תמ"א 38, כמו שאנחנו בטח לא צריכים לספר לכם היא תכנית חידוש עירונית של מדינת ישראל שנועדה בעיקר לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. מצד אחד של העסקה עומד היזם, שתפקידו לתפעל את תהליך הבנייה ומצד שני עומדים דיירי הבניין. עורך דין תמ"א 38 מייצג את הדיירים מול היזם לכל אורך התהליך. מה זה אומר בדיוק? על תכנית תמ"א 38 כבר כתבנו מאמר שלם, אבל נגיד רק שיש שני סוגים עיקריים של תמ"א 38, כאשר בשניהם עורך דין מקרקעין נכנס לתמונה:

 תמ"א 38/1: מדובר בתוכנית חיזוק למבנה קיים. בסוף התהליך יקבלו דיירי הבניין תוספת של ממ"ד ומרפסת לדירה, ובמידה ומתאפשר גם חנייה. בנוסף, לבניין עצמו מוסיפים מעלית והוא עובר שיפוץ מסיבי.

תמ"א 38/2: במקרה זה הבניין כולו נהרס ובונים במקומו בניין חדש. גם כאן, כל דייר מקבל דירה חדשה עם מרפסת וחנייה, ובמידה ומתאפשר נבנה גם מחסן.

בשני המקרים, תפקידו של עורך דין תמ"א 38 הוא לשמור על האינטרסים של הדיירים ולוודא שהם מקבלים את כל מה שמגיע להם, ושהתהליך כולו נעשה בצורה תקינה שלא פוגעת בהם. בהמשך נרחיב איך בדיוק זה בא לידי ביטוי .

 החלטתם לצאת להרפתקה ולהתחיל בתהליך התמ"א? מומלץ מאוד שהגורם הראשון שתפנו אליו הוא עורך דין לתמ"א 38, עוד לפני שבוחרים יזם. כן, זה אולי מפתיע, אבל אחד מתפקידיו של עורן דין תמ"א 38 הוא לעזור לכם לבחור יזם בצורה מיטבית עבורכם ושתשאיר בידיכם כח מול היזם, וניתן דוגמא: הרבה יזמי תמ"א 38 מחתימים את הדיירים על הסכם נון-שופ בתחילת התהליך, שבו אתם מתחייבים שלא לנהל משא ומתן עם יזמים אחרים. במידה וחתמתם על הסכם כזה ללא נוכחות עורך דין, אתם עלולים לאבד את הכח מול היזם בשלב המשא ומתן, מה שיכול לפגוע בכם בהמשך התהליך.

מצטערים לאכזב אתכם, אבל לא כל עורך דין מקרקעין יוכל לסייע לכם בתהליך תמ"א 38, שכן מדובר בהתמחות ספציפית בתחום הנדל"ן. נרחיק לכת ונגיד שיש מושגים שלמים שעורך דין שלא מתמחה בתמ"א 38 פשוט לא יכיר. הסיבה לכך היא שעסקת תמ"א 38 שונה מאוד מעסקאות מקרקעין "סטנדרטיות" - כך למשל כל ההתנהלות מול הרשויות תהיה שונה לחלוטין לפעמים. בנוסף, יש סיטואציות משפטיות ייחודיות שמתקיימות רק בתהליך התמ"א כמו ביטוחים ייחודיים לעסקאות תמ"א, סעיפים בחוזה הנוגעים להתנהלות מול היזם ועוד.

אז בקיצור, גם אם שמעתם על אח של חבר של השכנה שבדיוק סיים התמחות במקרקעין – לא בהכרח כדאי לקפוץ על המציאה ועדיף לפנות לעורך דין המתמחה בתמ"א 38. אנחנו גם נוסיף ונאמר, שכדאי לבדוק אם העורך דין עסק בעבר בעסקאות דומות לעסקה שאתם צפויים לבצע. למשל - בניינים באיזור מסוים, עם בעיות תשתית מסוימות, בעיר מסוימת וכן הלאה. אין צורך לתת לעורך דין להתגלח עליכם בתור עסקת התמ"א הראשונה שלו. 

