קניית דירה על הנייר היא למעשה רכישת דירה שתהליך הבנייה שלה עוד לא התחיל. אבל לפני שהקבלן מתחיל לבנות, הוא צריך לקבל היתר בנייה מהועדה המקומית לתכנון ובנייה. בגלל המצב הזה, ניתן לקנות דירה על הנייר לפני קבלת היתר או אחרי:

קניית דירה על הנייר עם היתר

ברוב המקרים, הקבלן יציע לכם לרכוש דירה שכבר קיבלה היתר בנייה. במקרה כזה, התכנון של הקבלן אושר, וכעת הוא יודע בדיוק מה הוא מציע לכם - כמות חדרים, שטח, מספר קומה, כיוון המרפסת, חניה, התקנות, ועוד. קניית דירה על הנייר עם היתר עדיין זולה יותר מקניית דירה מוכנה למגורים (אבל כנראה שבכל זאת תצטרכו לקחת משכנתא) 

קניית דירה על הנייר ללא היתר

ממש בהתחלה, הקבלן מציע מספר דירות על הנייר ללא היתר ובמחיר זול במיוחד. אבל יש סיכון בקניית דירה על הנייר שאין לה היתר:

 זמן עד קבלת ההיתר - קבלת היתר בנייה היא תהליך ארוך שלוקח אפילו מספר שנים. אם אתם מתכוונים לקנות דירה על הנייר ללא היתר, בדקו את התכניות שהוגשו לועדה, ובררו אם ההיתר נמצא בשלב מתקדם או התחלתי. יכול להיות שיחלפו שנים עד שהדירה תהיה מוכנה.

 שינויים בגלל ההיתר - לפעמים הועדה נאלצת לשנות את התכנון של הקבלן. אם החוזה שלכם גמיש מידי, הקבלן ישנה את הדירה. בעזרת עורך דין מקרקעין, עגנו בחוזה את כל הדברים שאתם לא מוכנים להתפשר עליהם. אם החוזה לא גמיש, הקבלן יאלץ להגיע אתכם להסדר או להחזיר לכם את הכסף. אבל עד שההיתר יתקבל ותגלו את זה, יעבור זמן רב ומחירי הנדל"ן יעלו.

 ללא ליווי בנקאי - סביר שלא יהיה לפרויקט ליווי בנקאי עד קבלת ההיתר, וזו בעיה גדולה. נגיע לזה בהמשך.

חוץ מהיתר בנייה וליווי בנקאי, חשוב לברר עוד כמה פרטים לפני קניית דירה על הנייר. זה ימנע מכם הפתעות לא נעימות ואפילו נזק כספי:

 סביבת הבניין - חשוב לבדוק את התכנון העירוני סביב הבניין: שטחים ציבוריים (כמו גני ילדים, בתי ספר, פארקים), גישה נוחה לתחבורה ציבורית, גישה נוחה לחניון, שטחי מסחר ועוד. לכל קונה חשובים דברים אחרים, ויש כאלה שישמחו שיש בית הספר קרוב לדירה, וכאלה שירתעו מהרעש.

 רישום הקבלן ומצבו הכלכלי - חשוב לבדוק שהקבלן רשום כקבלן מורשה בפנקס הקבלנים. בנוסף, חשוב לברר כמה שיותר על מצבו הכלכלי של הקבלן. אם יש כבר הרבה פרויקטים מאחוריו וגם ליווי בנקאי, אין מה לדאוג. הבנק יודע לבצע בדיקות מאוד מקיפות על המצב הכלכלי של הקבלן.

 מצב הקרקע - חשוב לברר אם הקבלן הוא בעל הקרקע (והאם היא רשומה על שמו בטאבו?), חוכר (עד מתי החכירה בתוקף?) או שזו עסקת קומבינציה בה בעלי הקרקע סגר עסקה עם היזם לבעלות על חלק מהדירות. כמו כן, צריך לברר אם הקבלן שילם את כל המיסים שהוא מחויב בהם, כדי שהבנייה ומסירת הדירות לא יתעכבו. בשלב זה מומלץ להיעזר בעורך דין.

 לקוחות קודמים - בקניית דירה על הנייר אתם בעצם קונים דירה שעוד לא קיימת. לכן חשוב מאוד שלא תתביישו ותיצרו קשר עם בעלי דירות של הקבלן בפרויקטים קודמים. תתרשמו מהנראות של הדירות ותשאלו אם הקבלן נתן מענה מהיר לכל ליקוי שהתגלה.

חוזה סטנדרטי לקניית דירה על הנייר מוטה בדרך כלל לטובת הקבלן. אבל, ככל שאתם רוכשים דירה על הנייר באזורים פחות מבוקשים, כך היכולת שלכם לנהל משא ומתן גדלה. בכל אופן, לפני חתימת החוזה כדאי להיעזר בעורך דין מומחה לתחום שיראה לכם למה כדאי לשים לב ועל מה אפשר להתמקח. לדוגמה: 

 הקדמת התשלום על הדירה

בחלק מהמקרים, האינטרס של הקבלן הוא לדחות את התשלומים שלכם. לפעמים הוא יציע לכם לשלם 20% בהתחלה ו-80% בסוף. זה לא משתלם, כי כל עוד לא תשלמו את החוב, הוא יצבור הצמדה למדד תשומות הבנייה (עליות המחירים בהוצאות הקשורות לבנייה עצמה - חומרים, שינוע וכו'). כדאי לעגן בחוזה מועדי תשלום ואפשרות לפרוע את החוב מוקדם יותר.

