מוקד טלפוני: 1-700-707-233

היטל השבחה

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר שלכם אישרה תוכנית שבה קיבלתם תוספות בנייה? מעולה, תוכלו להרחיב את הדירה שלכם ולהעלות את הערך שלה. אבל רגע, אתם לא היחידים שרוצים ליהנות מהרווח, העירייה מחכה עכשיו לקבל את חלקה – כאן נכנס היטל ההשבחה. הכנו לכם מדריך מקיף שמסביר איך מחשבים את שיעור ההיטל, מי יכול לקבל פטור מהיטל השבחה ואיך אפשר להפחית את סכום ההיטל.

היטל השבחה

 


היטל השבחה

היטל השבחה הוא מס שיש לשלם לרשות המקומית על השבחת הנכס שלכם, בעקבות תוכניות בנייה שאושרו בוועדות לתכנון ובינוי. למשל, אם יש לכם דירה ששטחה 100 מ"ר, והוועדה המקומית הוציאה תוכנית שמאפשרת להרחיב אותה בעוד 40 מ"ר – על מימוש זכויות ההשבחה של הדירה תצטרכו לשלם.

התשלום יתבצע או כשתממשו את זכויות הבנייה שניתנו לכם, כלומר תרחיבו את הדירה (למעשה תצטרכו לשלם את ההיטל כבר כשתגישו את הבקשה להיתרי הבנייה), או כשתמכרו אותה, כי עצם האפשרות להרחיב את הדירה מעלה את ערך הנכס, וכעת העירייה תרצה להתחלק אתכם ברווח. 

לרוב היטל השבחה יחול על בתים צמודי קרקע, מגרשים ריקים, דירות גן או דירות גג. במקרים רבים הוועדות המקומיות מאשרות תוכניות לבנייה על הגג או אפשרות לתוספת קומה. "אם היה לי בית קרקע עם קומה אחת, ובמשך הזמן העירייה אפשרה לי לעשות 2 קומות, כשאני אמכור את הבית אני אמכור אותו עם הזכויות", מסביר ברק, שמאי מקרקעין המדורג באתר מידרג, "ועל זה העירייה מבקשת כסף כי הרווח הוא כאילו שלה, היות והיא אישרה את התוכניות. יש בזה היגיון- עם הכסף הזה העירייה מפתחת את העיר, סוללת כבישים, בונה גנים ציבוריים, הכסף הזה הוא הכרחי לעיר."   

היטל השבחה בתמ"א 38

אמנם בפרוייקט תמ"א 38 בעלי הדירות אכן מקבלים תוספות בנייה ומגדילים את הנכס, אך הם אינם צריכים לשאת בהוצאות היטל השבחה, אלא היזם בלבד.


חישוב היטל השבחה

שיעור ההיטל הוא 50% משווי ההשבחה. כלומר, לזכויות הבנייה יש שווי כספי (לפי איזור המגורים, השטח שמתווסף לדירה וכו'). חצי מהשווי הזה יהיה היטל ההשבחה.

למשל, אם הוועדה אישרה לכם להוסיף 40 מ"ר, וכל מ"ר באותו איזור שווה 5,000 ש"ח, השווי הכספי של זכות הבנייה יהיה 200,000 ש"ח, ומתוכם תצטרכו לשלם 100,000 ש"ח כהיטל השבחה.

משווי ההשבחה ניתן לקזז את ההוצאות ששילמתם כדי לממש את זכויות הבנייה – כמו עלויות השיפוץ. כך למשל, אם ערך ההשבחה הינו 600,000 ש"ח, והוצאות הבנייה שלכם היו 250,000 ש"ח, שווי ההשבחה כעת יהיה 350,000 ש"ח, מזה תשלמו חצי, כך שסכום ההיטל הוא 175,000 ש"ח.

