מס שבח הוא מס שנקבע לפי חוק מקרקעין, והוא תשלום על השבחת הדירה, כלומר, מס שבח משלמים רק על הרווח ממכירת דירה.

 למה הכוונה ברווח? פשוט: אם קניתם דירה ב-800,000 ₪, ומכרתם אותה ב- 1.5 מיליון, הרווח הוא 700,000 ₪.

אבל לפני שאתם נבהלים -  לא כולם נדרשים לשלם מס שבח, אלא רק מי שבבעלותו יותר מדירה אחת (בהמשך נרחיב על קבלת פטור מהמס).

עד שנת 2014 מס שבח היה מס שקיים רק על הנייר – אף אחד לא באמת שילם אותו, כי עד אז היה פטור גורף ממנו אם מכרתם דירה, שנייה או נוספת, אחת ל-4 שנים. כדי להינות מהפטור בעלי הדירות ניהלו את המכירות, ודאגו למכור בטווח הזמן הזה.

 בשנת 2014 נעשתה רפורמה במיסוי המקרקעין, והפטור הגורף שהיה במס שבח בוטל. כתוצאה מכך, החל משנת 2014 מי שבבעלותו דירה שנייה או דירה נוספת, מחוייב בתשלום מס שבח בשיעור של 25% על הרווח מהמכירה, ללא קשר לטווח הזמן שבו היא נמכרה.  

 את המס יש לשלם עד 60 יום לאחר המכירה.
 

אתם בטח שואלים את עצמכם מה יכול להיות כל כך מסובך בלחשב את מס השבח – הרי הרווח הוא סכום המכירה פחות סכום הקנייה, לא? אז זהו שלא, וכאן דווקא החוק בא לטובתכם. יש שתי דרכים להפחית את תשלום המס:

 קיזוז הוצאות - החוק מכיר בכך שהשקעתם מכספכם בדירה במשך השנים. לדוגמה, כדי לקנות אותה הייתם צריכים לשלם לעורך דין, כשקניתם אותה המחיר היה צמוד מדד ואחר כך גם שילמתם מס רכישה. בנוסף, במשך השנים שילמתם את הריביות על המשכנתא, וכדי למצוא קונה הייתם צריכים לשלם למתווך. מעבר לכך, המחוקק גם מכיר בעובדה שערך הדירה עלה במשך השנים, מאז שקניתם אותה ועד שמכרתם אותה, לא רק בגלל שוק הנדל"ן, אלא גם כי אתם בעצמכם תרמתם לכך אם בשיפוץ הדירה או במימוש זכויות הבנייה שלכם. לכן, שכשאתם באים לחשב את הסכום שעליו תצטרכו לשלם מס שבח, תצטרכו קודם כל לקזז את סך ההוצאות שלכם על הדירה.

 שימו לב שלכל ההוצאות האלו יש להמציא קבלה שתוכיח אותן, ולכן חשוב מאוד לשמור הכל.

 השיטה הלינארית - הדבר הבא הוא חישוב מס שבח באמצעות השיטה הלינארית, שהיא השיטה היחידה שמשתמשים בה היום.

לפי השיטה הלינארית אין צורך שתשלמו מס שבח על השנים בהן היה פטור גורף, כלומר עד שנת 2014. לכן שיטת החישוב היא כזאת: חישוב הרווח שהיה על הדירה לאורך כל השנים, חלוקה של הרווח לפי השנים כדי להגיע לסכום הרווח לשנה. לאחר מכן, מחשבים את הרווח רק על השנים שעברו משנת 2014 – זה הסכום שעליו תשלמו מס שבח.

 דוגמא לחישוב מס שבח: נניח שבשנת 2007 קניתם דירה שנייה במחיר של מיליון שקלים, ומכרתם אותה בשנת 2017 ב-2 מיליון שקלים. הרווח על התקופה כולה הוא מיליון שקלים, ולכן מאה אלף שקלים בשנה. מהתקופה הזאת נוריד את השנים שבהן לא חל המס, כלומר 7 שנים, בין 2007-2014. הרווח שישאר הוא 300 אלף ש"ח, ומס השבח שתשלמו יהיה 75,000 ש"ח (0.25X300,000).

 החישוב הזה הוא חישוב גס, ללא הצמדה למדד וללא ההוצאות ששילמתם על הדירה מסביב. אלו מתקזזות כמובן מסכום הרווח שבסוף תשלמו עליו את המס.

דוגמא נוספת לחישוב מס שבח:
 

 

מתי תצטרכו שמאי או עורך דין?

