נפרק את ההסבר לשניים. קודם כל, מה זה ליטיגציה? ליטיגציה היא תחום הטיעון בפני סמכות משפטית. ליטיגטורים מתמחים בתחום הזה, בניגוד לעורכי דין שמתעסקים יותר בעריכת חוזים ומה שנלווה לזה. בארץ, בניגוד למקומות אחרים, לא דרושה התמחות או תעודה מסוימת בשביל להיות ליטיגטור - כלומר, כל עורך דין מורשה לייצג בבית משפט. בפועל, ההפרדה בהחלט קיימת, ועורכי דין שלא עוסקים בליטיגציה כתחום התמחות לא ייקחו תיקים שכוללים ייצוג בבית משפט, באותו אופן שעורך דין מקרקעין לא ייקח תיק גירושין.

בתחום המקרקעין, יש מספר מקרים בהם נדרש ליטיגטור – בעיקר סכסוכים. דוגמא לכמה תביעות ליטיגציה מקרקעין נפוצות הן:

 סכסוכי שכנים.

 פינוי שוכר.

 סכסוך בין קבלן לבעל דירה.

 סירוב היתרי בניה.

 פירוק שיתוף.

תחום המקרקעין הוא תחום רחב מאוד במשפטים, וחולש על המון סוגים של עיסוקים. רוב תחומי המקרקעין לא דורשים ליטיגציה, וסובבים יותר סביב ניסוח חוזים, בדיקות, השגת אישורים ועוד ועוד. אז איך תדעו לבחור עורך דין ליטיגציה מקרקעין? יש כמה שאלות שאתם צריכים לשאול את עצמכם לפני:

האם אתם כבר מיוצגים על ידי עורך דין מקרקעין?

אם אתם נניח בעיצומה של עסקה לרכישת דירה מהקבלן, סביר להניח שיש עורך דין שכבר מלווה אתכם בעסקה הזאת. כמו כן, סביר להניח שעורך הדין הזה לא עוסק בליטיגציה מקרקעין – אבל זה לא אומר שהוא לא יכול להמליץ לכם על עורך דין שכן. ההמלצה הזאת חשובה במקרים של סכסוכים מורכבים משפטית, בהם יש צורך בהכרה לעומק של פרטי החוזה, אופן התנהלות המשא ומתן וכו'.

אם זה המקרה שלכם, הליטיגטור ועורך הדין הראשון שלכם יצטרכו לעבוד בצמוד, ולכן כדאי מאוד לבחור ליטיגטור שעורך הדין שלכם מכיר ומסתדר איתו. ואם יצא להם לנהל תיקים משותפים בעבר- אפילו יותר טוב. חשוב לציין שזה לא תמיד המקרה, ואם עורך הדין הראשון שלכם אומר שאין צורך בעבודה צמודה – תסמכו עליו, וקחו איזה עורך דין לליטיגציה מקרקעין שבא לכם.

כמה מורכבת התביעה שלכם?

ככל שהתיק יותר גדול ויותר מורכב, כך תרצו לבחור עורך דין עם התמחות יותר ספציפית. אם מדובר בסכסוך שכנים יחסית פשוט על רכוש משותף, אתם לאו דווקא חייבים ליטיגטור שמתעסק אך ורק בסכסוכי שכנים. לעומת זאת, אם אתם מגישים תביעה על עבירות בניה, אתם כבר נכנסים לטריטוריה של משפט פלילי, וכאן דרושה התמחות הרבה יותר עמוקה וספציפית.

אחרי שעניתם על שתי השאלות האלה, אתם יכולים לגשת לבחירת עורך הדין. אז איך תדעו שעורך הדין שלכם טוב? יש לזה חוק אצבע פשוט – ניסיון, ניסיון ניסיון. כמה שאלות שתוכלו לשאול את עורך הדין בשביל לקבל מושג על הניסיון שלו הן:

 כמה זמן אתה עוסק בתחום?

 האם יצא לך לנהל בעבר תביעות בעלות אופי דומה לשלי?

 האם אני יכול להתייעץ עם לקוחות עבר שייצגת בבית משפט בתיקים דומים?

