. 

עקרונית ניתן לומר שבדרך כלל במקרים של הפחתה צפויה בסכום של עשרות ומאות אלפי שקלים, השמאי ייגבה בסיס של 4,000 עד 5,000 שקלים בממוצע לכל ההליך ההפחתה ועוד 15 עד 20 אחוזים משיעור ההפחתה שהשיג עבורכם. למשל, אם שמאי המקרקעין יצליח להפחית לכם את היטל ההשבחה ב-100,000 שקלים, הוא ייגבה מכם למשל 5,000 ש"ח שכר טרחה ועוד 15,000 ש"ח שהם 15 אחוזים מ-100,000. זה נשמע הרבה, אבל אל תשכחו שבזכות העבודה של שמאי המקרקעין נחסכו לכם במקרה כזה 80,000 ש"ח.

נכון לזמן כתיבת המאמר, בתקנון האתיקה של שמאי המקרקעין כתוב שלשמאי מקרקעין אסור לגבות תשלום לפי תוצאות ההליך. ועדיין, בימים אלה מתנהל תהליך לשינוי הסעיף בתקנון והפיכת התשלום באופן הזה לחוקי.


שמאי מקרקעין מומלצים

טוב, זה די ברור שאין אפשרות שלא לקחת שירותי שמאי מקרקעין להליך הפחתת היטל השבחה. אבל השאלה איזה שמאי מקרקעין כדאי שיטפל בערעור?

חשוב לדעת שתחום הפחתת היטל ההשבחה הוא נישה, תחום צדדי בשמאות מקרקעין, ולא כל שמאי המקרקעין מנוסים בתהליך. לכן כדאי לכם לחפש שמאי מקרקעין שמתמחה בהליכי הפחתת היטל השבחה ושהתנסה כבר בכמה הליכים כאלה.

במידרג יש רשימה של שמאי מקרקעין מומלצים להפחתת היטל השבחה, ולכל שמאי חוות דעת מלקוחות קודמים כמוכם שדירגו אותו בהתאם לאיכות השירות שנתן להם.


שאלות נפוצות לדף זה

איך עדיף לבקש הפחתת היטל השבחה - על ידי שמאי מכריע או ועדת ערר?

זה תלוי. אם יש לכם השגה על עצם היטל ההשבחה, צריך לפנות לוועדת ערר. אם אתם רוצים לנסות להפחית את גובה ההיטל כי אתם חושבים שמגיע לכם לשלם פחות, ההליך של שמאי מכריע הוא המתאים. 

איך מחשבים היטל השבחה?

היטל השבחה הוא 50% משווי עליית ערך הנכס שנגרמה כתוצאה מממתן זכויות בנייה בצמוד למדד למחירים לצרכן או בצמוד למדד תשומות הבנייה, לפי הנמוך מביניהם. שווי הנכס מחושב לפי שוויו ביום שבו אושרה התוכנית. 

מתי משלמים היטל השבחה?

את היטל ההשבחה משלמים ביום מימוש זכויות הבנייה - או במעמד המימוש, כלומר שאני מוציא אל הפועל את תוכנית הבנייה שאושרה לי, או ביום שבו אני מוכר את הנכס.





אין לעשות שימוש בתוכן ללא אישור בכתב (ניתן לקבל אישור בתנאים מסויימים). שימוש בתכנים ללא אישור מהווה הפרת חוק זכויות יוצרים ויהווה עילה לתביעה.

שים לב! הנך מחובר בשם הלקוח . התנתק