רגע לפני שנדבר על שמאי מכריע היטל השבחה, הנה כמה דברים שחשוב לדעת על היטל השבחה:

היטל השבחה הוא תשלום לרשות המקומית, שנועד לשתף אותה ברווח שנוצר לבעל נכס בעקבות שינוי תכנוני שמעלה את שווי הנכס. במילים פשוטות, כשמאשרים לכם לבנות יותר ממה שהיה מותר קודם, או לשנות את השימוש בנכס, הערך שלו עולה - והעירייה מבקשת חלק מהרווח.

יש שלושה מצבים עיקריים שיכולים לגרום להיטל השבחה:

 אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע): זה המצב הנפוץ ביותר. תב"ע היא תוכנית שמאשרת זכויות בנייה חדשות או משנה את הייעוד של קרקע או נכס, לדוגמה, כשמוסיפים זכויות בנייה לבניין או לשכונה.

 אישור הקלה: הקלה זה אישור מיוחד שהוועדה המקומית נותנת לבעל נכס, שמאפשר לו לחרוג במעט מהתוכנית הקיימת. לדוגמה, אישור להוספת מרפסת או חדר.

 אישור שימוש חורג: זה מצב שבו מאשרים לכם להשתמש בנכס למטרה אחרת מזו שאושרה בתוכנית המקורית. למשל, הפיכת דירה לקליניקה.

 שיעור היטל השבחה הוא 50% מעליית הערך של הנכס.
לדוגמה, אם זכויות הבנייה החדשות העלו את שווי הנכס ב-100,000 ₪, תשלמו היטל השבחה של 50,000 ₪.

 היטל השבחה משלמים ביום שבו "מממשים את הזכויות", כלומר כשמבצעים בפועל את הבנייה או כשמוכרים את הנכס - מה שקורה קודם.
גם אם לא בניתם בפועל, עצם זה שהזכויות ניתנו מעלה את ערך הנכס ולכן יש לשלם את ההיטל.

שימו לב שהדעות חלוקות לגבי היטל השבחה בפינוי בינוי

שמאי מכריע הוא נבחר על ידי ועדה מיוחדת של משרד המשפטים, ותפקידו לשמש כמכריע ניטרלי במחלוקות על שווי במקרקעין, ובמקרה שלנו על גובה היטל השבחה.

 בפועל זה דומה לשופט מקצועי: השמאי מכריע בין הוועדה המקומית לבין בעל הנכס, שומע את שני הצדדים ומכריע. הפנייה לשמאי מכריע בעניין היטל השבחה מתבצעת אחרי שבעל הנכס קיבל דרישת תשלום על היטל השבחה. מי שרוצה לחלוק על הסכום יכול לפנות להליך מול שמאי מכריע בתוך 45 יום בלבד. אם לא מגישים בזמן, השומה נהיית חלוטה ואין יותר אפשרות לערער על הסכום.

 שימו לב: על החלטת השמאי המכריע ניתן לערער לבית המשפט המחוזי. 

 חשוב לדעת: לא בוחרים את השמאי המכריע עצמו, אבל כן בוחרים את השמאי שייצג אתכם מולו.

השמאי מטעמכם הוא זה שמנהל בפועל את ההליך מול הרשות והשמאי המכריע ומייצג את האינטרס שלכם.
השמאי מטעמכם אחראי על כמה שלבים חשובים:

 בדיקה מקדימה: לפני שמתחילים את ההליך, השמאי בודק אם בכלל כדאי לערער. הוא מנתח את שומת הוועדה, משווה לעסקאות דומות ובוחן אם יש סיכוי להפחתה.

 הכנת חוות דעת נגדית: אם יש מקום לערעור, השמאי מכין חוות דעת מקצועית שמוכיחה למה היטל ההשבחה צריך להיות נמוך יותר.

