טאבו הוא השם המקוצר של אגף הרישום והסדר המקרקעין בישראל, ושם שמור המידע לגבי רוב (נרחיב על כך בהמשך) הקרקעות והנכסים בישראל. בטאבו תוכלו למצוא, לדוגמא:

 הערות אזהרה.

 צווי הריסה.

 משכנתאות.

 עסקאות מכר.

תוכניות בנייה ורישומים.

בנוסף לכל אלה, בטאבו רשומים הבעלים של כל נכס.

חשוב מאוד לדעת: גם אם חתמתם על חוזה, כל עוד נכס לא רשום על שמכם בטאבו, אתם לא הבעלים שלו ולא מחזיקים בזכויות עליו. זה אומר שאתם לא רשאים למכור אותו או לעשות בו פעולות אחרות שקשורות לבעלות. בנוסף, כל עוד הנכס רשום על שם מישהו אחר, הוא יכול לעשות בו עסקאות משל עצמו – לדוגמא למכור אותו לצד שלישי. 

זה לא אומר שמחר בבוקר יעברו אנשים זרים לבית שלכם, אבל זה כן יכול להכניס אתכם להליך משפטי מסובך, יקר וארוך. ואם כל זה לא הספיק כדי לשכנע אתכם שהאינטרס לרשום את הדירה על שמכם בטאבו הוא שלכם, נספר גם שעצם הרישום יעניק לכם הקלות בקבלת משכנתא.

פה גם המקום לציין שלא כל רישום המקרקעין בישראל נעשה בטאבו. קרקעות שבבעלות המדינה, לדוגמא, נרשמות בגוף אחר – מנהל מקרקעי ישראל. גם בעסקאות בהן הרישום לא נעשה בטאבו חשוב מאוד להקפיד עליו, אבל התהליך במקרים האלה שונה, ולכן לא נתייחס אליו במאמר הזה.

בגדול, התפקיד של עורך דין מקרקעין כשמדובר ברישום דירה בטאבו כולל את השלבים הבאים:

איסוף מסמכים (כגון אישור תשלום מיסים ואישור מהרשות המקומית על היעדר חובות)

אימות חתימות

הגשת הבקשה

בפועל, המקום שבו נכנס עורך הדין בתהליך רישום דירה בטאבו תלוי מאוד בסוג העסקה ומצב הנכס. נחלק את זה לשלושה מצבים אפשריים:

קניית דירה יד שניה

זה המקרה הפשוט ביותר, בו ברוב המקרים עורך הדין צריך לבצע את השלבים הרשומים למעלה. כמובן שגם פה יכולים להיות סיבוכים כאלה ואחרים: לדוגמא, אם יש חובות מס שבח או חובות לרשויות המקומיות שרשומים על הדירה, לא ניתן להעביר את הבעלות. לפעמים גם אחרי ההסדרה של חובות אלה לוקח זמן לרישומים ברשויות הרלוונטיות להתעדכן, מה שיכול לעכב את רישום הדירה בטאבו.

קניית דירה חדשה מקבלן

במקרה של קניית דירה חדשה מקבלן החובה על רישום הבעלות בטאבו חלה על עורך הדין של הקבלן, לא עליכם. זה אולי נשמע כאילו זה מפשט את העניינים, אבל כמו שכבר הסברנו, לכם יש אינטרס מובהק לוודא שנעשה רישום תקני בטאבו על שמכם. 

במקרים של רישום דירה חדשה ההליך ארוך בהרבה מאשר כשקונים דירה יד שניה, כי טרם העברת הבעלות צריכים להסתיים הליכי רישום הקרקע. אלה תהליכים ארוכים ומורכבים מאוד שיכולים לקחת שנים. זה כמובן לא אומר שאתם לא יכולים לעבור לגור בדירה, אבל זה כן אומר שאתם חייבים להישאר עם יד על הדופק לגבי הרישום בטאבו. כפי שציינו, חובת העברת הבעלות נמצאת על הקבלן, ואם הוא מתעכב עם הרישום של הדירה על שמכם מסיבות לא לגיטימיות זאת בהחלט יכולה להיות עילה לתביעה אזרחית.

רישום דירה בטאבו בדיעבד

יש אלפי אם לא עשרות אלפי דירות בישראל שלא רשומות כהלכה בטאבו על שם הבעלים הנכונים. יכול להיות שאתם גרים באותה דירה עשרים שנה, ומעוניינים למכור אותה עכשיו, אבל מגלים שבעצם הבעלות בטאבו מעולם לא עברה אליכם. במקרה כזה תשכרו עורך דין מקרקעין רק לצורך ביצוע הרישום, ולא כחלק מעסקה שלמה של קניית דירה. 