טוב, כמו שכבר בטח הבנתם, תפקידו של עורך דין תמ"א 38 שונה מאוד מתפקיד עורך דין בתחומים אחרים. תמ"א 38 היא תכנית ארוכת טווח, ועד שתראו את התוצאות הסופיות יכולות לעבור כמה שנים טובות. עורך דין תמ"א 38 צריך ללוות אתכם לאורך כל שלב ושלב בתהליך הזה ותפקידו מסתיים רק כשתיכנסו לדירה החדשה בבניין. אבל כדי שלא תישארו תלויים באוויר, אלו התפקידים המרכזיים של עורך הדין בתהליך:

 איגוד הדיירים: בניגוד לקניית או מכירת דירה, שם יש שני צדדים ברורים – מוכר וקונה, בעסקת תמ"א המצב מורכב קצת יותר. כאן יש קבוצה דיירים גדולה יחסית, ולכל אחד רצונות ואינטרסים שונים. לכן, תפקידו של עורך דין תמ"א 38 הוא קודם כל לאחד אתכם, הדיירים, בתור קבוצה (ממש כמו בתנועות הנוער של הילדים ). זה אומר שעליו לשמוע מה הרצונות של כל אחת ואחד מכם, להיות קשוב מאוד ולהבין איך לאגד אתכם כדי שתוכלו להתנהל יחד מול היזם בצורה מיטבית.

 בחירת נציגות דיירים: זה אולי נשמע כמו צעד טריוויאלי ואין צורך שעורך דין יתערב בתהליך, אבל עורך דין תמ"א 38 יוכל לעזור לכם לבחור נציגות דיירים נכונה שתהיה חוד החנית שלכם בתהליך ותעזור בקידום המשא ומתן מול היזם. כמובן שניתן להגיע אל עורך הדין עם נציגות קיימת, אבל במידה שלא – עורך הדין כאן בשבילכם ויוכל לסייע.

 מכרז יזמים: בחירת יזם שיוביל את פרויקט התמ"א הוא אחד השלבים המשמעותיים ביותר בכל התהליך הזה. עורך דין תמ"א 38 יסייע לכם לבצע מכרז יזמים בצורה נכונה ולבחור יזם מקצועי ואמין, שיבטיח לכם תמורות ותנאים משתלמים ושיוביל את הפרויקט על הצד הטוב ביותר עבורכם. כאן זה המקום להבהיר ולהתריע, במידה וזה לא ברור, שעליכם לוודא שאין קשר מקצועי בין עורך הדין לבין היזם. עורך הדין חייב לייצג אתכם ואתכם בלבד. אל תיפלו בפח, אל תתנו ליזם להביא עורך דין תמ"א מטעמו - גם אם זה יוצא זול משמעותית. 

 משא ומתן: לאחר שבחרתם יזם הגיע שלב חשוב נוסף והוא המשא ומתן ביניכם. בשלב זה בעצם ייקבע איך תהליך התמ"א הולך להיראות, מה בדיוק תקבלו בסופו ואיך יראו תנאי החיים שלכם עד הסיום הנכסף. כאן עורך דין תמ"א 38 ינהל משא ומתן מול עורך הדין של היזם וילחם כדי להשיג עבורכם את התנאים הטובים והמשתלמים ביותר. רק בסיום המשא ומתן ניתן יהיה לחתום על החוזה מול היזם ולהתחיל את הליך התמ"א בפועל. אנחנו ממליצים ליצור קשר עם לקוחות קודמים של עורך הדין ולשאול אותם מה היה הפער בין מה שהם רצו לקבל לבין מה שהשיג עבורם עורך הדין, להבין האם הם מרוצים מהתנאים שקיבלו ולקחת את תשובותיהם כשיקול בבחירת עורך הדין המתאים לתהליך. אין ספק שלרצות עשרות דיירים בבניין אחד זה תהליך לא פשוט, אבל זה בדיוק תפקידו של עורך הדין ואין דרך לדעת אם הוא מוצלח מלבד לשאול לקוחות קודמים. 

 

גם לאחר חתימת החוזה עבודתו של עורך דין תמ"א 38 רחוקה מלהסתיים. בעצם, עכשיו מתחילה העבודה הקשה באמת, שכן עכשיו על עורך הדין לוודא שכל מה שהובטח לכם אכן מתקיים בפועל. זה אומר שעל עורך הדין ללוות ולייצג אתכם מול וועדות הרישוי השונות ולוודא שההתחייבויות של היזם אכן תקפות. כמו כן, לאחר שהיזם עלה על הקרקע והחל בהליך התמ"א, על עורך הדין לוודא שיש לו את כל הביטוחים הנדרשים לבנייה.

בנוסף לכל העניינים האלו, אחד הדברים החשובים ביותר שעורך דין תמ"א 38 צריך לדאוג להם הוא שהחיים שלכם לא יינזקו במהלך התמ"א (טוב... יינזקו כמה שפחות). זה אומר שעל עורך הדין לוודא שיתבצע ניקיון בבניין, שתהיה בו תאורה מתאימה ובאופן כללי – כל מה שצריך כדי שהתנאים הפיזיים בבניין יהיו נוחים ויאפשרו לכם להמשיך בחייכם כרגיל עד כמה שאפשר.