לאחר אישור תוכנית הבנייה, נשלח מטעם הוועדה המקומית שמאי מקרקעין שבוחן את עליית הערך של הדירה ועל פיה את סכום התשלום להיטל. לאחר מכן תפרסם הוועדה לוח שומה ובו פרטי המקרקעין ושיעור ההשבחה, שם היא תעדכן את בעל הנכס בגובה ההיטל שבו הוא חייב, וכן בזכותו לערער על ההחלטה.


ערעור על היטל השבחה

ניתן לערער על שיעור ההיטל שעליו החליטה הוועדה, באמצעות שמאי מקרקעין. שמאי מטעמכם בודק בעצמו את שיעור ההיטל ומנהל את הערעור מול השמאי מטעם הוועדה.

חננאל, שמאי המדורג באתר מידרג בציון 9.8, מסביר על התהליך: "ניתן לערער באמצעות שמאי ולהסביר למה השיעור הוא לא נכון. משם ההליך עובר למוסד שמאי מכריע, זה סוג של בית משפט קטן לשמאות, שם נפגשים השמאי מטעם העירייה, השמאי מטעם הדייר ושמאי נוסף שמכריע. בהרבה מהמקרים ניתן להפחית את ההיטל. ישנה גם ועדת ערר שבה ניתן לערער לא על גובה החיוב אלא על עצם החיוב וטוען שאתה לא חייב, זה גם קורה בכל מיני מקרים."

ערעור על עצם החיוב יכול להיות כמו במקרים של פרוייקט ת"א 5000 – התוכנית אישרה זכויות בנייה רבות בתל אביב, וכתוצאה מכך בעלי בתים שמכרו את נכסיהם בסמוך לתקופה קיבלו הודעת חיוב להיטל השבחה. ואולם, בעלי הדירות טענו כי התוכנית אינה תוכנית המיושמת בפועל, אלא תיאורטית בלבד ויקח עוד זמן רב עד לביצועה.

אל תהססו להגיש ערעור להיטל, שכן, זהו נוהל מקובל ולגיטימי, וישנו סיכוי טוב שתוכלו להפחית את סכום החיוב. "כל מקרה לגופו" אומר  אייל, שמאי המדורג בציון 9.8, "אבל בדרך כלל הערעור מתקבל ואפשר להפחית סכומים נכבדים מהיטל ההשבחה."

"במקרים רבים ניתן להפחית את ההיטל או לבטלו כליל, תלוי בסיטואציה", מוסיף ברק.

פטור מהיטל השבחה

פטור מהיטל השבחה

פטור מהיטל השבחה ניתן אם בעת מימוש תוספות הבנייה, שטח הדירה לא עולה על 140 מ"ר.  כלומר, אם השטח של הנכס שלכם היה 100 מ"ר, וקיבלתם אישור להוסיף עוד 40 מ"ר, תהיו פטורים מהיטל השבחה.

אך שימו לב: תהיו זכאים לפטור רק אם הדירה רשומה על שמכם ואם גרתם בדירה במשך 4 שנים שלאחר התוספת.

פטור נוסף מוענק למי שהנכס שלו ממוקם בסביבה שהוגדרה כפרוייקט לשיקום שכונות.

ישנם מקרים שבהם שהניצול של ההשבחה הוא לא כלכלי, כך למשל, אם קיבלתם זכויות בנייה על גג אבל מדובר בגג רביץ ישן, שעלויות התחיזוק שלו גבוהות ואינן כדאיות כלכליות. במקרה כזה תוכלו להגיש בקשה לפטור.


מה ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה?

אנשים רבים נוטים להתבלבל בין מס שבח להיטל השבחה, אך למרות שמם הדומה הם שונים זה מזה.

ראשית, מס שבח הוא מס שמשולם לרשות המסים, לעומת זאת, היטל השבחה משולם לוועדה המקומית העירונית.  

