העברת בעלות דירה היא תהליך שמתבצע לאחר מכירת דירה לקונה (ויש גם תהליך העברת דירה במתנה). ההעברה כוללת בתוכה הרבה מאוד ניירת כמו הוצאת נסח טאבו, רישום הערת אזהרה, סילוק משכנתא, חוזים, אישורים עירוניים וכו', כשבסופה הדירה תירשם על שם הקונה החדש.

לפי החוק, תוכלו לבצע את הפרוצדורה של העברת בעלות דירה לבד, אבל ברוב המקרים עורך הדין ינהל את תהליך המכירה והעברת הבעלות, כדי שלא תשכחו אף סעיף בתהליך. אז מה צריך לעשות כדי לסיים בהצלחה העברת בעלות הדירה? נעבור על זה ממש עכשיו:

לפני שחותמים על חוזה המכירה ומבצעים העברת בעלות דירה, הקונה צריך לברר שאין על הדירה הערות אזהרה בטאבו. לכן הקונה (או עורך הדין שלו) יפיק מאתר משרד המשפטים "נסח טאבו", שיכלול בין השאר:

 פרטים מלאים של בעלי הדירה

 הערות על קשיים חוקיים שקשורים בדירה (צו בית משפט, צו הריסה, בעיות תכנון ובנייה וכו')

 הערת אזהרה (מציינת אם בעל הדירה כבר התחייב למכור לקונה אחר או התחייב לא למכור כלל)

 הערת שעבוד לבנק (אם בעל הדירה לקח משכנתא)

אגב, כדאי גם למוכר לבדוק את נסח הטאבו בעצמו ולראות שאין בו טעויות.

 לא כל הדירות רשומות בטאבו (רשם המקרקעין). יש דירות שרשומות על "רשות מקרקעי ישראל" (רמ"י) ודירות שרשומות על חברה משכנת או גורם מאכלס. מהגופים הללו צריך לבקש מסמך "אישור זכויות". מעבר לזה, סביר שעורך הדין של הקונה יבדוק את רישומי הדירה במספר מקומות נוספים.

אם החלטתם לסגור את העסקה וערכתם את כל הבירורים המקדימים בטאבו, נאחל לכם מזל טוב - אבל התהליך עצמו של העברת בעלות דירה עדיין לא מתבצע. במעמד החתימה על חוזה המכר, הקונה מעביר את הצ'ק הבנקאי הראשון לשמירה בנאמנות אצל עורך הדין של המוכר. בדרך כלל התשלום יעמוד על 15-10% מסכום העסקה, או מהסכום לכיסוי המשכנתא (לפי מה שקבעתם בחוזה). בתמורה, המוכר חותם על מסמך שמאפשר לרשום הערת אזהרה על הדירה לטובת הקונה. 

לאחר מכן, הקונה יגש מיידית לאתר הממשלתי של הטאבו (או לרמ"י \ לחברה המשכנת) וירשום הערת אזהרה מוגבלת בזמן על הדירה. הערת האזהרה מציינת שבעל הדירה התחייב למכור את הדירה לקונה, ומזהירה אחרים שלא לסגור חוזה מכירה על אותה הדירה. רק אחרי שההערה תופיע (תוך ימים ספורים) עורך הדין של המוכר יעביר למוכר את הצ'ק. 

 בינתיים, על שני הצדדים לדווח על העסקה לרשות המיסים תוך 30 יום.

בשלב הבא, כדי לבצע העברת בעלות דירה בטאבו (או ברמ"י) המוכר חייב להסיר את השעבוד של הבנק מרישום הדירה (אם נלקחה משכנתא על הדירה). לכן, המוכר צריך להפיק "מכתב כוונות" מהבנק שממנו לקח משכנתא. במכתב, הבנק מתחייב להסיר את השעבוד מהדירה תוך 30 ימים כאשר התשלום יושלם.

מכאן, התשלום הבא של הקונה אמור לסלק את המשכנתא על הדירה (אם המוכר החליט שלא לגרור אותה) באמצעות תשלום שארית המשכנתא לבנק של המוכר. לאחר מכן הבנק יעביר בקשה לטאבו למחיקת ההערה, והנכס יהיה נקי ומוכן להעברת בעלות.

