בעסקי הנדל"ן יש אנשים שקונים דירה או פנטהאוז, ויש אנשים שקונים קרקע. בעולם של עורכי דין מקרקעין יש התמחות ספציפית של עורך דין קרקעות. עורך דין קרקעות עוסק בלא מעט עניינים וביניהם:

 קנייה ומכירה של קרקע

 נחלות, מושבים ומשקים חקלאיים

 עסקאות קומבינציה

 שינוי ייעוד של קרקע

 הפקעת קרקעות

 בדיקת זכויות

בכל אחד מתחומים אלה, חשוב להיות מלווה על ידי עורך דין קרקעות, אחד עם שתי רגליים על הקרקע שמבין את הצרכים שלכם בתהליך.

בקנייה ומכירה של קרקע יש דמיון לקנייה ומכירה של דירה, אבל לא מדובר בעסקה זהה. 

כשקונים דירה, קונים מוצר. כשקונים קרקע, קונים פוטנציאל. המחיר של הקרקע מגלם את מה שאפשר, לפעמים עתידית, לעשות עם הקרקע הזאת. עורך דין קרקעות שמלווה את העסקה צריך להכיר את האזור, את הפוטנציאל שלו, לבדוק את התוכניות של הרשויות לשטח ולקרקע. אחרי כל זה, עורך הדין צריך לתת ללקוח אינדיקציה האם המחיר של העסקה הוא הגיוני ותואם את שווי הפוטנציאל של הקרקע. 

כדאי לדעת- לא כל עורך דין קרקעות מתעסק בקנייה ומכירה של נחלות או מכירת משק חקלאי. לנחלות יש כללים וחוקים שונים מקרקעות אחרות, ולכן יש עורכי דין שבוחרים לא לעסוק בתחום.

עסקאות קומבינציה

סוג נוסף של עסקה שיכול להיכנס תחת הכותרת של קנייה ומכירה, זו עסקת קומבינציה. בעסקאות האלה, בעל הקרקע עושה הסכם עם יזם או קבלן. בעסקת קומבינציה היזם או הקבלן מקבל את הזכות לבנות על הקרקע, ובתמורה בעל הקרקע מקבל חלק מהנכסים שייבנו בה, או אחוז מהרווחים של המכירות.

בעסקאות כאלה, עורך דין קרקעות מוודא שהזכויות בקרקע באמת מאפשרות את קיום העסקה. בנוסף הוא דואג שהלקוח שלו - בין אם מדובר בבעל הקרקע ובין אם מדובר ביזם או בקבלן - מקבל את כל הזכויות שהוא יכול לדרוש. לבסוף הוא מקפיד שהחוזה יגן על הלקוח שלו מתקלות ובעיות שיכולות לצוץ, למשל עיכובים בפרוייקט או קושי למכור את הדירות.

עסקאות קומבינציה הן לא העסקאות היחידות שיש בין יזם או קבלן לבין בעל הקרקע. יש מצבים בהם יש יותר מבעל קרקע אחד בעסקה, וכל אחד מהם רוצה לממש את הזכויות שלו. עורך דין קרקעות מנוסה יכול להמליץ ללקוח שלו איזה סוג עסקה ואיזה חוזה יתאים ביותר לצרכים ולרצונות שלו. 

לפעמים בעלי הקרקע לא רוצים למכור אותה, אלא לעשות בה שימוש אחר. זה יכול להיות לבנות עוד יחידת דיור, או לחלופין להסב אותה לגידולים חקלאיים. הבעיה היא, שלכל קרקע יש ייעוד שונה מבחינת השימוש בה. עורך דין קרקעות יכול לבדוק בשבילכם מה הזכויות שיש לכם בקרקע, כלומר:

 מה מותר לעשות בקרקע - האם היא יכולה לשמש לחקלאות, מגורים, תיירות, או שילוב שלהם. 

 כמה מותר - בכמה אחוזים מהקרקע מותר להשתמש עבור כל אחד מהייעודים השונים שלה.

 איפה בקרקע - באיזה חלק של הקרקע ניתן למקם מבני מגורים או את השטח החקלאי.