זה יכול להיות תהליך זריז וקליל, או מורכב וארוך – הכל תלוי בזמינות המסמכים. אם, נניח, רוב המסמכים הדרושים לרישום כבר נמצאים בבעלותכם, זה כנראה יהיה די פשוט. אבל אם עורך הדין צריך להתחיל לאתר מסמכים מלפני 20 שנה שאולי לא עברו דיגיטציה ואין דרך לגשת אליהם אונליין – התהליך עלול לקחת מספר חודשים ולדרוש לא מעט שעות של עבודה.

האם אפשר לרשום דירה בטאבו בלי עורך דין?

בקצרה – לא. באריכות – רישום דירה בטאבו מחייב תהליכים מסוימים שלא יכולים להתבצע ללא עורך דין. לדוגמא, אימות חתימות על חלק מהמסמכים שצריך להעביר, או דיווח לרשות המיסים, שיכולה להיעשות רק בעזרת כרטיס מגנטי מיוחד.

נתחיל מהסוף: רישום הדירה בטאבו הוא השלב האחרון בהחלט בתהליך של קניית דירה. כמה אחרון? הוא יתבצע רק לאחר שהקונה שילם את מלוא התמורה עבור הדירה. התשלומים על דירה בדרך כלל מחולקים לכמה פעימות, ואחרי שהחוזים נחתמים ומועבר התשלום הראשון, עורך הדין יתחיל באיסוף המסמכים, שיכללו:

שטר מכר.

אישור הרשויות המקומיות.

אישור תשלום אגרה.

אישור מס שבח ומס רכישה.

יש גם מסמכים אחרים שיכולים להידרש כתלות בעסקה, כמו לדוגמא שטר משכנתא.

בין חתימת החוזים ועד השלמת תהליך הרישום תרבוץ על הנכס הערת אזהרה בשמכם – כלומר, סעיף שמציין שנעשתה בנכס עסקה, על מנת למנוע מהבעלים הנוכחיים לבצע בו עסקאות כפולות. 

כמה זמן לוקח רישום דירה בטאבו

מרגע שמעבירים את כל המסמכים כהלכה לאגף הרישום והסדר המקרקעין בישראל, לוקח בדרך כלל שבועות בודדים עד שהרישום נעשה בפועל. כמו שציינו קודם, העיכובים הכי משמעותיים קורים במקרה של רכישת דירה חדשה מהקבלן – אז צריך לחכות עד שהנכס עצמו נמדד, מחולק ונרשם כהלכה, ורק אז דירה מתוכו יכולה לעבור להיות רשומה על שמכם. זה תהליך שלוקח שנה במקרה האופטימי, ויכול גם לקחת ארבע או חמש שנים. גם במקרה של רכישת דירה יד שניה יכולים להיות עיכובים בהשגה של מסמכים: רשות המיסים, לדוגמא, יכולה לקחת עד שמונה חודשים להנפקת מסמכים, אבל לא סביר שהעיכוב יגיע לכדי שנים.

אם רישום הדירה בטאבו נעשה כחלק מעסקה שלמה של רכישת דירה, המחיר שלו כלול בעמלה הכוללת של עבודת עורך הדין על העסקה, שהיא בדרך כלל 0.5% מעלות הנכס (אבל יכולה לנוע בין 0.25% ועד 1.5%).

אם שכרתם עורך דין לטובת רישום דירה בטאבו בלבד, העלות נעה בין 1,000-5,000 ש"ח, ובמקרים קיצוניים יכולה אף לעלות. הגורם העיקרי שמשפיע על המחיר במקרים כאלה הוא מורכבות הנפקת המסמכים – ככל שעורך הדין יאלץ להשקיע יותר שעות ומאמץ באיסוף, המחיר יעלה.

 שימו לב: המחירים המצוינים לעיל הם הערכה בלבד של שכר הטרחה, ולא מחייבים את עורכי הדין באתר.

אנחנו מאוד מקווים שהצלחנו לשכנע אתכם שרישום תקני של הדירה בטאבו הוא קריטי ליכולת שלכם להנות מכל הזכויות על הדירה בבעלותכם. בדיוק בשביל זה הכנו לכם רשימה של עורכי דין מקרקעין מומלצים ומדורגים, כולל חוות דעת של לקוחות קודמים.