ובסוף בסוף, אחרי שכל האבק שקע, הבנייה הסתיימה והגיע הרגע הנכסף והדירה החדשה שלכם מוכנה, יש לעורך דין תמ"א 38 תפקיד אחד אחרון והוא לוודא שהנכס החדש נרשם כראוי ברישום המקרקעין. וזהו! בשעה טובה התהליך עבר בשלום ותפקידו של עורך הדין הסתיים.

 

כשבוחרים עורך דין תמ"א 38 לא רק אתם צריכים להיות מרוצים, אלא כל הדיירים בבניין. כדי שזה אכן יקרה – הנה כמה דברים שכדאי לשים לב אליהם:

 כימיה: פרויקט תמ"א 38 הוא פרויקט לא קצר ונמשך מספר שנים, ועורך הדין שתבחרו ילווה אתכם לכל אורך התקופה הזו. לכן, לפני שבוחרים עורך דין תמ"א 38 חשוב שתיפגשו אתו, תדברו ותוודאו שאתם מרגישים בנח – אתם הולכים להיפגש הרבה בתקופה הקרובה...

 התמחות: מומלץ מאוד לפנות לעורך דין המתמחה בייצוג דיירים בתמ"א 38, ולא לעורך דין המייצג גם דיירים וגם יזמים. הסיבה לכך היא שעורך דין המייצג גם דיירים וגם יזמים אמנם יהיה לצידכם במהלך התמ"א, אבל יכול להיות שהוא כבר חושב על פרויקט התמ"א הבא שיעשה עם היזם שעומד מולכם, מה שעלול לפגוע בכם בסופו של דבר.

 ניסיון: ניסיון חשוב תמיד, אבל בעסקאות תמ"א 38 הארוכות והמורכבות כל כך, הוא חשוב אפילו יותר. לכן, צריך לוודא שעורך הדין שתבחרו התנסה כבר בייצוג דיירים בתמ"א 38, מתחילת התהליך ועד סופו, ועבר כבר את כל השלבים בתהליך.

 המלצות: האם עורך הדין זמין לשאלות בכל שלב ושלב בתהליך התמ"א? האם הוא נחמד, ברור ולא נעלם לאחר החתימה על החוזה? כדי שתוכלו לקבל תשובות לשאלות האלו כדאי לקבל המלצות על עורך הדין מלקוחות קודמים. אתם יכולים לבקש מעורך הדין מספרים של דיירים שייצג בעבר, להתקשר אליהם ולשאול אותם כל מה שרק תרצו. כמו כן, כאן תמצאו המלצות על עורכי דין המתמחים בתמ"א 38.

 מי מייצג אתכם: תבדקו שעורך הדין שייצג אתכם בפועל יהיה זה שאתם יושבים אתו ומסכמים מולו את הדברים. אנחנו אומרים את זה כי לפעמים הדיירים יושבים עם ראש משרד עורכי הדין מתוך מחשבה שהוא זה שילווה אותם גם בתמ"א, אבל מגלים לאחר מכן שמי שיטפל בהם בפועל הוא עורך דין אחר שהם לא מכירים – אז תוודאו את זה .

 תמיכת בעלי מקצוע: תמ"א 38 דורשת מעורבות של לא מעט בעלי מקצוע – שמאי מקרקעין, אדריכלים ועוד. לרוב, היזם מגיע עם בעלי מקצוע מטעמו, אבל כדאי מאוד שגם לעורך הדין שתבחרו יהיו בעלי מקצוע בלתי תלויים באלו של היזם, כדי שיוכל להתייעץ איתם במהלך הפרויקט ולוודא שניתן לכם מענה מתאים בכל שלב.

טוב, האמת שהחלק הזה לא צריך לעניין אתכם כל כך, שכן מי שמשלם לעורך דין תמ"א 38 הוא היזם, ולא הדיירים. הרווחתם! אבל בכל זאת נגיד ששכר הטרחה של עורך דין תמ"א 38 נקבע לפי מספר הדירות בבניין, ועומד בדרך כלל על 13,000-23,000 ₪ לדירה.

חשוב לדעת שהמחירים שמופיעים כאן הם בגדר המלצה בלבד וכל עורך דין יכול לגבות שכר טרחה שונה לפי רצונו.

אם הגעתם עד לכאן אתם כנראה מחפשים עורך דין מומלץ שיוביל עבורכם את פרויקט התמ"א. אז בדיוק בשביל זה, כאן מופיעים עורכי דין מומלצים המתמחים בתמ"א 38, עם חוות דעת וציונים מלקוחות קודמים. לאחר כל ייצוג בתמ"א אנחנו מתקשרים ללקוח, מקבלים ממנו חוות דעת ומעדכנים את דירוג עורך הדין באתר! כל מה שנשאר לכם לעשות הוא לבחור את עורך הדין המתאים לכם, והרבה הצלחה!