אחרי שהבנתם מה הזכויות שלכם, יכול להיות שגיליתם שהתכניות שלכם לחוד והמציאות של ייעוד הקרקע לחוד. לא תוכלו לבנות יחידות דיור על הקרקע, כי היא מיועדת לשטח חקלאי. כדאי לדעת שעורך דין קרקעות יכול לעזור בשינוי ייעוד הקרקע או בתהליך הפשרת קרקע חקלאית. לרוב, מי שאחראי בפועל לשינוי הייעוד של הקרקע, הן בדרך כלל הרשויות או מינהל מקרקעי ישראל. אבל כדאי לדעת שגם בעל הקרקע יכול לפנות אל הרשויות בבקשה לשינוי. בדרך כלל דיור ומסחר מניבים יותר רווחים לבעלים ולרשויות מאשר קרקע חקלאית. לכן, השינוי לרוב יהיה שינוי ייעוד קרקע חקלאית למגורים, דיור או מסחר. 

 מקרה נוסף שבו עשויים להזדקק לסיוע של עורך דין קרקעות, הוא אם הרשות המקומית או המדינה שמה עין על הקרקע שלכם. השטח מיועד לטובת הקמת רכבת קלה, רכבת כבדה, כביש או צרכים ציבוריים אחרים. הרשות מעוניינת לקחת בחזרה אליה חלק מהקרקע שלכם או את כולה. כלומר, היא מפקיעה אותו מכם, והופכת אותו בחזרה להיות שלה. 

ברגע שאתם מגלים שהרשות רוצה להפקיע את הקרקע שלכם, פנו לעורך דין קרקעות. הוא יכול לוודא שההליך נעשה כחוק ושהרשות באמת יכולה להפקיע את הקרקע מכם. אם הרשות הפקיעה כחוק, עורך דין קרקעות יוכל לוודא שתקבלו את הפיצוי הגבוה ביותר עבור הקרקע שלכם, או יפנה לבית משפט. לפעמים הרשות המפקיעה פועלת על פי חוק ומבטיחה פיצוי ראוי. במצב כזה עורך דין קרקעות יאמר לכם שאין לכם מה לעשות כנגד ההפקעה. אבל אתם תוכלו להיות רגועים שעורך דין בדק לעומק את הנושא, עבר על כל המסמכים הרלוונטים ושאתם באמת מקבלים את כל מה שמגיע לכם.

המחיר שעורך דין קרקעות גובה עבור השירות שלו, תלוי מאוד במהות העסקה.

למשל, בעסקאות של מכירה וקניית קרקע, נהוג לקחת 0.5% כמו בעסקאות של קנייה ומכירה של דירה. אבל אם מדובר בקרקע זולה שדורשת הרבה עבודה מצד עורך הדין, למשל קרקע שמוצעת במחיר נמוך כי הזכויות שלה מורכבות או כי יש סיכון של הפקעה בקרוב, במקרה כזה עורך הדין יצטרך לעבור על הפרטים בצורה מעמיקה יותר ולדייק את החוזה בצורה טובה יותר. לכן, במקרים כאלה,עורך דין קרקעות יתמחר את שעות העבודה וההוצאות שהוא יצטרך להשקיע בניסוח החוזה, ויתן הצעת מחיר. לרוב המחיר במקרים מורכבים של עסקאות קרקע כזה יהיה סביב 10,000 ₪ פלוס מע"מ.

תודה רבה לישי, אסף ועדי, עורכי דין קרקעות המדורגים באתר מידרג, שעזרו לנו להביא לכם מידע אמין ומדוייק.

טוב, הבנו מה עורך דין קרקעות עושה. אבל עכשיו נשאר עיקר העניין. איפה נוכל למצוא עורך דין קרקעות מומלץ? מישהו מהאזור שלנו, אבל אחד כזה שלקוחות מספרים עליו דברים טובים? מישהו שממליצים עליו גם מבחינת המחיר וגם איכות העבודה, גם הזמינות וגם היחס ללקוח? ממש כאן ליקטנו עורכי דין קרקעות מומלצים על פי חוות דעת של לקוחות קודמים. לאחר השירות, ניצור קשר לשמוע איך היה עורך הדין ונעדכן באתר.