שמאי חקלאות הוא שמאי מקרקעין "רגיל" שהתמחה בגידולים חקלאיים: הערכת שווי של גידולים חקלאיים שונה מהערכת שווי של קרקע שהייעוד שלה חקלאי. רוב השמאים ידעו להעריך קרקע חקלאית אך לא כולם יידעו את הדקויות שנמצאות במטע או בכרם.

יש שני מקרים בהם פונים לשמאי חקלאות:

 קנייה או מכירה של קרקע חקלאית – בדומה לקנייה ומכירה של דירה, כדאי להזמין שמאי חקלאות כדי להעריך את שווי הקרקע והגידולים במדויק.

 תביעה מול חברת הביטוח והמדינה – אם השחיתו לכם רכוש, גידולים או שנגרם נזק אחר למשק החקלאי שלכם, תצטרכו להגיש תביעה מסודרת ולצרף אליה הערכת שמאי. שמאי חקלאות יעריך את שווי הגידולים ויכתוב חוות דעת משפטית.

בדרך כלל, לפני או אחרי אישור תכנית לקרקעות, יזמים ומשקיעים יקפצו על ההזדמנות לקנות אותה. הם יעשו עבודת שורשים וימצאו את בעלי הקרקע (או הצאצאים שלהם), ויבואו עם הצעות מפתות. לא להילחץ, הגיע הזמן לעשות את הבדיקות שלכם.
 

הערכת שווי של משק חקלאי כוללת שני חלקים: שווי הקרקע ושווי הגידולים. הערכת קרקע מתבצעת כמו כל הערכת קרקע אחרת, בעזרת כלי השוואה לשוק, הערכות מיסוי ואומדן שטח וזכויות.

שיטת הבדיקה העיקרית נקראת שיטת ההשוואה. בפשטות, משווים את הקרקע החקלאית הקיימת לקרקעות בגודל דומה ותנאים דומים באותו אזור, ובודקים בכמה הם נמכרו. על זה מוסיפים בדיקות של בעלי הקרקע, הזכויות והפוטנציאל (ועל זה בהמשך).

את הגידולים מעריכים בנפרד. אם אתם מחפשים לקנות מטע קיים, השמאי יצטרך להתחשב בגידולים הקיימים ולהעריך את השווי שלהם. שימו לב שלא כל שמאי שעוסק בהערכת קרקע חקלאית מבין גם בהערכת שווי גידולים חקלאיים, ולכן כדאי להסביר מה בדיוק מחפשים כבר בשיחה הראשונה.

יכול להיות שהשמאי ייתן לכם הערכה נמוכה משציפיתם. תפקיד השמאי הוא לתת דוח אובייקטיבי להערכת שווי הקרקע. למרות שאתם אלו שמשלמים לו, הוא לא יכול לתת לכם הערכה גבוהה מהמציאות.

 חשוב לבדוק מי הבעלים של הקרקע. קרקע יכולה להיות בבעלות פרטית או בבעלות של מנהל מקרקעי ישראל (ממ"י). גם אם קניתם קרקע חקלאית, כדאי לבדוק אם היא חכורה, זאת אומרת "משוכרת" מהמדינה, או בבעלות פרטית.
אם ביום מין הימים יחליטו לשנות את ייעוד הקרקע, ממ"י יכולים לדרוש אותה בחזרה תמורת פיצויי קטן לחוכר, בגלל שהקרקע לא באמת שייכת לכם ואתם רק חוכרים אותה: זה נקרא הסכם השבה. למרות זאת, נציין שרוב הקרקעות בבעלות ממ"י (או רמ"י – רשות מקרקעי ישראל), ורק מעט נמצאים בבעלות פרטית בכל מקרה.
 

