מוקד טלפוני: 1-700-707-233

בלעדיות בתיווך

אם אתם רוצים למכור את הדירה שלכם, כנראה שתיווך היא אחת האופציות שחשבתם עליה ואולי אפילו שמעתם את המושג "בלעדיות בתיווך". אתם כנראה גם נתקלים בלא מעט מושגים חדשים בתהליך המכירה, אז באנו להקל עליכם ולתת את כל המידע שאתם צריכים בנוגע לבלעדיות בתיווך - מה זה בעצם אומר? האם משתלם לכם לקחת מתווך בבלעדיות? איך נראה הסכם בלעדיות לדוגמא וכמובן - האם זה מוזיל את דמי התיווך? ספוילר: לפעמים כן.


בלעדיות בתיווך - מה זה אומר?

בלעדיות בתיווך היא בעצם מצב שבו בעל דירה או נכס נותן למתווך ספציפי את הזכות הבלעדית לשווק את הנכס שלו. כשאתם נותנים בלעדיות למתווך זה אומר שלכאורה חוץ ממנו אף אחד לא יכול למכור את הדירה - לא מתווכים אחרים, לא פרסום מודעות באתרי האינטרנט, לא אח שלכם ואפילו לא אתם. למה "לכאורה"? כי השאלה העיקרית היא אם המתווך נחשב ל"גורם היעיל" בביצוע העסקה, בהמשך נסביר מה זה אומר.

ברוב המוחלט של הפעמים כשמדברים על בלעדיות בתיווך מתייחסים ליחסי מוכר-מתווך ולא קונה-מתווך. בלעדיות קיימת גם בדירות למכירה, בהן נהוג לשלם דמי תיווך לפי אחוזים ממכירת הנכס, וגם בדירות להשכרה, בהן נהוג לשלם לפי חודשי שכירות כדמי תיווך. 

עוד דבר - לפי החוק, תקופת הבלעדיות המותרת היא חצי שנה לכל היותר. זו גם התקופה שרוב המתווכים ידרשו. אחרים יסתפקו ב-3-4 חודשי בלעדיות. מתי תגלו את כל הפרטים האלה? ממש בהתחלה. על הבלעדיות חותמים ממש בתחילת העבודה עם המתווך, ורבים מהם יכריזו על כך כבר בשיחת הטלפון הראשונה ויפרטו אם הם דורשים בלעדיות ולכמה זמן, ובהתאם לכך תוכלו לעשות את הבחירות שלכם. הדרישה לבלעדיות כמובן יכולה להגיע גם מכם, אך היא פחות נהוגה. האם זה משתלם לכם? נפרט בהמשך את כל היתרונות והחסרונות של בלעדיות בתיווך.

סיור בנכס על ידי מתווך בבלעדיות

מה כוללת בלעדיות בתיווך?

באופן כללי, אין הבדל עקרוני בין מה שיעשה המתווך אחרי שחתמתם על חוזה תיווך, לבין מה שיכלול חוזה הכולל בלעדיות בתיווך. מה כן משתנה? התמריץ של המתווך לסגור את העסקה, ומכאן, גם ההשקעה והרצון שלו לקדם את הדירה שלכם לקראת מכירה. חשוב שתוודאו שבחוזה שלכם יש את כל הדברים הבאים: 

בית בתיווך  יעוץ ותמחור הדירה - בשלב הראשון המתווך ייעץ לכם איך כדאי לארגן את הדירה כך שהיא תמשוך את העין ותגרום לאנשים לרצות לקנות אותה. בנוסף, המתווך ייתן תמחור נכון ומדויק של הדירה, בהתאם לשאר הדירות בסביבה ופרמטרים נוספים כמו חינוך, תרבות ותחבורה נגישה. בחלק מהמקרים אולי תרצו להזמין שמאי או בדק בית וזה אחלה לגמרי, אבל שווה לבחור מתווך שהוא מומחה לשכונה שלכם, יודע בדיוק מה השווי של הדירות באיזור ואיזה לקוחות ירצו לגור בשכונה הזו.

