שמאי דיירים בפינוי בינוי
שמאי דיירים הוא שמאי מטעם הדיירים בפרויקט פינוי בינוי שעוזר להבין את כדאיות הפרויקט. הוא מלווה את הדיירים לכל אורך הדרך מול היזם והרשות המקומית. מה עושה שמאי דיירים, מתי פונים אליו ואיזה בעלי מקצוע נוספים תפגשו בתהליך פינוי בינוי? כל התשובות ממש כאן
בעלי מקצוע נוספים בפינוי בינוי
שמאי דיירים בפינוי בינוי
שמאי פינוי בינוי שנקרא גם שמאי דיירים הוא שמאי מקרקעין שמלווה את בעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית. הוא בודק אם הפרויקט משתלם כלכלית לדיירים וליזם, ומוודא שיש איזון בין האינטרסים של הדיירים, היזם והרשות. את כל הפרטים האלה הוא מתרגם למסמכים וכלים ברורים לדיירים.
למשל, הוא יוצר טבלת ניקוד שמסבירה למה כל דייר זכאי בתמורה לפינוי ומה סדר בחירת הדירות בפרויקט שיבנה.
בנוסף, שמאי דיירים בוחן שהפרויקט עומד בכללי תקן 21, שהוא התקן המקצועי שמגדיר איך בוחנים היתכנות כלכלית בפרויקטי פינוי בינוי.
את השמאי כדאי להזמין כמה שיותר מוקדם. רצוי לפני בחירת היזם ובתחילת המו”מ איתו. בשלב הזה לשמאי יש יכולת להשפיע על התכנון, על התמורות הכלכליות, ולמנוע מצבים שבהם מבטיחים לדיירים הבטחות שלא ניתן לקיים.
מומלץ שנציגות הדיירים של הבניין תקיים הליך בחירה מסודר ומקצועי של שמאי מטעמם.
תפקיד שמאי הדיירים בפרויקט פינוי בינוי
לשמאי פינוי בינוי יש חמישה תפקידים מרכזיים בתהליך:
בדיקת הצד הכלכלי בפרויקט: השמאי בודק ומנתח עלויות בנייה, היטלי השבחה, כמות יחידות, הכנסות צפויות ורווח יזמי לפי תקן 21. המטרה של הבדיקות היא לוודא שהפרויקט מספיק רווחי כדי לקבל ליווי בנקאי.
בניית טבלת ניקוד: שמאי פינוי בינוי בונה טבלת ניקוד לדירות הקיימות ולדירות החדשות. לפי הטבלה נקבע הסדר בו הדיירים יבחרו את הדירות בפרויקט שיבנה. הטבלה מתחשבת בנתונים כמו שווי הדירה, השטח שלה, שטחים נוספים כמו חניה ומחסן, כך שהחלוקה תהיה שוויונית בין הדיירים.
קביעת דמי שכירות: השמאי קובע מה גובה דמי השכירות שהיזם צריך לספק לדיירים לתקופה שבין פינוי הדירה הקיימת לכניסה לדירה המוכנה. הסכום צריך להתאים לדירה באותה סביבה ורמת דיור. החישוב כולל החשבות במנגנון הצמדה, שיקולי נגישות ואוכלוסיות מיוחדות.
ניסוח ערבויות ובדיקת רווחים עתידיים: השמאי מנסח וממליץ על ערבויות שיבטיחו קבלה של שכר הדירה מהיזם ושמירה על שווי הדירת שתקבלו בתמורה לכל אורך הדרך. בנוסף, השמאי מוודא שיש מנגנון הוגן במקרה של רווחיות עודפת, ככה שאם הפרויקט מרוויח מעל המצופה, החלוקה של העודף בין הדיירים תהיה הוגנת.
ליווי צמוד לאורך הפרוייקט: השמאי מלווה את כלל הדיירים לאורך הפרויקט, עוזר בזמן בחירת הדירות ונותן דגשים והמלצות לכל בעל דירה בנפרד.
שמאי דיירים - טבלת ניקוד
שמאי דיירים מכין טבלת ניקוד שבה הוא נותן לכל דירה ציון לפי קריטריונים כמו שטח הדירה, הקומה, מספר כיווני האוויר ולפעמים גם התאמות מיוחדות שבוצעו בדירה.
הציון הזה קובע את סדר בחירת הדירות החדשות. מי שקיבל ניקוד גבוה יותר בוחר ראשון, אחריו מי שבמקום השני וכן הלאה.
אם דייר בוחר דירה ששוויה גבוה יותר מהניקוד שלו, הוא משלם ליזם את ההפרש או מוותר על חלק מתוספות אחרות להן הוא זכאי כמו חניה נוספת או מחסן מוגדל.
אם הדירה שבחר זולה יותר מהניקוד שלו, הוא מקבל פיצוי איזון. לרוב מדובר בתוספת כספית או בקבלת זכויות נוספות כמו חניה או מחסן.