שנית, מס שבח הוא מס המשולם על רווח בעת מכירת דירה, והוא מחושב על ידי ההפרש בין המחיר שבו נקנתה הדירה למחיר שבו היא נמכרה (למשל, אם קניתם דירה במיליון ש"ח, ומכרתם אותה ב-1.8 מיליון, הרווח הוא 800,000 ש"ח ועל זה תשלמו מס שבח).

מס שבח והיטל השבחה כן חופפים בשלב מסוים – בעת חישוב מס שבח ניתן לקזז את ההוצאות שהושקעו בדירה, כמו תשלום לעורך דין, ריביות על משכנתא, תשלום למתווך ובעצם כל מה שהשקעתם בדירה במשך השנים עד למכירתה. אם אחת ההוצאות הייתה גם היטל השבחה – הרי שתוכלו לקזז גם אותה בעת החישוב.  כאן תוכלו לקרוא על על מס שבח.


שמאי מקרקעין מומלצים

כפי שציינו, ניתן לערער על סכום היטל ההשבחה שעליה החליטה הוועדה המקומית ובמקרים רבים הערעור מתקבל, כך שהסכום לתשלום קטן. במצב כזה כדאי שתיעזרו בשמאי מקרקעין מקצועי ואמין שידע להעריך את הנכס ואת שווי תוספות הבנייה, וגם להילחם עבור הזכויות שלכם. ריכזנו לכם רשימה של שמאי מקרקעין מומלצים, שיש להם המלצות מלקוחות קודמים. מוזמנים לחפש את השמאי המומלץ ביותר.

 


שאלות נפוצות לדף זה

מה זה היטל השבחה?

היטל השבחה הוא מס המשולם על השבחת נכס באמצעות תוספות בנייה. המס שישולם הוא 50% מעליית הערך של הנכס. לדוגמא, אם הרחבתם את המרפסת שלכם וזה הביא לעליית ערך הדירה ב-100,000 ש"ח, תצטרכו לשלם היטל השבחה בסך של 50,000 ש"ח.

איך מחשבים היטל השבחה?

חישוב היטל ההשבחה נעשה באמצעות שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אשר בוחן את ערך הנכס, את השווי של תוספות הבנייה שאושרו ובהתאם לכך את שיעור ההיטל שיהיה עליכם לשלם.

איך מקבלים פטור מהיטל השבחה?

פטור מהיטל השבחה ניתן לדירות ששטחן לאחר ההרחבה לא עולה על 140 מ"ר, או נכסי מקרקעין שנמצאים באיזור שהוגדר כפרוייקט שיקום שכונות.

כמה משלמים על היטל השבחה?

היטל השבחה הינו 50% מעליית ערך הדירה. למשל, אם ביצעתם תוספות בנייה שהביאו לעלייה של 200,000 ש"ח בערך הדירה, תשלמו 100,000 ש"ח היטל השבחה.

מה ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה?

מס שבח הוא מס המשולם למדינה, בעוד היטל השבחה משולם לעירייה. בנוסף, מס שבח הוא מס על רווח ממכירת דירה בעוד שהיטל השבחה הוא מס על רווח מעליית ערך דירה בעקבות קבלת זכויות בנייה.

האם ניתן לערער על היטל השבחה?

ערעור על היטל השבחה הוא נפוץ ואף במקרים רבים מביא להפחתה או ביטול של ההיטל כולו.

איך מערערים על היטל השבחה?

ערעור על היטל השבחה נעשה באמצעות בשמאי מקרקעין מטעמכם, שיתן חוות דעת נגדית לזו שנתן שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית בעירייה, ולאחר מכן ימונה שמאי מקרקעין שלישי שיכריע בערעור.

 





אין לעשות שימוש בתוכן ללא אישור בכתב (ניתן לקבל אישור בתנאים מסויימים). שימוש בתכנים ללא אישור מהווה הפרת חוק זכויות יוצרים ויהווה עילה לתביעה.

שים לב! הנך מחובר בשם הלקוח . התנתק