מתוך המושג "קניית דירה מכונס נכסים", את החלק של קניית דירה אתם בטח מבינים. אבל מה זה אומר כונס נכסים? או, טוב ששאלתם. כונס נכסים הוא בדרך כלל עורך דין שמונה על ידי בית המשפט או ההוצאה לפועל, כדי לנהל את מכירת הנכסים של בעל חוב מסוים. לדוגמה, אם אדם לקח משכנתא מהבנק ולא עמד בהחזרי ההלוואה, הבנק יפנה להוצאה לפועל וישעבד את הדירה, שתימכר בתהליך כינוס נכסים. במסגרת התהליך, הדירה תימכר במהרה, על מנת להחזיר את חובותיו של אותו בעל דירה כמה שיותר מהר.

אם אתם שואלים את עצמכם מה ההתלהבות סביב קניית דירה מכונס נכסים, נספר לכם שזה בעיקר בגלל המחיר. בגלל שהדירה נמכרת לא מתוך רצונו החופשי של בעל החוב ובגלל שיש צורך להסדיר את חובותיו במהרה, בדרך כלל דירות מכונס נכסים אמורות להימכר מתחת למחיר השוק, לפעמים עד 10-20% פחות, מה שנשמע משתלם מאוד ללא מעט קונים פוטנציאלים.

כשאלנו עורכי דין מקרקעין האם כדאי לקנות דירה מכונס נכסים, התשובה שלהם הייתה שכן, אבל שחשוב להתייעץ עם מומחה לעניין לפני בכל זאת מדובר פה על קניית דירה לכל דבר. בשביל לא להשאיר אתכם לבד עם התהיות, החלטנו לעשות סדר בין היתרונות, החסרונות ולבדוק אם האופציה הזאת באמת כדאית לכם.

יתרונות בקניית דירה מכונס נכסים

 מחיר משתלם – בגלל שבעל הדירה הוא לא זה שמנהל את תהליך המכירה, המחיר אמנם מהווה שיקול, אבל הוא לא הגורם המכריע. במסגרת תהליך הגשת הבקשה לקניית דירה מכונס נכסים (תכף נגיע לשם), יש שלב של "מכירה פומבית" בו הפונים מתבקשים להציע את המחיר הגבוה ביותר עבור הדירה. בפועל, גם אם מדובר על מחיר לא גבוה במיוחד, כונס הנכסים יסכים למכירה (חוץ במקרים נדירים), בניגוד אולי לבעל הדירה, אשר לא היה מוכן להתפשר ולמכור אותה בכל מחיר. בנוסף, על כונס הנכסים לפעול במהרה על מנת להחזיר את חובותיו של בעל הדירה, מה שלא משאיר לו הרבה זמן להתמהמה. שני גורמים אלו יכולים להוביל בסופו של דבר למכירת דירה בשווי של עד 20% פחות מערכה. כל זה נכון, אלא אם קיים ביקוש גבוה לדירה (על כך בחסרונות).

 ראש שקט – כשאתם קונים דירה מכונס נכסים, אתם בעצם קונים דירה מבית משפט. כלומר, אתם קונים דירה שבית המשפט ניקה אותה ואין עליה עיקולים, שעבודים, חובות של צד שלישי וכל היוצא בזה, ויכולים להיות רגועים. זאת בניגוד לקניית דירה מאדם פרטי, עליו אתם לא יודעים דבר עד שבדקתם. כך שבכל מה שקשור לאמינות המוכר, אפשר להיות רגועים ולא לדאוג לבעיות כלשהן בשלב העברת הזכויות על הנכס.

חסרונות בקניית דירה מכונס נכסים

 עיכובים – כדאי לקחת בחשבון שמדובר בקניית דירה לכל דבר, משמע – בירוקרטיה ישראלית שלוקחת זמן. בגלל שמדובר בקניית דירה מכונס נכסים, האישור הסופי למכירתה ניתן על יד בית המשפט, שמסתמך גם על אישור רשויות שונות כמו הוצאה לפועל, רשות מקומית וכו'.  לכן, במקרה ואתם גרים בדירה שכורה ואמורים להתפנות ממנה בקרוב, כדי להכין אופציה ב' למקרה ומתגלים עיכובים שימנעו ממכם להיכנס לדירה בזמן.

 ביקוש גבוה- היתרון הגדול בקניית דירה מכונס נכסים הוא המחיר האטרקטיבי, אבל כאשר קיים ביקוש גבוה לאותה הדירה, הגלגל עלול להתהפך. בשלב ההתמחרות (על כך בפסקה הבאה), המחיר יכול לטפס ולטפס עד לשלב שבו הוא אפילו יהיה גבוה יותר ממחיר השוק.  