בית בתיווך  שיווק הנכס - על פי חוק, המתווך מחויב לעשות שתי פעולות שיווקיות כדי למכור את הנכס שלכם. זה אומר שהוא מחויב לפרסם במספר אמצעי מדיה את הדירה, ולעיתים הפירוט של אילו אמצעי מדיה גם מופיע בחוזה עצמו. המתווכים האמינים עובדים קשה, מפרסמים בכמה מדיות שונות ויעשו כל מה שהם יכולים כדי למכור את הנכס שלכם. שימו לב, שברגע שאתם סוגרים על בלעדיות בתיווך, גם אם אתם פרסמתם בעצמכם את הדירה ע"י שלט בחלון - אתם מחויבים בדמי תיווך (מלבד מקרים נדירים עליהם נרחיב). המתווך בבלעדיות לא פה רק בשביל לפרסם עבורכם מודעה ביד 2, זה לא הערך המוסף שלו, ולכן זה גם לא החלק המרכזי בחוזה ביניכם. אנחנו ממליצים לכם, שגם אם חתמתם על בלעדיות - אל תישענו אחורה ותנוחו. תפעלו במקביל בערוצים שלכם לעניין קונים פוטנציאליים (למשל פה לאוזן, קבוצות פייסבוק בשכונה, לדבר עם האיש במכולת או עם הספר...) 

בית בתיווך  פניה למאגר קונים קיים - חלק מהיתרונות של המתווך היא העובדה שיש לו מאגר קונים, שהוא יודע איזו דירה הם מחפשים. זה אומר שהוא לא רק מחפש קונים חדשים, אלא גם יכול להציע את הנכס לאנשים שהוא כבר מכיר ויודע מה הדרישות שלהם.

בית בתיווך  משא ומתן - רובנו חושבים שהחלק הקשה במכירת דירה היא מציאת רוכשים פוטנציאלים, אבל האמת היא שהכי קשה זה כמובן - לסגור את העסקה. בואו נודה על האמת. יש אלף סיבות למה עסקת נדל"ן יכולה להתפוצץ. התפקיד של המתווך המומלץ הוא לקחת את כל הידע והניסיון שלו, יחד עם אינטיליגנציה רגשית גבוהה, לקרוא את הסיטואציה באופן נכון ולנהל את המשא ומתן בין המוכר לקונה בצורה האולטימטיבית. בואו נגיד את זה ככה: מתווך הוא כמו משדך. אם יצאתם לדייט ראשון סביר להניח שתהססו קצת לשלוח הודעה ביום שאחרי.  בטח גם תתלבטו המון, מתי הרגע הנכון להתקשר? מה להגיד? איך לנסח? אבל לשדכנית אין שום בעיה. היא יכולה להרים טלפון, לשאול איך היה, מה היה טוב וגם מה אפשר לשפר. ככה גם המתווך יכול להתקשר יום אחרי לקונה הפוטנציאלי ולשאול מה הוא חושב בלי משחקים מיותרים - עד לחתונה המיוחלת. כלומר, המכירה. התכוונו למכירה


יתרונות של בלעדיות בתיווך

אומרים שהעולם מתחלק לשניים - יתרונות וחסרונות. כמו כל דבר, בלעדיות בתיווך יכולה להועיל לכם מאוד ויכולה גם להוות חסרון. בואו נתחיל עם החלק החיובי: 

יתרונות של בלעדיות בתיווך משאבים - אם המתווך מתחרה על הנכס עם עוד מתווכים הוא יודע שהסיכויים שלו למכור נמוכים יותר, ולכן הוא ישקיע פחות אנרגיה כספית ונפשית, כי יכול להיות שבסופו של דבר כל המאמצים האלה לא ישתלמו לו. ברגע שמתווך יודע שהוא בבלעדיות על הנכס, הוא יעשה את כל המאמצים למכירה של הנכס בתקופת הבלעדיות.