 ניהול הדיון מול הוועדה והשמאי המכריע: השמאי מטעמכם מציג את הנתונים, עונה לשאלות, מציג עסקאות השוואה, ולעיתים גם מעריך מחדש את השווי על פי תוכניות הבנייה הרלוונטיות.

 מעקב עד ההכרעה: השמאי ממשיך ללוות את התיק עד קבלת החלטת השמאי המכריע.
 

שמאי טוב יודע לזהות טעויות בחישוב השווי, הבדלים בין תוכניות תכנון, הערכות שגויות של ניצול זכויות, ואפילו מצבים שבהם הוועדה חישבה היטל על זכויות בנייה שאי אפשר לנצל בפועל (למשל אם אין תשתיות מתאימות).

תהליך הכרעה על היטל השבחה בדרך כלל נראה כך:

 הגשת בקשה: הגשת בקשה למינוי שמאי מכריע היטל השבחה למועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים.

 הגשת חוות דעת מטעמכם: אחרי המינוי, השמאי שלכם להיטל השבחה מגיש חוות דעת שמאית שמפרטת למה צריך להפחית.

 הגשת תגובה נגדית: הוועדה המקומית מגישה תגובה משלה.

 דיון בפני שמאי מכריע: מתקיים דיון בפני השמאי המכריע, שבו כל צד מציג את עמדתו. אפשר להיעזר גם בעורך דין, אבל ברוב המקרים השמאים מובילים את ההליך.

 קבלת החלטה: החלטה מנומקת שמגדירה את גובה היטל ההשבחה.

עלות שמאי מטעמכם להיטל השבחה תלויה בעיקר בגובה ההפחתה שתקבלו. רוב השמאים עובדים עם מודל שמורכב משכר יסוד + אחוזים מההפחתה כשבדרך כלל ככל שההפחתה גבוהה יותר האחוז נמוך יותר. 

מחיר שכר יסוד של שמאי מקרקעין נע בין 4,000-6,000 ₪ לפני מע"מ. בנוסף השמאים גובים 10-20% מההפחתה.

חשוב לקחת בחשבון שגם השמאי המכריע עולה כסף, כשהתשלום יכול להתחלק בינכם לועדה המקומית או רק על אחד מהצדדים, לפי החלטת השמאי המכריע. 

שירות המינוי עצמו: השירות במשרד המשפטים ניתן ללא תשלום.

שכר השמאי המכריע: שכר השמאי המכריע נגזר באחוזים מסכום ההשבחה כפי שמופיע בדרישת התשלום המעודכנת של הוועדה המקומית, לפי מדרגות קבועות:

שימו לב שהסכומים לא כוללים מע"מ*

 השבחה עד 500,000 ₪: 3% מסכום ההשבחה.

 השבחה בין 500,000 ₪ ל־1,000,000 ₪: 15,000 ₪ + 2% מהחלק שמעל 500,000 ₪.

 השבחה בין 1,000,000 ₪ ל־2,000,000 ₪: 25,000 ₪ + 1% מהחלק שמעל 1,000,000 ₪.

 השבחה מעל 2,000,000 ₪: 35,000 ₪ + 0.5% מהחלק שמעל 2,000,000 ₪.

אחרי שהבנתם איך עובד תהליך הפחתת היטל השבחה ומה תפקידו של השמאי המכריע להיטל השבחה, זה הזמן למצוא שמאי מקרקעין מומלץ שמתמחה בהיטל השבחה. בדיוק בשביל זה ריכזנו לכם רשימה משובחת של שמאים להפחתת היטל השבחה מומלצים שכבר סייעו לבעלי נכסים להפחית את החיוב מול הוועדה המקומית, ומדורגים לפי עשרות חוות דעת של לקוחות אמיתיים. בהצלחה!

תחומים קשורים

עורך דין מקרקעין

4,490

חוות דעת

• תל אביב
• חיפה
• ירושלים
• רעננה
• בעיר אחרת
• לפורטל עורך דין מקרקעין