נסח טאבו הוא המסמך שמציג מי הבעלים של הנכס ומה הסטטוס המשפטי שלו, כולל הערות אזהרה, משכנתאות, שעבודים, עיקולים, צווי בית משפט והיתרים. 

 הרעיון בבדיקת נסח טאבו פשוט: לפני שמתחייבים לעסקה, בודקים שאין הפתעות, ושמה שמספרים לכם על הדירה באמת תואם לרישום.

כדי לבדוק אם יש נסח, צריך לדעת מספר גוש, חלקה ותת חלקה. אם הדירה לא רשומה בטאבו אלא ברמ"י (רשת מקרקעי ישראל) או אצל חברה משכנת, מוציאים במקום זה "אישור זכויות", מסמך מקביל לנסח טאבו.

נוהגים לבדוק נסח טאבו פעמיים: 

 בדיקת נסח טאבו כבר בשלב המשא ומתן, סמוך לחתימה על החוזה, לפני כל תשלום משמעותי

 בדיקת נסח טאבו בסיומו של התהליך כדי לוודא שהעסקה נרשמה בפועל. הבדיקה בסוף נועדה לוודא שלא נוספו הערות, עיקולים או שינויי בעלות לאורך הדרך, ולהצמיד את הנסח העדכני כחלק מנספחי ההסכם.

אם אתם בתחילת הדרך ורוצים לוודא שהדירה בכלל רשומה בטאבו ולא בגוף אחר, מומלץ לצפות בסרטון הבא שממפה את הצעדים לבדיקה הזו:

בבדיקת נסח טאבו השמאי קורא את הנסח לעומק, מתרגם לכם את המשמעויות השמאיות מבחינה חוקית וכלכלית, ומצליב נתונים עם מסמכים נוספים ועם התב"ע.

אלו הפרמטרים העיקריים שהשמאי בודק בבדיקת נסח טאבו:

 תשריט: תשריט בית משותף, שנראה כמו מפה הנדסית פשוטה, כדי לוודא שהדירה שרכשתם היא באמת תת החלקה הנכונה, מה צמוד לה, ומה חלקה בבניין המשותף.

 חניה ומחסן: האם יש הצמדה רשומה בתת חלקה, מה שמקנה את החניה לבעל הדירה או רק זכות שימוש זמנית, למשל בהתאם להחלטה של ועד הבניין, והאם המיקום שלהם בתשריט תואם את המציאות.

 זכויות בנייה ותכנון: האם קיימות זכויות עתידיות שיכולות להשפיע על שווי, או מגבלות תכנוניות שמקטינות אותו.

 תב"ע, סטטוס תיכנוני והיתרי בנייה רלוונטיים: השמאי יבדוק מסלולי היתר בנייה, תב"ע וסטטוס של מצב הבנייה מול אדריכל או העירייה, כדי לוודא שאין פערים בין הרישום, ההיתר והמצב בפועל.

 אזהרות ואי חוקיות: השמאי בודק אם קיימת הערת אזהרה (סעיף 126) שמונעת ביצוע עסקה ומוודא שאין שעבודים, משכנתאות או עיקולים שצריך להסיר לפני העברת בעלות.

מעבר לזה, כששמאי מקרקעין מחשב את שווי המגרש או הדירה, הוא חייב להסתמך על נסח טאבו עדכני שמראה מי הבעלים החוקיים של הנכס ואילו זכויות בדיוק יש לו. בלי נסח כזה אי אפשר לדעת אם מדובר בבעלות מלאה או בזכות חכירה, וההבדל הזה משפיע מאוד על השווי. לכן נסח טאבו תקין הוא הבסיס לכל בדיקה שמאית רצינית.

בדיקת נסח טאבו לא מתומחרת בדרך כלל כשירות עצמאי, אלא נכללת כחלק מהעבודה הכוללת של שמאי מקרקעין בעבודות רחבות יותר כמו שמאות משכנתא, ליווי בפרויקטים של תמ"א 38 או פינוי־בינוי, הערכת שווי לנכס וקרקע, הפחתת היטל השבחה או הכנת שמאות מוקדמת לפני רכישה.

בשביל לעשות סדר, הנה חלק מהמחירים של השירותים האלו:

* כל המחירים בפסקה הם לפני מע"מ

 מחיר שמאי משכנתא כולל בדיקת נסח טאבו נע בין 1,500-3,000 ₪.

 מחיר בדיקת שווי נכס כולל בדיקת נסח טאבו נע בין 2,000-4,500 ₪, בהתאם למורכבות הבדיקה.

 מחיר שכר יסוד של שמאי להפחתת היטל השבחה כולל בדיקת נסח טאבו נע בין 4,000-6,000 ₪.

בנוסף, השמאים גובים 10-20% מההפחתה.

מחיר שמאות מוקדמת כולל בדיקת נסח טאבו נע בין 1,800-3,000 ₪ לדירות זולות ובין 6,000-8,500 ₪ לדירות בשווי הגבוה מ-5 מיליון ₪.

אחרי שהבנתם איך בדיקת נסח טאבו מתבצעת ומה תפקידו של שמאי המקרקעין בתהליך, זה הזמן למצוא שמאי מקרקעין מומלץ שמתמחה בבדיקת נסח טאבו.  בדיוק בשביל זה ריכזנו לכם רשימה של שמאים מומחים לבדיקת נסח טאבו שמדורגים לפי עשרות חוות דעת של לקוחות קודמים. בהצלחה!