יתרונות של בלעדיות בתיווך שיווק - כבעלי דירה פרטית, יכולות השיווק שלכם יחסית מוגבלות. כמובן שתוכלו לשלם מחירים גבוהים על פרסום מודעות באינטרנט או בעיתונים, אבל למתווכים יש חבילות פרסום משתלמות וגדולות יותר. בנוסף, לרוב פרסום של מתווך יהיה בולט יותר מבחינה עיצובית, כיון שהאתרים נותנים יתרון יחסי לדירות שמגיעות מתיווך. נכון שגם מתווכים שאינם בבלעדיות ישקיעו בשיווק, אבל אין הגדרה מדויקת לכמה מאמצי שיווק הם צריכים לעשות, זאת בניגוד להסכם בלעדיות. בנוסף, אם למתווך יש X כסף ומקום להשקיע בשיווק, הוא יעדיף לעשות זאת על נכס שהסיכויים שלו למכירה גבוהים יותר.

יתרונות של בלעדיות בתיווך שיתופי פעולה - כשמתווך יודע שהנכס בבלעדיות שלו, אין לו בעיה לחשוף את המחיר גם למתווכים אחרים, כיון שאין תחרות ביניהם. כך הוא יכול למצוא קונים פוטנציאלים שנמצאים בקשר עם מתווכים אחרים ולהגדיל את מאגר הרוכשים.  

יתרונות של בלעדיות בתיווך סגירה מהירה של עסקה - כיון שכל מאמצי התיווך מושקעים בנכס שלכם, סיכוי גבוה שהסגירה והמכירה שלו תהיה מהירה יותר. 

חתימה על הסכם בלעדיות בתיווך

חסרונות של בלעדיות בתיווך

למרות היתרונות של בלעדיות בתיווך, יש לבחירה הזו גם לא מעט חסרונות:

חסרונות של בלעדיות בתיווך אתם כבולים למתווך אחד - אם נפלתם על מתווך לא מקצועי ולא אמין, שלא חוזר אליכם לטלפונים ונעלם מהשטח, אתם לא יכולים לפנות למתווך אחר.

חסרונות של בלעדיות בתיווך בכל מקרה תשלמו דמי עמלה - גם אם תפנו למתווך אחר או תמצאו קונה לבד, אם המתווך עמד בהתחייבויות שלו אתם תצטרכו לשלם את עמלת התיווך. 

חסרונות של בלעדיות בתיווך עיכוב מכירת הנכס מתווך הגון וישר ירצה למכור את הנכס שלכם מהר יותר, אבל מתווך לא הגון יכול לתמחר את הבית שלכם גבוה יותר מהשווי שלו, בניסיון להשיג עמלה גבוהה ואז תהליך המכירה יהיה ארוך ומייגע יותר.

חסרונות של בלעדיות בתיווך יושר ואמינות - כדי להיות מתווך, מספיק לעבור מבחן של רשם המתווכים. אז אמנם יש מבחן, אבל בזה זה נגמר. השילוב של מעט מאוד קריטריונים יחד עם העובדה שמדובר בתחום שמעורבים בו סכומים משמעותיים של כסף, גורם לשוק התיווך להיות פרוץ ומלא בחאפרים. אם תפלו על מתווך חאפר ותסגרו איתו בלעדיות, סיכוי טוב שהוא ינסה להוציא מכם יותר כסף, יעכב את המכירה או שחשיפת הנכס תעשה לאנשים שלא הייתם שמחים שיקנו מכם בית. 

 

 

חסרונות לבלעדיות בתיווך

בלעדיות בתיווך - הגורם היעיל

מה קורה אם המתווך עושה את כל מה שפירטנו למעלה, אבל אז מגיעה לקוחה, אחרי שעבר זמן הבלעדיות המוסכם וקונה את הנכס? מצד אחד, תקופת הבלעדיות נגמרה ולכן דמי התיווך לא הולכים אוטומטית אל המתווך. מצד שני, ברור שהיא הגיעה דרך אחת המודעות של המתווך.