לאחר שהקונה השלים את התשלומים כפי שנקבע בחוזה, הגיע הרגע המיוחל של העברת הבעלות על הדירה בטאבו (או ברמ"י או בחברה המשכנת). בדרך כלל התשלום האחרון ישולם בצ'ק בנקאי ויעמוד על 20-10% מסכום המכירה.

על מנת להעביר את הבעלות על הדירה בטאבו, עורך הדין של הקונה ישלח לאתר הממשלתי "בקשה לרישום מכר" ויצרף מספר אישורים ומסמכים. הנה רשימה חלקית של המסמכים העיקריים: 

מטעם המוכר:

 אישור תשלום מס שבח (שצריך לשלם עד 60 יום מיום החתימה על החוזה)

 אישור עירייה לטאבו (אישור על היעדר חובות שיעכבו את המכירה)

 אישור מהועדה המקומית לתכנון ובנייה (על היעדר חוב של היטל השבחה והיעדר חריגות בנייה)

מטעם הקונה:

 שטר משכנתא (שישעבד את הדירה לבנק של הקונה, אם הוא לוקח משכנתא)

 שטר מכר (שעליו חתומים עורכי הדין של 2 הצדדים בעסקה)

 אישור תשלום מס רכישה (שצריך לשלם עד 60 יום מיום החתימה על החוזה)

השגת המסמכים עלולה לארוך כמה חודשים - אנחנו מזהירים מראש.

העברת בעלות סופית

ברגע שהצלחתם להשיג את כל המסמכים, תהליך העברת בעלות דירה לוקח עד שבועיים 

לבסוף, האישור להעברת בעלות דירה יתקבל והזכויות לדירה יעברו לשמו של הקונה. המוכר יחתום על מסמך "פרוטוקול מסירה" שבו יצהיר ששולם לו כל מחיר הדירה שהוסכם, והקונה יאשר שהדירה עברה לידיו.

 חשוב לעדכן את כל הגופים הרלוונטיים בשינוי הכתובת והבעלות על הדירה, ובעיקר את חברת חשמל, העירייה, ספק הגז, ועד בית ועוד.

כאמור, תוכלו לייצג את עצמכם בתהליך של העברת בעלות דירה. עם זאת, מקובל לשכור שירותי עורך דין מקרקעין. כמות הניירת והמסמכים גדולה מאוד, וכל מסמך דורש מסמכים נוספים כדי להפיק אותו. כמו כן, עורכי דין מיומנים בחישוב מס, ומכירים את סעיפי החוק המקנה פטורים והנחות. והכי חשוב - עורכי דין ידעו איפה לחפש כל מידע שעלול לפגוע בכם, ולהכניס לרישום סעיפים שיגנו עליכם מפני התנהלות בעייתית או איטית. לכן, מומלץ שכל צד ישכור עורך דין שיהיה נאמן רק לו, ולא לשכור עורך דין משותף. 

לרוב לא לוקחים עורך דין רק בשביל העברת בעלות דירה אלא לליווי מלא של כל תהליך מכירה/קניה (עוד לפני שחתמתם חוזה). לכן, המחיר שעורך הדין יגבה על ניהול מכירת דירה או קנייה יעמוד על 0.25% עד 1% מסכום המכירה (ו-0.5% ברוב המקרים). נהוג לשלם את רוב שכר הטרחה במעמד החתימה על החוזה.

 אם תרצו עו"ד לסיוע רק בשלב בירוקרטי מסוים, כמו רישום דירה בטאבו וחתימה על מסמכים, עוה"ד יגבה מכם בממוצע 800-500 ₪ בהתאם למקרה.

*המחירים הם המלצה בלבד, וכל עו"ד רשאי לגבות שכר טרחה כרצונו.

העברת בעלות דירה זה תהליך ארוך, בירוקרטי ומורכב, שכולל התנהלות רבה עם מסמכים וטפסים. ריכזנו רשימה של עורכי דין מקרקעין מומלצים שמתמחים בתהליכי מכירה וקנייה וידעו ללוות אתכם בתהליך. כל עורכי הדין ברשימה מדורגים על ידי לקוחותיהם הקודמים.