מכירת דירה שהתקבלה בירושה קצת שונה ממכירה של דירה רגילה - אתם חולקים את התהליך עם יורשים נוספים, וזכאים לפטור מס שבח. לפני שנרד לעומקו של כל אחד מהשלבים, נספר בקצרה שתהליך המכירה מורכב מהוצאת צו ירושה, חתימה על הסכם חלוקת עיזבון (רק אם אתם רוצים), רישום בטאבו, השכרת עו"ד מקרקעין שילווה את תהליך המכירה, והמכירה עצמה. שנתחיל?

בפשטות, כאשר אדם נפטר, הרכוש שלו מתחלק כפי שציווה בצוואתו. אם הוא לא כתב צוואה, הירושה שלו מתחלקת באופן שווה בין הצאצאים שלו (שמקבלים 50%) לבין בן\בת הזוג (שמקבל/ת 50%). כדי להתחיל בתהליך קבלת הירושה, יש לפנות ל"האפוטרופוס הכללי והממונה על ענייני ירושה" ולבקש צו קיום צוואה או צו ירושה. תהליך ההוצאה של של הצו לוקח בדרך כלל חודש-חודשיים. אין חובה לשכור עורך דין בשלב הזה.

ערן, עו"ד בתחומי ירושה וצוואות, מסביר על תהליך הוצאת צו ירושה:

יחד עם צו קיום צוואה או צו ירושה, אתם יכולים להגיש לאפוטרופוס הכללי גם בקשה לרישום ההורשה בטאבו. האפשרות הזו מקצרת לכם את כל הבירוקרטיה, והדירה נרשמת על שם כל היורשים. אז מה הקאץ'? במצב כזה אתם חולקים חלקי דירה עם עוד יורשים, ולא פשוט לנהל מכירה או השכרה שמעורבים בה הרבה בעלי דירה. בנוסף, לא נוח לרשת רק חלק מדירה, כי יהיה לכם קשה מאוד למצוא מישהו שיקנה רק את החלק שלכם.

לכן, כדאי אולי להפוך את הרישום בטאבו לשלב נפרד, ולחתום על הסכם חלוקת עיזבון, בליווי של עו"ד. בהסכם אתם יכולים לחלק את העיזבון כפי שנוח לכם, ולא לבצע יחד מכירת דירה שהתקבלה בירושה. לדוגמה:

  אם שני אחים יורשים דירה, אחד מהם יכול לוותר על חלקו בדירה בהסכם עיזבון ולקבל במקום את כל הכספים של המוריש.

 שלושה אחים יכולים לרשת שלוש דירות, וכל אחד מהם יקבל שליש מכל דירה. בהסכם חלוקת עיזבון, הם יוכלו לחלק אותן כך שכל אחד יקבל דירה שלמה.

לאחר החתימה על הסכם עיזבון, תגישו אותו לטאבו יחד עם צו הירושה, והדירה תירשם על שם היורש הרלוונטי. מכאן, הדרך למכירת דירה שהתקבלה בירושה הרבה יותר קצרה. 

שימו לב - כדי לקבל פטור ממיסים, החלוקה צריכה להתבצע רק בתוך העיזבון עצמו. אין לפצות את אחד האחים בכסף שלא היה בעיזבון.

לאחר שחילקתם את הרכוש או נשארתם שותפים, אתם יכולים להתחיל בתהליך המכירה בעצמכם, או להיעזר במתווך. חשוב שתוודאו מה השטח של הדירה שקיבלתם בירושה, ואם יש חובות לעירייה או חריגות בנייה. לאחר מכן, חשוב שתעריכו את השווי של הדירה (אפשר להיעזר באתר מדלן, באתר רשות המיסים, או בשמאי מקרקעין). כדאי לשפץ מעט את הדירה ולרוקן ממנה את רוב הריהוט, כדי להעלות את הערך שלה בעיניי הקונים. נוסף על כך, אם תחליטו להיעזר בעורך דין מקרקעין הוא ינסח חוזה מכירה מקצועי וייצג אתכם מול הקונים.

אם תחילטו להיעזר בעורך דין לצורך מכירת דירה שהתקבלה בירושה, עבור ניהול המכירה וניסוח החוזה עורך הדין יגבה מכם שכר טרחה של %⅓ עד %½ מסכום המכירה. אבל, הרבה אנשים מעדיפים לשכור עורך דין כבר משלב הפקת צו הירושה/צוואה. עבור השירות הזה תשלמו תוספת של אלפי שקלים בודדים, ומחיר דומה עבור עריכת הסכם חלוקת עיזבון (אם תרצו לערוך הסכם כזה).

הרבה אנשים מרגישים שהמדינה מנסה לגבות מהם מיסים בכל צומת בחייהם. ובכן, לא בצומת הזו. בדרך כלל צריך לשלם מס שבח בגובה 25% מהרווח שעשיתם ממכירת דירה. אבל מכירת דירה שהתקבלה בירושה פטורה ממס שבח, בתנאי שאתם עומדים בתנאים הבאים:

 הבנייה של הדירה הושלמה לחלוטין (כלומר היא לא באמצע תמ"א 38 או פינוי בינוי).

 מעל לחצי משטח הדירה שימש למגורים בארבע השנים לפני המכירה, או ב-80% מהזמן מאז שהיא נרכשה לראשונה על ידי המוריש/ה.

המוריש/ה היה הבעלים של הדירה למשך 18 חודשים לפחות לפני מותו.

 המוריש/ה לא היה בעלים של דירות נוספות או חלקי דירות בזמן מותו (אם יש דירה שרשומה על בן/בת הזוג או על קטין, המוריש/ה יחשבו כבעלי כמה דירות!).

 המוכר/ת של הדירה שהתקבלה בירושה חייב להיות בן/בת הזוג, ילד/ה או נכד/ה של המוריש/ה (ואפילו בן זוג של בן או נכד).

 הדירה בעלת שווי של עד 4,603,000 ש”ח (מעודכן לשנת 2022). אם היא שווה יותר, תצטרכו לשלם מס רק על הסכום הנוסף.

החדשות הטובות - גם אם יש לכם כבר דירה משלכם, עדיין לא תצטרכו לשלם מס שבח על המכירה של דירת הירושה.

 לאור התנאים האלה, הרבה אנשים עושים תכנון מס עם יועץ מס לפני מותם, ומעבירים בעלות של דירות עוד בחייהם לחלק מילדיהם, ומשאירים רק דירה אחת לילדים אחרים בצוואה. מצב כזה מפחית את המס שבניהם ישלמו בעתיד.

לא כל המשפחות מסתדרות, ועלולה להיווצר בעיה כאשר בני משפחה יורשים דירה ולא מסכימים על עתידה. לדוגמה, אם כל האחים רוצים למכור את הדירה, ורק אח אחד מתנגד. במקרה כזה, אם לא מצליחים להגיע לפשרה, כל שותף זכאי לדרוש פירוק שיתוף. כלומר, אפשר לפנות לעו"ד ולתבוע פירוק שיתוף. בית המשפט יחייב את המתנגד לפרק את השיתוף. הדירה תימכר במלואה ליורש המתנגד או לאדם אחר.

מכירת דירה שהתקבלה בירושה היא לא קלה, וחשוב לוודא שאתם בוחרים בעורך דין מקרקעין שיש לו ניסיון במכירת דירות שהתקבלו בירושה. ריכזנו לכם רשימה של עורכי דין מקצועיים שיתנו לכם לעבור את כל התהליך בראש שקט. כל אחד מהם מקבל חוות דעת ודירוג על כל שירות שהוא נותן. בואו לראות בעצמכם.