 יעוץ: השלב הראשון בהליך של ליטיגציה מקרקעין הוא פגישת היעוץ עם עורך הדין. בפגישה הזאת תשטחו בפניו את פרטי המקרה שלכם ותציגו מסמכים רלוונטיים. בתגובה, הוא ייעץ לכם לגבי האסטרטגיה הנכונה להמשך והשלבים הבאים. זאת גם הפגישה בה תוכלו להתעניין בניסיון העבר שלו, ובהתבסס על כך ועל תכנית הפעולה שלו, להחליט אם הוא עורך הדין שמתאים לייצג אתכם במהלך המשפט.

 אזהרה וחתירה לפשרה: בהמשך פועל עורך הדין לפי סדרי דין - סט חוקים שקובע את ההליך וסדר הפעולות של הגשת תביעה. לפי סדרי הדין, השלב הראשון בהגשת תביעה הוא בדרך כלל הגשת אזהרה. לדוגמא, אם אתם משכירים דירה לדייר שלא משלם לכם את שכר הדירה ואתם מעוניינים לפנות אותו, החוק קובע שעליכם לשלוח לו מכתב אזהרה טרם הגשת התביעה. לעומת זאת, יש מקרים חריגים בהם סדרי הדין מאפשרים להגיש תביעה ישר. לדוגמא, אם מישהו מכר לי קרקע, ויש לי סיבות להאמין שהוא עומד לבצע עסקה נוגדת (כלומר, למכור את אותה קרקע לקונה אחר), לזמן יש חשיבות רבה ותתאפשר הגשת תביעה מיידית לטובת הנפקת צו מניעה.

לאחר הגשת האזהרה, ינסה עורך הדין שלכם להגיע להסכם עם הצד השני לפני פניה לסמכות משפטית. כמובן, שהאינטרס של כל הצדדים הוא שהתיק ייסגר מחוץ לכותלי בית המשפט. אם לא תגיעו להסכמה, יגיש עורך הדין שלכם את התביעה. 

 הגשת התביעה: התביעה תוגש בפני אחד משני גופים: בית משפט שלום, או המפקח על רישום מקרקעין. המפקח הוא גוף שאחראי על חלק מהתביעות שקשורות לבית משותף – נניח, סכסוכי שכנים סביב רכוש משותף יעבור דרכו הרבה פעמים. המפקח הוא גוף שמקביל לבית משפט השלום מבחינת תוקף הסמכות שלו, ולכן, אם תרצו לערער על התביעה ממנו, תערערו לבית משפט מחוזי.

ניהול התיק עצמו: הליך התביעה מתרחש כמו כל תביעה אחרת, ובנוי מדיונים בבית משפט הכוללים הצגת ראיות ותחקור עדים. פה גם המקום להזכיר את חשיבות התיעוד - אם אתם מרגישים שהולכות להיות לכם בעיות עם דייר, שמרו הכל! התכתבויות, מסמכים, כל מה שיכול לעזור להוכיח את צדקתכם בהליך משפטי. 

בסופו של דבר, יש תיקים שיפתרו תוך כמה חודשים ספורים - נגיד, סכסוכי שכנים על רכוש משותף או סירובי היתרים נפתרים בדרך כלל תוך 6-8 חודשים (אם אין גורמים חריגים בתיק). לעומת זאת, יש תיקים בליטיגציה מקרקעין שנפרשים על פני שנים רבות.

נתחיל מכך שקשה מאוד לתמחר תביעות של ליטיגציה מקרקעין, והסכום הסופי של התביעה ינוע בין 5,000 ש"ח לעשרות, ובמקרים מסוימים אפילו מאות אלפי שקלים.

פגישת היעוץ תעלה בדרך כלל בין 450-600 ש"ח, תלוי בעורך הדין ובמורכבות המסמכים שהוצגו במהלכה. 

התמחור של התיק עצמו משתנה מאוד מתביעה לתביעה. יש תביעות בהן נהוג לקחת עמלה מסוימת מסכום התביעה במידה וניצחתם בתיק. בתביעות אחרות, שכר הטרחה נקבע מראש.

 שימו לב: המחירים שלפניכם הם הערכה בלבד של שכר הטרחה, ולא מחייבים את עורכי הדין. 

בתחום של ליטיגציה מקרקעין, המומחיות של עורך הדין היא הרת גורל – היא יכולה להיות ההבדל בין הפסד לניצחון בתביעה, וכשמדובר במקרקעין, הניצחון הזה יכול להיות שווה מאות אלפי שקלים. בדיוק בגלל זה הכנו לכם רשימה של עורכי דין מומלצים לליטיגציה מקרקעין, מדורגים לפי חוות דעת וציונים של לקוחות קודמים.