בדיקת תב"ע חשובה כדי להבין מה מותר ומה אסור לעשות בנכס או במגרש, ולגלות מראש מגבלות או הזדמנויות בנכס.

בקניית נכס נדל"ן, בדיקה כזו מונעת הפתעות כמו חריגות בנייה, צווים או התנגדויות שיכולים להפריעה לקבלת משכנתא או להתקדמות העסקה.

שמאי מקרקעין נכנס לתמונה ב-3 מצבים עיקריים:

 לפני רכישת נכס: בשמאות מוקדמת לפני קניית דירה או בשמאות למשכנתא, השמאי בודק התאמה להיתרים, חריגות בנייה, סטטוס תכנוני-משפטי וזכויות בנייה לפי התב"ע. הוא גם מזהה פוטנציאל השבחה או סיכונים תכנוניים שעלולים להשפיע על השווי.

 לפני שינוי במבנה: כששוקלים הרחבה, תוספת בנייה או שינוי שימוש, שמאי מקרקעין בודק בתב"ע שהשינויים האלה לא יצרו חריגות בנייה.

 אחרי שינוי תכנוני: אם יש שינוי תכנוני שמעלה את שווי הנכס וחלה דרישת היטל השבחה, שמאי מטעמכם יכול לבחון אם החיוב מוצדק, להגיש חוות דעת נגדית ואף לנהל הליך מול שמאי מכריע להפחתת ההיטל.

תב"ע היא תוכנית בניין עיר שמסדירה פרטים כמו למה מיועדת הקרקע, איזה שימושים אפשר לעשות בה ומה זכויות הבנייה עליה. היא מורכבת משני חלקים עיקריים:

 תשריט: נראה כמו מפה צבעונית שמציגה חלוקת מגרשים, קווי בניין, דרכים ותשתיות, וייעודי קרקע שונים.

 תקנון: מורכב מהוראות מחייבות כמו גובה הבנייה המותר, מספר הקומות ויחידות הדיור, דרישות חניה, הנחיות עיצוב, תנאים להיתר, הוראות שימור ועוד.

תב"ע כפופה להיררכיה תכנונית ולמסמכי מדיניות של הרשות העירונית. חשוב לקרוא גם את תקנון התב"ע וגם את התשריט ולא להסתפק במפה בלבד.

לכל עיר יש מדיניות משלה, ולכן תב"ע בירושלים לא דומה לתב"ע בחולון. שמאי מקרקעין ידע להסביר לכם את הרישום בכל מקום בארץ.

בדיקת תב"ע היא פעולה פשוטה יחסית שתוכלו לבצע גם בעצמכם דרך אתר האינטרנט של העירייה או המועצה המקומית. 

אבל, שימו לב, יכול להיות פער בין התב"ע למציאות, למשל הימצאות של חריגות בנייה, צווי הריסה, ותיקי פיקוח עירוני כלפי הנכס. לכן, כדאי לקחת בחשבון ששמאי מקרקעין יוכל לעזור לכם להבין לעומק את הממצאים וההשלכות שלהם על הנכס, מה שכנראה לא תוכלו לעשות בבדיקה עצמאית.

תהליך בדיקת תב״ע:

 איתור תב"ע לפי גוש וחלקה: מתחילים בזיהוי הגוש והחלקה של הנכס. תב"ע מתייחס לגושים וחלקות, לא רק לכתובת. בדיקה לפי כתובת בלבד עלולה להטעות, ולכן חשוב לשים לב שבודקים את התב"ע לפי גוש וחלקה.

 בדיקת התב"ע: בודקים במערכות התכנון אילו תוכניות כבר אושרו במערכות המידע התכנוני. כלומר, במערכות ממשלתיות ומערכות עירוניות שמאפשרות לראות תשריטים, תקנונים ועדכונים. חוץ מבדיקת התב"ע, שמאי מקרקעין בודק קיום חריגות, צווי הריסה, תלונות שכנים וזכויות בנייה שלא נוצלו, כדי שלא תיתקעו מול הבנק או העירייה אחרי שתרכשו.

 תכנון הבנייה: לאחר סיום הבדיקה הראשונית של התב״ע וההיבטים הכלכליים על ידי השמאי, עוברים לשלב התכנוני שבו נכנס לתמונה האדריכל. הוא זה שאחראי להכין את התוכניות ולהגיש את הבקשה הרשמית לוועדה המקומית. 

האדריכל מגיש בקשה לוועדה המקומית ומקבל את כל ההנחיות והזכויות שעליהן יתבסס היתר הבנייה. חשוב לקחת בחשבון שייתכנו עיכובים בגלל פרסום התב"ע, דיונים, התנגדויות והשלמות שיכולים להימשך זמן רב.

בדיקת תב"ע לא מתומחרת בפני עצמה אלא כחלק מהשירות של שמאי מקרקעין בעבודות גדולות יותר. למשל, כחלק משמאות משכנתא, בדיקת שווי נכס בפרויקטים של תמ"א 38 או פינוי בינוי, הפחתת היטל השבחה ושמאות מוקדמת.

בשביל לעשות סדר, הנה חלק מהמחירים של השירותים האלו:

* כל המחירים בפיסקה לא כוללים מע"מ

 מחיר שמאי משכנתא כולל איתור ובדיקת תב"ע נע בין 1,500-3,000 ש"ח.

 מחיר בדיקת שווי נכס כולל איתור ובדיקת תב"ע נע בין 2,000-4,500 ש"ח, בהתאם למורכבות הבדיקה.

 מחיר שמאות מוקדמת כולל איתור ובדיקת תב"ע נע בין 1,800-3,000 ש"ח לדירות זולות ובין 6,000-8,500 ש"ח לדירות בשווי הגבוה מ-5 מיליון ש"ח. 

 מחיר שכר יסוד של שמאי להפחתת היטל השבחה כולל איתור ובדיקת תב"ע נע בין 4,000-6,000 ₪. בנוסף, השמאים גובים 10-20% מההפחתה.

אחרי שהבנתם איך עובד תהליך איתור ובדיקת תב"ע ומה עושה שמאי המקרקעין בתהליך, זה הזמן למצוא שמאי מקרקעין מומלץ שמתמחה באיתור ובדיקת תב"ע. בדיוק בשביל זה ריכזנו לכם רשימה של שמאים מומחים לבדיקת תב״ע, שמדורגים לפי עשרות חוות דעת של לקוחות קודמים במידרג. בהצלחה!