בעזרת טבלת הניקוד, כל דייר יודע מראש מה מקומו בתור, מה האפשרויות שעומדות בפניו, ומה התמורה הסופית שלו מהפרויקט. השיטה שומרת על הוגנות, מונעת מחלוקות ומבטיחה שכולם יקבלו ערך דומה לזה שהיה להם, גם אם הם בחרו דירות שונות בפרויקט החדש.
בעלי מקצוע נוספים בפרויקט פינוי בינוי
פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט מורכב, וחוץ משמאי פינוי בינוי, ככל הנראה תפגשו עוד בעלי תפקידים במהלכו:
מטעם הדיירים
עורך דין דיירים: עורך הדין מטעם הדיירים מתרגם את ממצאי השמאי להסכמים ולהגנות חוזיות.
מודד מוסמך: המודד המוסמך מוסר טבלת מדידה רשמית שעליה מבוססת טבלת הניקוד. כדאי להיעזר במודד מוסמך מטעמכם כדי שטבלת המדידה שתקבלו תשרת את האינטרסים שלכם ולא של היזם.
מפקח בנייה: מפקח הבנייה נמצא בשטח ומוודא שהקבלן לא חוסך בחומרים, שהעבודות נעשות באיכות גבוהה, שהתקנים ההנדסיים והבטיחותיים נשמרים, ושמה שהובטח לדיירים בהסכם אכן נבנה בפועל.
מטעם היזם:
אדריכל או מתכנן ומהנדסים: בעלי המקצוע עוסקים בתכנון של הבניה החדשה. הם מתמקדים באיחוד ובחלוקה של הדירות בהתאם לתכנון ולכדאיות הכלכלית.
שמאי מטעם הבנק המלווה או היזם: השמאי בוחן את הכדאיות לצורכי מימון מצד היזם, מכין דוחות אפס, בונה טבלאות איזון ומלווים פיננסית את הפרויקט מטעם היזם או הבנק.
מטעם מנהלת התחדשות עירונית:
שמאי נוסף: שמאי שתפקידו לתווך בין שני השמאים, שמאי דריים ושמאי היזם. הוא מרכז ומאזן בין האינטרסים של שני הצדדים, יחד עם אלה של הרשות המקומית.
מחיר שמאי דיירים בפינוי בינוי
מחיר שמאי פינוי בינוי משתנה בהתאם לשלב שבו מבקשים את שירותו, לדרישות מהשמאי, לדוגמה האם השירות כולל או לא כולל הכנת טבלת ניקוד ודו"ח כדאיות כלכלית, למספר הדירות, למפרט הדירות ולכמות הדירות המיוחדות בפרוייקט, כלומר דירות פנטהאוז או גן.
שימו לב, שהיזם יישא בעלויות של שמאי הדיירים וכל בעלי המקצוע מטעמם, ולא הדיירים.
מחיר שמאי דיירים בפינוי בינוי נע בין 70,000-100,000 ש"ח לכלל הפרוייקט.
מחיר שמאי פינוי בינוי בפרויקטים מעל ל-80 דירות נע בין 1,500-2,500 ש"ח, לפני מע"מ.
מחיר שמאי פינוי בינוי בפרויקטים מעל ל-40 דירות נע בין 3,000-5,000 ש"ח, לפני מע"מ.
מחיר שמאי פינוי בינוי בפרויקטים מתחת ל-25 דירות נע בין 5,000-7,000 ש"ח לדירה, לפני מע"מ.
שמאי דיירים מומלצים
אחרי שהבנתם מה תפקידו של שמאי דיירים בפינוי בינוי, תוכלו לפנות קצת זמן ולבחור את שמאי הדיירים שיתאים לפרויקט שלכם מתוך רשימת שמאי הדיירים המומלצים שמדורגים במידרג. שמאי הדיירים יעזור לכן לוודא שפרויקט הפינוי בינוי שדיברתם עליו באסיפת הדיירים יתממש. בהצלחה!
שאלות נפוצות לדף זה
מחיר שמאי דיירים בפינוי בינוי עולה בין 70,000-100,000 ש"ח, לא כולל מע"מ.
הדיירים צריכים לדאוג לעורך דין שייצג את הדיירים, מפקח בנייה מטעמם ומודד מוסמך לבדיקת גודל הדירות בפרויקט פינוי בינוי.
היזם הוא זה שמשלם את השכר של שמאי הדיירים, בנוסף לשאר בעלי המקצוע מטעמם.
אנשים שהתעניינו בשמאי דיירים בפינוי בינוי התעניינו גם בזה...
טיפים נוספים בקונים דירה
אין לעשות שימוש בתוכן ללא אישור בכתב (ניתן לקבל אישור בתנאים מסויימים). שימוש בתכנים ללא אישור מהווה הפרת חוק זכויות יוצרים ויהווה עילה לתביעה.
