מוקד טלפוני: 1-700-707-233

מס רכישה

אם אתם עומדים לרכוש דירה, מלבד ההוצאות של שמאי, עו"ד ושיפוצים קיימות הוצאות נוספות המלוות את הקנייה כאשר אחת מהן היא מס הרכישה. ננסה להבין איך מחושב המס? איך מקבלים פטורים והנחות? ועוד כמה טיפים להפתחתת המס. 

 


מס רכישה, כשמו כן הוא, מס על רכישה של נכס שהקונה צריך לשלם. הנכס יכול להיות דירה, בית פרטי, מגרש או כל מבנה אחר. את המס משלמים פעם אחת בלבד בתהליך רכישת הנכס.

איך עובד התהליך? אחרי שרכשתם נכס, אתם מחשבים בעצמכם את מס הרכישה ומשלמים אותו למנהל מס מקרקעין. יש לכם 60 יום מרגע ביצוע עסקת המכר לשלם את המס. במידה וימצאו הפרשים בין מה ששילמתם לבין החישוב של המשרד יש לכם 14 יום לתשלום ההפרש. 


גובה מס הרכישה

מס רכישה הוא מס המשתנה מנכס לנכס ומבעל נכס אחד לאחר בהתאם לנתוני הרקע שלו. פעם בשנה, ב-16 בינואר, מעדכן משרד האוצר את שיעור המס ומדרגותיו בהתאם לעליית מדד המחירים לצרכן.

חשוב לציין כי המס הוא מס פרוגרסיבי, מה זה אומר? ככל שמחיר הנכס יקר יותר, משלמים רק על חלקי ההפרש ממדרגת המס הקודמת. לדוג' אם קניתם דירה במחיר של 1.7 מיליון, עד החלק של 1.6 מיליון לא תשלמו מס בכלל ואילו על ההפרש בין 1.6 ל-1.7, דהיינו על 100,000 שקלים, תשלמו שיעור מס של 3.5%.

מדרגות המס, נכון לאוגוסט 2017, לבעלי דירה יחידה (על דירה יחידה - בהמשך):

שווי הנכס

שיעור המס מערך הדירה

מחיר הדירה עד 1.6 מליון

0%

על ההפרש בין 1.6 עד 1.9 מליון

3.5%

על ההפרש בין 1.9 עד 4.9 מליון

5%

על ההפרש בין 4.9 עד 16.5 מליון

8%

מעל 16.5 מליון

10%

 

מדרגות המס, נכון לאוגוסט 2017, לבעלי דירת מגורים שנייה ומעלה, בחישוב עלות כוללת של הנכסים הקיימים:

שווי הנכס

שיעור מס

עד ל-4.9 מיליון 

8%

מעל 4.9 מיליון

10%

 
נכסים אחרים כמו חנות, משרד או אפילו נכס הצמוד לדירה כמו מחסן, חניה וכדומה ימוסה בשיעור של 6%.

אז מה בעצם מטרת מס הרכישה? את רוב המיסים אנחנו משלמים על רווחים כמו: מס הכנסה, מס בריאות, ביטוח לאומי וכו', ולא על השקעה. למעשה מטרת המס הזה הוא להוות עוד מסוכה בפני בעלי דירות להשקעה (יחד עם מס דירה שלישית), וזאת כדי למנוע ממשקיעי נדל"ן לרכוש כמויות של דירות ובכך להוציא אל השוק עוד ועוד דירות לרוכשים מחוסרי דיור. לכן על דירות יחידות שעלותן עד ל-1.6 מיליון המס לא חל כלל.

מס רכישה

מה היא דירה יחידה לפי חוק מס רכישה?

דירת יחידה היא דירה שמוגדרת דירתו היחידה של הרוכש בהתאם לחוק מס הרכישה. דירה כזו למעשה ממוסה פחות בגלל הרצון של המדינה לעודד מחוסרי דיור לרכוש דירות ראשונות.

אילו דירות נחשבות לדירות יחיד?

  1. אם לרוכש דירת מגורים נוספת שהושכרה לשכירות מוגנת לפני 1997.
  2. אם לרוכש קיימת דירת מגורים נוספת שחלקו בה אינו עולה על שליש.
  3. מי שרוכש דירת מגורים, ותוך 18 חודשים מכר דירה אחרת שהייתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה (משפר דיור). מי שרוכש דירת מגורים מקבלן ותוך 12 חודשים מהמועד בו אמורה להימסר החזקה מכר דירה אחרת שהייתה דירתו היחידה.
  4. במידה והרוכש קיבל דירה בירושה וחלקו בה אינו עולה על 50%, והוא מעוניין לרכוש דירה נוספת.
  5. תא משפחתי נחשב לרוכש דירה אחד, וכולל את הרוכש/ת, את בן או בת זוגו/ה ואת ילדיהם עד גיל 18 שטרם נישאו.
שמאי מקרקעין מסביר על מס הרכישה

משפרי דיור, כיצד מס הרכישה משפיע עליהם?

קיימים הרבה בעלי דירות שיש להם דירה קיימת והם רוצים לרכוש דירה גדולה יותר או קטנה יותר, אך הם לא תמיד מצליחים למכור את הדירה הנוכחית ולקנות בכסף הזה את הדירה הבאה. לכן הרבה אנשים קודם כל קונים דירה חדשה ורק לאחר מכן מוכרים את זו הישנה. כך נוצר מצב בו הרוכש מחזיק בשתי דירות אך הוא אינו משקיע. חוק מס הרכישה מתייחס גם הוא לתקופה שבין מכירת הדירה הישנה והדירה החדשה של משפרי הדיור.

