מכירת דירה שהתקבלה בירושה קצת שונה ממכירה של דירה רגילה - אתם חולקים את התהליך עם יורשים נוספים, וזכאים לפטור מס שבח. לפני שנרד לעומקו של כל אחד מהשלבים, נספר בקצרה שתהליך המכירה מורכב משני שלבים שונים.

טיפול בירושה - הוצאת צו צוואה או צו ירושה וטיפול ברישום הזכויות של היורשים בטאבו אצל עורך דין לענייני משפחה או אצל עורך דין מקרקעין.

מכירת הדירה - אצל עורך דין מקרקעין.

טיפול בירושה- 

בפשטות, כאשר אדם נפטר, הרכוש שלו מתחלק כמו שהוא הורה בצוואה שלו. אם הוא לא כתב צוואה, הירושה שלו מתחלקת באופן שווה בין הצאצאים שלו (שמקבלים 50%) לבין בן או בת הזוג (שמקבלים 50%). כדי להתחיל בתהליך קבלת הירושה, יש לפנות ל"האפוטרופוס הכללי והממונה על ענייני ירושה" ולבקש צו קיום צוואה או צו ירושה. תהליך ההוצאה של של הצו לוקח בדרך כלל חודש-חודשיים ואין חובה לשכור עורך דין בשלב הזה.

ערן, עו"ד בתחומי ירושה וצוואות, מסביר על תהליך הוצאת צו ירושה:

יחד עם צו קיום צוואה או צו ירושה, אתם יכולים להגיש לאפוטרופוס הכללי גם בקשה לרישום הירושה בטאבו. האפשרות הזו מקצרת לכם את כל הבירוקרטיה, והדירה נרשמת על שם כל היורשים.

אז מה הקאץ'? במצב כזה אתם חולקים חלקי דירה עם עוד יורשים. יהיה לכם קשה מאוד למצוא מישהו שיקנה רק את החלק שלכם ולא פשוט לנהל מכירה או השכרה שמעורבים בה הרבה בעלי דירה. לכן, יש מי שיעדיף להשאיר  את הרישום בטאבו לשלב נפרד, ולחתום קודם כל על הסכם חלוקת עיזבון, בליווי של עו"ד. בהסכם אתם יכולים לחלק את העיזבון כפי שנוח לכם, ולא לבצע יחד מכירת דירה שהתקבלה בירושה. למשל בחלוקה מחדש של העיזבון, אחד מהיורשים מקבל דירה והשאר את הכספים, או אם יש שני יורשים ושתי דירות, לחלק לכל יורש דירה שלמה, וכל פיתרון אחר שיעלה לכם או לעורך הדין.

לאחר החתימה על הסכם חלוקת עיזבון, תגישו אותו לטאבו יחד עם צו הירושה, והדירה תירשם על שם היורש הרלוונטי. מכאן, הדרך למכירת דירה שהתקבלה בירושה הרבה יותר קצרה, ועליה נפרט ממש עוד רגע. 

 שימו לב - כדי לקבל פטור ממיסים, החלוקה צריכה להתבצע רק בתוך העיזבון עצמו. אין לפצות את אחד היורשים בכסף שלא היה בעיזבון.

בין אם חילקתם את הרכוש או שנשארתם שותפים, אתם יכולים להתחיל בתהליך המכירה בעצמכם, או להיעזר במתווך. בכל מקרה, חשוב שתוודאו שכל ההיבטים מטופלים כמו שצריך:

 לוודא מה השטח של הדירה שקיבלתם בירושה 

 לבדוק האם יש חובות לעירייה או חריגות בנייה. 

 הערכת שווי הדירה (אפשר להיעזר באתר מדלן, באתר רשות המיסים, או בשמאי מקרקעין). 

 כדאי לשפץ מעט את הדירה ולרוקן ממנה את רוב הריהוט, כדי להעלות את הערך שלה בעיני הקונים. 

 להיעזר בעורך דין מקרקעין שינסח חוזה מכירה מקצועי וייצג אתכם מול הקונים.

עבור החלק הראשון של תהליך מכירת דירה שהתקבלה בירושה, כלומר הפקת צו הירושה/צוואה, עורך דין יגבה סכום של 3,000-9,000 ש"ח. אם תרצו לבצע חלוקה מחודשת של העיזבון הוא יגבה מחיר דומה עבור עריכת הסכם חלוקת עיזבון.

עבור ניהול המכירה וניסוח החוזה עורך הדין יגבה מכם לרוב שכר טרחה של %⅓ עד %½ מסכום המכירה.

הרבה אנשים מרגישים שהמדינה מנסה לגבות מהם מיסים בכל צומת בחייהם. ובכן, לא בצומת הזו. בדרך כלל צריך לשלם מס שבח בגובה 25% מהרווח שעשיתם ממכירת דירה. אבל מכירת דירה שהתקבלה בירושה פטורה ממס שבח, בתנאי שאתם עומדים בתנאים הבאים:

 הבנייה של הדירה הושלמה לחלוטין (כלומר היא לא באמצע תמ"א 38 או פינוי בינוי).

 מעל לחצי משטח הדירה שימש למגורים בארבע השנים לפני המכירה, או ב-80% מהזמן מאז שהיא נרכשה לראשונה על ידי המוריש/ה.

המוריש/ה היה הבעלים של הדירה למשך 18 חודשים לפחות לפני מותו.

 המוריש/ה לא היה בעלים של דירות נוספות או חלקי דירות בזמן מותו (אם יש דירה שרשומה על בן/בת הזוג או על קטין, המוריש/ה יחשבו כבעלי כמה דירות!).

 המוכר/ת של הדירה שהתקבלה בירושה חייב להיות בן/בת הזוג, ילד/ה או נכד/ה של המוריש/ה (ואפילו בן זוג של בן או נכד).

 הדירה בעלת שווי של עד 5,008,000 ש”ח (מעודכן לשנת 2025). אם היא שווה יותר, תצטרכו לשלם מס רק על הסכום הנוסף.

החדשות הטובות - גם אם יש לכם כבר דירה משלכם, עדיין לא תצטרכו לשלם מס שבח על המכירה של דירת הירושה.

 לאור התנאים האלה, הרבה אנשים עושים תכנון מס עם יועץ מס לפני מותם, ומעבירים בעלות של דירות עוד בחייהם לחלק מילדיהם, ומשאירים רק דירה אחת לילדים אחרים בצוואה. מצב כזה מפחית את המס שבניהם ישלמו בעתיד.

לא כל המשפחות מסתדרות, ועלולה להיווצר בעיה כאשר בני משפחה יורשים דירה ולא מסכימים על עתידה. לדוגמה, אם כל האחים רוצים למכור את הדירה, ורק אח אחד מתנגד. במקרה כזה, אם לא מצליחים להגיע לפשרה, כל שותף זכאי לדרוש פירוק שיתוף. כלומר, אפשר לפנות לעו"ד ולתבוע פירוק שיתוף. בית המשפט יחייב את המתנגד לפרק את השיתוף. הדירה תימכר במלואה ליורש המתנגד או לאדם אחר.

מכירת דירה שהתקבלה בירושה היא לא קלה, וחשוב לוודא שאתם בוחרים בעורך דין מקרקעין שיש לו ניסיון במכירת דירות שהתקבלו בירושה. ריכזנו לכם רשימה של עורכי דין מקצועיים שיתנו לכם לעבור את כל התהליך בראש שקט. כל אחד מהם מקבל חוות דעת ודירוג על כל שירות שהוא נותן. בואו לראות בעצמכם.