מקרה הפוך הוא מקרה שבו נעשית רכישה של הנכס בזמן הבלעדיות אבל הקונה לא הגיע דרך המתווך. האם גם אז דמי התיווך הולכים אל המתווך?

בתי משפט עוסקים בסוגיות דומות בשאלת הבלעדיות של התיווך, כשהשאלה המרכזית שמעניינת היא - מי היה הגורם היעיל בתיווך הדירה, כלומר, מי עשה את מירב המאמצים במכירת הדירה. אנחנו לא מתיימרים להיות שופטים ועורכי דין אבל נוכל לספר לכם שגם אם נגמרה תקופת הבלעדיות, אבל המודעה הייתה של המתווך, יכול להיות שבית המשפט יפסוק לטובת המתווך. אגב, גם במקרה השני שבו הקונה הגיע שלא דרך המתווך, אבל זו עדיין תקופת הבלעדיות, אם המתווך יוכיח שהוא עשה את כל המאמצים למכירת הדירה יכול להיות שבית המשפט יפסוק לטובתו. 

דירה שנמכרה בבלעדיות בתיווך

הסכם בלעדיות בתיווך

הסכם הבלעדיות בתיווך מהווה חוזה בין המתווך למוכר ובו מפורטים הדברים הבאים:

מפתחות לדירה בבלעדיות בשיווק פרטים - בתחילת הסכם הבלעדיות מציינים את הפרטים של המתווך - מספר עוסק מורשה, רישיון תיווך, טלפון וכתובת. לאחר מכן כתובים הפרטים של בעל הנכס - שם, תעודת זהות, טלפון וכתובת.

מפתחות לדירה בבלעדיות בשיווק סוג העסקה - בחלק הזה מפורט האם העסקה היא מכירה או השכרה, תיאור מפורט של הנכס ואיפה הוא נמצא, מי הבעלים וגם המחיר המבוקש על הנכס.

מפתחות לדירה בבלעדיות בשיווק תקופת הבלעדיות - כמו שכתבנו קודם, תקופת הבלעדיות מוגבלת בזמן של עד חצי שנה. בכל מקרה, חשוב להסדיר מראש את התאריך שבו מתחילה הבלעדיות ואת התאריך שבו היא מסתיימת, כפי שהסכימו ביניהם המתווך והמוכר.

מפתחות לדירה בבלעדיות בשיווק פירוט הפעולות השיווקיות - המתווך יפרט כמה פעולות שיווקיות הוא יעשה ואיזה. בנוסף, חלק מהמתווכים מכניסים סעיף שבו הם מגדירים איזה פעולות הופכות אותם ל"גורם היעיל" מבחינתם.

מפתחות לדירה בבלעדיות בשיווקדמי תיווך - בסעיף הזה יפורטו דמי התיווך הרצויים וכן, מה יהיה גובה הפיצויים במקרה של הפרת חוזה של אחד הצדדים.

הסכם בלעדיות בתיווך לדוגמא

 


בלעדיות בתיווך - מחירים

דמי התיווך המקובלים בשוק הנדל"ן הם 2% משווי הנכס מבעל הנכס, ו-2% מהקונה, סך הכל התשלום שמגיע אל המתווך הוא 4% + מע"מ. לפעמים במקומות מרכזיים ומבוקשים, ובנכסים יקרים האחוז יהיה נמוך יותר, כיון ששווי הדירה גבוה מלכתחילה ולכן התשלום הסופי יהיה גבוה יותר.

בדרך כלל כשתתנו בלעדיות למתווך במכירת דירה הוא יעשה לכם הנחה על דמי התיווך,  שיכולים לנוע בין חצי אחוז לאחוז, תלוי בשווי הנכס. הסיבה להנחה היא העובדה שיש יותר סיכוי שהמתווך יסגור דרככם את הנכס ולכן הוא לא צריך להשקיע עוד מאמצים בהרבה נכסים אחרים.