טווח תקופת המכירה הורד לאחרונה מתקופה של שנתיים לתקופה של שנה לרוכשי דירה מקבלן, ועד לשנה וחצי לרוכשים דירה יד שנייה. בתקופה הזו יהיה על משפרי הדיור לסיים את תהליך המכירה על מנת שלא יהיו מחויבים במס הרכישה. במקרה ותהליך המכירה של הדירה הקודמת יסתיים לפני תום השנה וחצי יחושב מס הרכישה כאילו הרוכש רכש דירה יחידה. אם לא הספקתם למכור את דירתכם הישנה תוך שנה וחצי תצטרכו לשאת בסכום המס פלוס ריבית והצמדה.

מס רכישה

פטורים והנחות ממס רכישה

מתי תוכלו לקבל פטור מן המטרד שנקרא מס רכישה? ישנם מספר מצבים שיאפשרו לכם להתחמק ממנו. להלן המצבים:

  1. העברה ללא תמורה בין קרובים (בן זוג, הורה, צאצא, נכד, נין, בן זוג של הצאצא, אח ואחות). הקרוב המקבל ישלם רק שליש ממס הרכישה וזאת לפי מדרגות המס הנהוגות. למכירה של דירה כזו קיימת תקופת "צינון" של 4 שנים בה מקבל המתנה לא יכול למכור את הדירה (וזאת כדי שהמעביר לא ישתמש באופציה זו כדרך התחמקות מתשלום מס שבח).
  2. רכישה על ידי נכה. במידה ורכש דירה יחידה שעלותה עד ל-2.5 מיליון, לא ישלם מס עד למדרגה הראשונה, דהיינו עד ל1.6 מיליון ועד ל-2.5 ישלם 0.5% בלבד משווי אותו החלק.
  3. רכישה על ידי עולה חדש. עולה חדש זכאי להקלות במס הרכישה במידה רכש דירה בתקופה של שנה ועד 7 שנים אחרי מועד עלייתו. עולה חדש ישלם 0.5% מס רכישה על חלק הדירה שהוא החל מ-1.6 מיליון ועד ל1.7 מיליון ו-5% על חלק השווי של הנכס שמעל ל1.7 מיליון.
  4. העברה בין בני זוג. העברה כזו, במסגרת זוגית או במסגרת גירושין איננה ממומסת כלל.
מס רכישה

טיפים נוספים להפחתת מס הרכישה:

  • אם רכשתם דירה חדשה מקבלן, הוסיפו את התוספות שאתם רוצים אחרי השלמת עסקת הקנייה. ארונות מטבח חדשים, מערכת מיזוג אוויר וכדומה – ניתן להוסיף גם אחרי.
  • מדרגות מס הרכישה משתנות פעם אחת בשנה על פי מדד שירותי הדיור (מדד המחשב בכמה עלו שירותים כמו תחזוקת בית והשכרת דירה במהלך השנה), אם אתם צופים כי המדד יעלה בינואר של אותה השנה, כדאי לחכות עם חתימת חוזה על הדירה החדשה שכן ככל שהמדד עולה ככה גם עולה המדרגה הראשונה.

שימו לב: רישום הדירה על ילד מתחת לגיל 18 איננה פוטרת ממס הרכישה שכן מדובר בתא משפחתי אחד, כמו שנאמר קודם (אלא אם ניתן פסק דין מבית משפט).

כמו כן, העברת דירה לבגיר כשהוא קרוב משפחה מעל גיל 18 היא אפשרית אבל הבגיר צריך לקחת בחשבון שאם ירצה להתמודד בעתיד על פרויקט "מחיר למשתכן" הוא לא יוכל, כמו גם ליהנות מפטור ממס רכישה במידה והנכס עדין על שמו או במידה ומכר את הנכס ברווח יצטרך לשלם גם מס שבח.


שמאי מקרקעין מומלצים

את תשלום מס הרכישה כדאי לתכנן כדי לשלם את הסכום המינימלי: למשל העברה נכונה של הנכס במסגרת הסכם גירושין בתמורה או שלא בתמורה, העברה במסגרת ירושה, העברה בין קרובים – בדיוק בשביל כך, כדאי מאוד להתייעץ בשמאי מקרקעין כדי לבחור במסלול הנכון בעבורכם. במידרג אספנו לכם אלפי חוות דעת על שמאי מקרקעין מומלצים כדי שתוכלו לבצע את הרכישה הנכונה!


שאלות נפוצות לדף זה

מה זה מס רכישה?

מס רכישה הוא מס שמוטל על מי שרוכש נכס מקרקעין כמו דירה למגורים, מגרש, מבנה ועוד. את המס משלמים פעם אחת על דירה אחת בכל פעם.

 

מה גובה מס הרכישה?

תלוי במחירו של הנכס שלכם, דירה במחיר של עד 1.6 מיליון לא תשלם כלל מס רכישה, מדרגת המס לאחר מכן היא על ההפרש בין 1.6 מיליון עד ל1.9 מיליון ועומדת על 3.5% ממחיר הנכס. על ההפרש שבין 1.9 מיליון ועד 4.9 מיליון תשלמו 5% ממחיר הנכס, על ההפרש בין 4.9 מיליון ועד ל16.5 מיליון תשלמו מס של 8% וממדרגה זו ומעלה מס של 10%.

סכום מדויק תוכלו לחשב במחשבון רשות המיסים.

איך משלמים מס רכישה?

במידה ורכשתם נכס ועברו 40 יום ממועד הרכישה עליכם למלא טופס ברשות המיסים ולהעביר את המס לרשות. 





אין לעשות שימוש בתוכן ללא אישור בכתב (ניתן לקבל אישור בתנאים מסויימים). שימוש בתכנים ללא אישור מהווה הפרת חוק זכויות יוצרים ויהווה עילה לתביעה.

שים לב! הנך מחובר בשם הלקוח . התנתק