הדירה נמכרת כמו שהיא – זכיתם, חתמתם, נכנסתם לדירה וגיליתם תקלות או כשלים כלשהם? זה חבל, כי האמת שאין ממש למי לפנות. חוץ מהערכת שמאי מקרקעין שכונס הנכסים מספק בתחילת התהליך, כונס הנכסים לא חייב לתת הצהרה כלשהי על מצב הנכס (חריגות, ליקויים וכו'), ובהתאם לכך הוא אינו אחראי על תיקון כשלים ותקלות כלשהן לאחר מועד החתימה. גם אם בשלב בדיקת הכנס תמצאו כשלים כלשהם ותציגו אותם בפני הכונס, סביר שגם אז הוא לא יתקן אותם, רק שבמקרה הזה אתם עדיין לא מחויבים לקנות את הדירה. בכל מקרה, אם אתם מחליטים ללכת על זה, חשוב לעשות את כל הבדיקות הנדרשות לפני, וגם ולהתייעץ עם עורך דין לקניית דירה.

העסקה יכולה להתבטל – בתהליך מכירת דירה בכינוס נכסים, יש לא מעט תרחישים אפשריים שיכולים להוביל לביטול העסקה. המקרה הראשון כאשר בעל הדירה המקורי הסדיר את חובותיו ובכך פדה את הדירה. שנית, בית המשפט רשאי שלא לאשר את המכירה הסופית מסיבות שונות (מחיר נמוך מדי וכו'). לכן, צריך לקחת בחשבון שלמרות שכבר שכרתם עורך דין ואפילו לקחתם כבר משכנתא, אתם עשויים למצוא את עצמכם ללא הדירה, ועם לא מעט הוצאות והתחייבויות כבדות.

החלטתם שאתם בעניין? עכשיו בואו נראה איך קונים דירה מכונס נכסים ומה התהליך שתצטרכו לעבור עד קבלת הדירה.

 מציאת הדירה – בנוסף לאתרים ייעודיים המפרסמים דירות כונס נכסים (חיפוש קצר באינטרנט ותמצאו את האתרים האלו בקלות), ניתן למצוא דירות כונס נכסים גם באתרי נדל"ן ויד שנייה, במדורי הנדל"ן בעיתונות הכתובה או אפילו לפנות למתווך. במודעת הדירה יפורסמו פריטים בסייסים על הדירה ופרטי כונס הנכסים. אחרי שהרמתם טלפון והתעניינתם בדירה, זה הזמן לבדוק אם היא תואמת למודעה ומתאימה לכם מכל הבחינות. זה שלב קריטי בתהליך בגלל שלאחר החתימה ואישור המכירה, לכונס הנכסים אין אחריות על הדירה, וכל נזק או תקלה שמתגלה בה תהיה על אחריותכם בלבד.

 הגשת בקשה והצעת מחיר – הדירה מצאה חן בעינכם? זה הזמן להגיש בקשה מסודרת. בדרך כלל, יחד עם הגשת הבקשה תצטרכו להפקיד ערבות (בצורת צ'ק בדרך כלל) בשווי שבין 5-10% משווי הדירה הנוכחי (כפי שפורסם במודעה בהתחלה). הערבות לא תמומש אם לא זכיתם בדירה, אבל אם כן זכיתם והחלטתם בסוף לבטל את העסקה, הערבות כן תמומש. אחרי הגשת הבקשה, תקבלו מכונס הנכסים את נוסח ההצעה, בו תצטרכו למלא את פרטיכם האישיים ואת המחיר אותו תרצו להציע על הדירה.

 התמחרות – או במילים אחרות, קביעת המחיר הסופי של הדירה באמצעות "מכירה פומבית". בשלב זה כונס הנכסים פונה לכל מי שהגיש בקשה, ומעדכן אותו בהצעת המחיר הגבוהה ביותר שקיבל. כל מי שמוכן להציע סכום גבוה יותר נשאר עוד שלב, ומי שלא, יוצא ומקבל בחזרה את הערבות שהפקיד. לאחר מכן, הדירה נכנסת ל"מכירה פומבית", שבה כונס הנכסים מנסה להשיג את המחיר הגבוה ביותר עבור הדירה. ואז, כנראה שתצטרכו להגדיל את ההצעה שלכם.

 חתימת החוזה – ההצעה שלכם זכתה? יופי! זה השלב בו אתם חותמים על חוזה המכר, ובגלל שמדובר בתהליך שזקוק לאישור בית משפט (שיאשר אתכם כקונים, את המחיר שסוכם וכו'), תצטרכו להמתין עד לאישור הסופי.

קניית דירה מכונס נכסים כוללת לא מעט יתרונות אך גם סיכונים, שחשוב שיילקחו בחשבון לפני שמתחייבים. אז אם אתם רוצים להתייעץ או לקבל ליווי משפטי לפני קניית דירה מכונס נכסים, ריכזנו עבורכם רשימה של עורכי דין מקרקעין מומלצים, המדורגים על ידי לקוחות קודמים. קראו את חוות הדעת, ובחרו בעורך דין המתאים ביותר עבורכם. בהצלחה.