כשמדובר על בלעדיות תיווך בשכירות המחיר יהיה שכר דירה של חודש אחד, מכל צד + מע"מ.

בית בבלעדיות בתיווך

 


איך למצוא מתווכים מומלצים למכירת דירה

עם יד על הלב, למתווכים יצא שם לא כל כך טוב בארץ. אנחנו יודעים שאתם לא רוצים ליפול בפח עם מתווך שייקח לכם מחירים גבוהים יותר או לא ימכור את הנכס כמו שצריך. אז איך בכל זאת אפשר למצוא מתווכים מומלצים?

1. וודאו שלמתווך שלכם יש רישיון תיווך - זה נשמע אולי ברור מאליו, אבל לא כל מי שמציג את עצמו כמתווך באמת רשאי לעסוק בתיווך. תוכלו למצוא את כל המידע באתר משרד המשפטים.

2. חפשו קצת בגוגל - האם המתווך מופיע בפסקי בית משפט ובתביעות? אם הוא מופיע - האם הוא בצד שרימה או שבית המשפט פסק לטובתו? 

3. קבלו המלצות מחברים או במידרג - כדי שתוכלו לקבל עשרות המלצות במקום אחד, אספנו לכם רשימה של מתווכים מומלצים למכירת דירה. ברשימה מופיעים רק מתווכים שקיבלו ציון של 8 ומעלה מלקוחות קודמים, שהזמינו תיווך לנכס שלהם. תוכלו גם לקרוא את חוות הדעת שמתעדכנות ממש כל יום באתר.

ושיהיה בהצלחה ובשעה טובה!


שאלות נפוצות לדף זה

מה זה בלעדיות בתיווך?

בלעדיות בתיווך היא מצב שבו אתם חותמים על הסכם עם מתווך ספציפי שרק הוא רשאי למכור את הנכס שלכם. מצד אחד זה אומר שלא תוכלו למכור את הנכס לבד או להעסיק עוד מתווך, מצד שני זה נותן לכם ראש שקט ומתווך שעובד בכל הכוח על מכירת הנכס שלכם. 

מה זה הסכם בלעדיות?

הסכם בלעדיות הוא חוזה שנחתם בין מוכרי הנכס למתווך ובו הם מסכימים שרק המתווך הזה רשאי למכור את הנכס הספציפי. על פי חוק תקופת הבלעדיות מוגבלת לחצי שנה.

תוכלו לראות במאמר שלמעלה הסכם בלעדיות לדוגמא. 

כמה זמן בלעדיות יש למתווך?

תקופת הבלעדיות בתיווך מוגבלת, לפי החוק, עד חצי שנה. חלק מהמתווכים יתפשרו גם על 3-4 חודשי בלעדיות. 

כמה דמי תיווך לוקחים בבלעדיות בתיווך?

לרוב גובה דמי התיווך יהיה 2% אחוזים מכל צד + מע"מ. כשמדובר על דמי תיווך בבלעדיות, חלק מהמתווכים יורידו את המחיר ל-1-1.5% מכל צד + מע"מ. 



אנשים שהתעניינו בבלעדיות בתיווך התעניינו גם בזה...

איך למצוא מתווך מומלץ
איך למצוא מתווך מומלץ?
מתווך דירה
מתווכים מומלצים
מכירת דירה יד שנייה
המדריך למכירת דירה
דמי תיווך
דמי תיווך


טיפים נוספים

אין לעשות שימוש בתוכן ללא אישור בכתב (ניתן לקבל אישור בתנאים מסויימים). שימוש בתכנים ללא אישור מהווה הפרת חוק זכויות יוצרים ויהווה עילה לתביעה.

שים לב! הנך מחובר בשם הלקוח . התנתק