נכון, הרעיון במחיר למשתכן הוא שאתם זוכים בהזדמנות לקנות דירה זולה יותר מדירות דומות בשוק הפרטי, לכן לכאורה אין סיבה להזמין שמאי כשברור שהדירה נמכרת במחיר נמוך. אז לא בהכרח.

כמה מהפרמטרים בתמחור הדירות בשוק הפרטי שונים מהפרמטרים בתמחור הדירות בפרויקטים של מחיר למשתכן. כך יוצא לפעמים שמחיר דירה במחיר למשתכן בסוף לא זול בהרבה, וכמעט שווה לדירה בשוק הפרטי. שמאי המקרקעין יוכל להעריך עבורכם את הבדלי השווי בין הדירה שאתם חושבים לרכוש במסגרת התוכנית ובין דירה דומה בשוק. כך הוא יוכל לעזור להכריע אם כדאי לממש את הזכייה בפרויקט או לא.
 

ריכזנו שלושה הבדלים מרכזיים בתמחור הדירות, שבאים לידי ביטוי ברוב הפרויקטים של תוכנית המחיר למשתכן:
 

1. הקומה בה נמצאת הדירה

בשוק הדירות הפרטי, ככל שדירה נמצאת בקומה גבוהה יותר, כך הערך שלה עולה. במחיר למשתכן הקומה של הדירה לא משנה במחיר הדירה. לכן, ככל שתבחרו דירה בקומה גבוהה יותר במחיר למשתכן, ההנחה שתקבלו עליה לעומת השוק הפרטי תהיה משמעותית יותר.
 

2. תמחור הגינה 

הבנתם שדירת קרקע היא הבחירה המשתלמת ביותר ובחרתם בה? מעולה! אבל אם לדירה יש לה גינה גדולה, הערך שלה לעומת השוק הפרטי עלול להיות לא משתלם, זאת בגלל שתמחור גינות בדירות למחיר למשתכן הוא לפי מטר מרובע, לא משנה באיזה גודל הגינה.

לעומת זאת, בשוק הדירות הרגיל, ככל שהגינה גדולה יותר כך המחיר שלה למטר מרובע פוחת. כך יוצא שאם הגינה בדירה בתוכנית למחיר למשתכן גדולה מאוד, היא עלולה לייקר את הנכס בעשרות אחוזים.
נניח שרכשתם דירה במחיר למשתכן בקומת קרקע שכל מ"ר בה עולה 4,000 ₪. לדירה יש גינה של 250 מ"ר, ונניח שכל מטר מרובע בגינה מתומחר ב-1,200 ₪ – במקרה זה רק על הגינה תצטרכו לשלם עוד 300,000 ₪!

ואכן, יש לא מעט דירות במחיר למשתכן שנמכרות עם גינה גדולה, מה שגורם להתייקרות הדירה. אם דירה כזאת הייתה נמכרת בשוק הדירות הפרטי, המחיר של הגינה היה נמוך בהרבה, והמחיר הכולל של הנכס היה יורד.
 

3. חישוב מחיר הדירה

בשוק הדירות הפרטי, ככל שהבית גדול יותר, המחיר למ"ר יורד. למשל, אם המחיר למ"ר של דירת 60 מ"ר הוא 10,000 ₪, המחיר שלה יהיה 600,000 ₪, אך דירת 100 מ"ר באותו פרויקט לא תעלה מיליון אלא קצת פחות ממיליון, כי המחיר פר מטר ירד.

לעומת זאת, בתוכנית המחיר למשתכן, גם כאשר הדירה גדולה יותר, המחיר למ"ר של הדירה נשאר קבוע ולא משתנה. למשל, אם המחיר למ"ר של הדירות בפרויקט שקיבלתם בתוכנית הוא 10,000 ₪ למ"ר, דירת ה-60 מ"ר תעלה 600,000 ₪ ודירת ה-100 מ"ר תעלה מיליון, ולא פחות. כתוצאה מכך, לא בטוח שישתלם לכם לקנות דירה גדולה במחיר למשתכן.
 

רכישת דירה במסגרת המחיר למשתכן היא תהליך ארוך. מאוד ארוך. שמאי מקרקעין הוא גורם מייעץ בתהליך הזה, ולכן מומלץ לדבר איתו בשתי נקודות עיקריות:

 בדיקת כדאיות הקנייה בכנס הזוכים – בכנס הזוכים יוצג בפניכם הפרויקט שזכיתם בו, מתי עתידים לסיים לבנות אותו, מה מפרטי הדירות השונים ומה המחיר שלהן. בשלב הזה כדאי להתייעץ עם השמאי, שיאמר לכם איזו דירה בפרוייקט ישתלם לקנות.

נניח שהדירות במחיר למשתכן יהיו מוכנות רק בעוד 5 שנים. אם תיאלצו לשלם שכירות משכנתא על הדירה במחיר למשתכן, הסכום המצטבר של הוצאות הדיור עשוי כבר להיות שווה למחיר דירה טובה בשוק הפרטי. שמאי יוכל להעריך עבורכם מה הכי משתלם ולעזור בהתלבטות האם לממש את הזכות לקניית דירה בתוכנית לאור לוח הזמנים.

 שלב בחירת הדירה – לא תמיד יש הרבה אופציות לבחירת הדירה כי זה תלוי באיזה מקום יצאתם בהגרלה, אך מומלץ להגיע לשלב זה עם מידע מקדים על הדירות בפרוייקט: באילו דירות אתם מעוניינים ובאילו לא. שמאי יוכל לתת לכם הערכת שווי לדירות השונות וכך תגיעו מוכנים למעמד בחירת הדירה.
 

מחיר הערכת שמאי לדירה במחיר למשתכן לא מאוד שונה ממחיר הערכת שווי דירה רגילה. בהערכת שווי דירה במחיר למשתכן אין צורך לבדוק זכויות בנייה ולכן השירות מהיר וזול יחסית, ומחירו נע בין 1,500-2,500 ₪.

הטיפים שנתנו במאמר הם רק טעימה מהדברים ששמאי מקרקעין יבדוק עבורכם במסגרת תוכנית המחיר למשתכן. בשביל למצוא את השמאי המתאים, כדאי לבחור מישהו שכבר ייעץ ללקוחות במסגרת התוכנית, עם המלצות. בדיוק בשביל זה הכנו לכם רשימת שמאי מקרקעין מומלצים, שמדורגים לפי חוות דעת של לקוחות קודמים. בהצלחה!