 איחור במסירת דירה

בדרך כלל קבלנים קובעים תאריך מסירה לפי תאריך קבלת ההיתר. אבל בנייה היא פרויקט גדול וכמעט תמיד יהיו איחורים. הקבלן יהיה חייב לפצות אתכם החל מחודשיים איחור. החוק קובע לכם פיצוי של שווי שכר הדירה שקניתם, אבל רצוי להתמקח גם על הפיצוי באיחור.

להאמין לחוזה

משווקי דירות יכולים להבטיח לכם הרבה הבטחות לגבי הדירה, אבל מה שלא כתוב בחוזה לא מחייב את הקבלן. אם חשוב לכם משהו במפרט של הדירה, כדאי לוודא שהוא באמת מופיע בחוזה בעזרת עורך דין.

בקניית דירה על הנייר הרבה אנשים מוותרים על עורך דין מטעמם ומתנהלים מול עורך הדין של הקבלן. החוק מחייב אתכם לשלם לו עד 5,000 ש"ח על רישום הדירה בטאבו והכנת חוזה (לא כולל מע"מ), ועוד כמה אלפי שקלים על הוצאות הדפסה.

אבל, עורך הדין של הקבלן מייצג רק אותו, ולא אתכם. למרות המחיר הגבוה, יש חשיבות בבחירת עורך דין שייצג רק אתכם בתהליך, בעיקר כי חוזה דירה הוא מסמך ארוך ומורכב. גם אם מבינים את כל הסעיפים, לא תמיד מבינים את ההשלכות שלהם. עורך דין בעל ניסיון בקניית דירה על הנייר יסיר מהחוזה סעיפים בעייתיים, יבצע בדיקות מקדימות, ויציע דרכים להפחתת המיסוי שיוטל עליכם, כמו מס רכישה. 

בתהליך קניית דירה על הנייר עורך הדין יפגוש אתכם לא יותר מפעם או פעמיים, ורוב העבודה שלו תיעשה באמצעות מיילים ושיחות טלפון. עורכי דין נוהגים לקחת שכר טרחה 0.5% מערך הדירה או פחות (לא כולל מע"מ).

כל קנייה של דירה על הנייר היא סיכון לא קטן. מה מבטיח לנו שהקבלן לא יפשוט את הרגל והכסף ילך לטמיון? חוק המכר מבטיח לנו. החוק קובע שאסור לשלם לקבלן יותר מ-7% ממחיר הדירה, כל עוד הקבלן לא נתן בטוחה לכסף שלנו. יש 5 דרכים לתת בטוחה לכסף, כשהטובה ביותר היא ליווי בנקאי לפרויקט.

ליווי בנקאי לפרויקט בנייה

כאשר אתם קונים דירה על הנייר בפרויקט עם ליווי בנקאי, הכסף שאתם משלמים לא הולך ישירות לקבלן. התשלום מתבצע בפנקס שוברים לפי התקדמות הבנייה, והכסף הולך לחשבון בנק יעודי לפרויקט. אם הקבלן נקלע לקשיים כלכליים, הבנק ממנה לו מחליף או משיב את כספכם. כלומר, אתם מקבלים הגנה על הכסף שלכם. אם עדיין אין ליווי בנקאי לפרויקט שמעניין אתכם, יש לברר מתי הליווי יכנס לתוקף. 

 יש קבלנים שמנסים לקבל כסף 'מתחת לשולחן' ישירות לכיס שלהם מהלקוחות, ולא בדרך העקיפה שמבטחת את הכסף. גם אם הם מציעים הנחה, כדאי להימנע מהצעות כאלה.

כשהדירה תהיה מוכנה, על הרוכש להגיע ליום המסירה ולחתום על פרוטוקול מסירת החזקה (בפרוטוקול, הרוכש מצהיר שהוא מרוצה מהדירה והוא לא מזהה בה ליקויים). חשוב מאוד לא להגיע ליום המסירה לבד ולוודא שאין סעיף בחוזה שדורש מכם להגיע לבד. יש להזמין בדק בית ביום המסירה, שיבדוק אם קיימות תקלות בדירה (מידות, עמידה בתקנים, בעיות תשתית, שיפועים, שברים, איטום וכו') ויוציא דו"ח מסודר שיצורף לפרוטוקול מסירת החזקה על הדירה (יהיה לכם יותר קשה לקבל תיקון על ליקוי שיתגלה אחרי שתגורו בדירה).

בכל מקרה, הקבלן מחויב לתת לכם תקופת בדק כשנה ממסירת הדירה, שבה הוא אחראי לתקן ליקויים, ואף יותר שנים עבור ליקויי תשתית חמורים (כמו איטום, צנרת וכו').

עריכת שינויים בדירה

כמעט כל קונה דירה רוצה לערוך בה מעט שינויים שמותאמים לו אישית. בחלק מהמקרים, קבלנים עלולים להסיר אחריות מכל ליקוי שיתגלה בדירה, גם אם נעשה שינוי שולי בתכנון המקורי שלה. חשוב לצמצם את הסעיף הזה בחוזה, כך ששינוי סוג השיש במטבח לא יפטור את הקבלן מלתקן לכם את המקלחת.

קניית דירה היא אחת מהעסקאות הכלכליות הכי גדולות בחיים, ולכן חשוב לבצע אותה ללא טעויות שיעלו לכם ביוקר. אספנו לכם רשימה של עורכי דין מקרקעין מומלצים לקניית דירה על הנייר. כל עורכי הדין ברשימה מדורגים על ידי לקוחותיהם הקודמים.