בשנת 2014 קבע משרד המשפטים את תקן 22 להערכת שווי קרקע. התקן עושה המון חישובים תיאורטיים שלא בטוח יתממשו:
תקן 22 יוצר הערכת שווי תיאורטית לפי פוטנציאל השטח – אם יפשירו אותו לבנייה, ואם יאשרו בו את הזכויות ואם ואם ואם. הוא מחייב את שמאי החקלאות להגיש שתי הערכות שווי – הראשונה, שווי הקרקע כפי שהיא כיום; השנייה, שווי הקרקע אם תממש את מלוא הפוטנציאל שלה. התקן מחייב את שמאי החקלאות לציין על הדוח שייתכן והתוכניות לא יתממשו, יחד עם הסתייגויות אחרות.

חשוב לבדוק שלא משתמשים בהערכה על פי תקן 22 כדי להציג לכם הערכת שווי מנופחת שתפתה אתכם לחתום. אמנם לקרקע יש הרבה פוטנציאל אבל כל מי שהיה באספת הורים יודע שזה רק משהו שאומרים כדי לא להעליב את הילד.
 

כמו קנייה ומכירה של כל נכס אחר, גם קרקע חקלאית מחויבת במס. חוקי המס של קרקעות קצת שונים ממיסוי דירות ונכסים, והכנו מילון קצר כדי להקל עליכם:

 מס שבח – מס שבח, למי שלא מכיר, זה מס שמשלמים על הרווח מהמכירה. לדוגמא, אם מכרתם קרקע חקלאית ברווח, תצטרכו לשלם מס על מה שהרווחתם מהמכירה. החישוב עצמו מורכב ותלוי בכמה גורמים, כמו מתי הקרקע הגיעה לידיכם. נגיד רק שהמס ינוע בין 25-50%, תלוי במקרה.

 היטל השבחה – היטל השבחה משלמים אם מקבלים זכויות על הקרקע. למשל, אם הייתה בבעלותכם קרקע חקלאית שהסבו אותה למגורים, תאלצו לשלם היטל השבחה על הזכות לבנות בקרקע. שימו לב שלא צריך לנצל את הזכות כדי לשלם היטל השבחה. כאן נכנס לתמונה השמאי - הוא יעריך עבורכם כמה הזכות הזו מזכה אתכם ולפי זה תשלמו. שמאי מטעמכם יכול לתת הערכה נגדית מול השווי שהעריכה המדינה, ובכך להפחית את המס שתשלמו.

 מס רכישה על משק חקלאי – מס רכישה על משק חקלאי דומה למס רכישה של בתים. את מס הרכישה משלם הרוכש, מכאן שמו, והוא עומד על 0.5% מסכום הרכישה למשק חקלאי עד 456,90 ₪ ו5% למשק יקר מזה.

דמי היוון – כאמור, קרקעות שבבעלות ממ"י חוכרים, זאת אומרת שבכל חודש משלמים להם סכום מסוים, אבל במקום אפשר לשלם פעם אחת ולקבל את הזכויות ל-49 שנים. התשלום החד פעמי נקרא דמי היוון, ויש לו יתרונות נוספים מלבד חיסכון בכאב ראש. קרקע מהוונת (ששילמו עליה דמי היוון) פטורה מכל מיני ענייני מיסוי ותשלומים אחרים לממ"י.
 

שכר טרחה לשמאות חקלאית נע בין 3,500-9,000 ₪, תלוי בגודל השטח.

כל התהליך ייקח בין כמה ימים לשבוע וחצי. שימו לב שמדובר בשכר טרחה להערכת משק חקלאי בלבד ולא בנחלה. נחלה כוללת גם דירת מגורים וגם משק חקלאי, ולכם הערכת השווי שלה מורכבת הרבה יותר. שכר טרחה לשמאי להערכת נחלה יכול להיות גבוה כמעט פי 3 מהערכת מגרש חקלאי.

מכירה או קנייה של קרקע חקלאית היא עניין בירוקרטי מסובך. כדי להקל עליכם הכנו רשימת שמאי חקלאות מומלצים להערכת שווי קרקע חקלאית, עם דירוגים וחוות דעת של לקוחות קודמים. אחרי הבדיקה ניצור קשר כדי לקבל גם את חוות דעתכם.