אמנם ניתן לחשב את מס השבח בעצמכם, אבל כדי לוודא שאתם לא עושים טעויות, ובעיקר כדי לוודא שאתם לא משלמים יותר ממה שאתם צריכים - תוכלו להיעזר בשמאי מקרקעין  או עורך דין למיסוי מקרקעין שיבדקו את חישוב המס עבורכם, ובמקרים מסוימים יוכלו אף להביא להפחתתו. 

איך מגישים מס שבח?

כדי לשלם את החיוב על מס שבח, תצטרכו קודם למלא שומה עצמית – זהו דו"ח שבו אתם מפרטים את הפרטים על הנכס שאתם מוכרים, כולל זכויות הבנייה וכולל הצהרה על ההוצאות שיקוזזו, ולפיו ייקבע סכום המס שיהיה עליכם לשלם. באתר של רשות המסים תוכלו למצוא שומה עצמית למס שבח שתוכלו למלא באופן מקוון.
 

לא מעט אנשים נוטים להתבלבל בין מס שבח להיטל השבחה, גם בגלל השם הדומה וגם בגלל הרעיון שעומד מאחוריהם, אבל יש ביניהם שלושה הבדלים עיקריים:

 למי משלמים - היטל השבחה הוא מס שמשולם לוועדה המקומית העירונית, בניגוד למס שבח שיש לשלם למדינה – רשות המסים.

 סיבת התשלום - היטל השבחה הוא תשלום על נכס שהושבח, או שיש לו פוטנציאל להשבחה, באמצעות זכויות או תוספות בנייה. למשל, אם קניתם דירה בשטח של 90 מ"ר, ולאחר כמה שנים העירייה אישרה תוכנית בנייה המאפשרת להוסיף עוד 40 מ"ר לדירה – זה בהכרח משביח את הנכס, זה בהכרח יעלה את ערכו בעת המכירה, ולכן תצטרכו להתחלק ברווח עם הרשות המקומית - חצי חצי, אם תהיתם.

 מועד התשלום - היטל השבחה תצטרכו לשלם כשתממשו את זכויות הבנייה – בין אם על ידי מכירת הנכס (כי אתם מוכרים את הנכס עם האפשרות להוסיף עוד 40 מ"ר, ולכן מחיר הדירה עולה), ובין אם על ידי ביצוע תוספות הבנייה - הגדלת הדירה ל-140 מ"ר.

 חשוב לדעת, שבמידה ושילמתם היטל השבחה, ההוצאה הזו תקוזז ממס השבח כאחת מההוצאות על הדירה, בדיוק כמו הוצאה על שיפוץ, עורך דין וריביות משכנתא.

כמו שאמרנו, אחרי הרפורמה כבר לא מקבלים פטור ממס שבח באופן גורף, אבל, למרות זאת יש אפשרות לקבל פטור ממס שבח, עד תקרה של 5,008,000 ₪ (נכון לשנת 2025), באחד משני המקרים הבאים:

 דירה יחידה - אם זו דירה יחידה המשמשת למגורים והיא הייתה בבעלותכם במשך שנה וחצי לפחות. זה לא משנה אם גרתם בדירה או שהשכרתם אותה, כל עוד במשך 18 החודשים שקדמו למכירה היא הייתה בבעלותכם, ואין לכם דירה נוספת.

נקודה נוספת חשובה לגבי הפטור ממס שבח היא שבעלות על עד שליש מדירה שנייה, עדיין נחשב לכם כאילו יש בבעלותכם דירה יחידה. כלומר, במידה ויש לכם בעלות על דירה אחת ועוד בעלות על רבע דירה – עדיין תיחשבו לבעלי דירה אחת, ולכן עדיין תהיו זכאים לפטור.

 דירה שהתקבלה בירושה - פטור על ממס שבח על דירה בירושה, יתקבל אם מתקיימים שלושת התנאים:

• זו הייתה הדירה היחידה של המוריש
• היורש הוא בן זוג או צאצא של המוריש
• אם המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה מקבל פטור ממס שבח

הפטור בעצם יועבר ליורש, וגם כשהוא ירצה למכור את הדירה לאחר מכן הוא יהיה פטור ממס שבח, ללא קשר למספר הדירות שבבעלותו.

פטורים נוספים ממס שבח – משפרי דיור

הסעיף הראשון אומנם עוזר לבעלי דירה יחידה, אבל מעלה קושי בפני משפרי הדיור. משפרי דיור לרוב קודם כל רוכשים את הדירה החדשה שאליה הם רוצים לעבור, ורק אחר כך מוכרים את הישנה. במצב זה הם בעצם נחשבים לבעלי שתי דירות, ולכן לכאורה לא זכאים לפטור.

 החוק מכיר בבעייתיות הזאת, ולכן מאפשר תקופת חפיפה של שנה וחצי, שבהם תהיה לכם בעלות על 2 דירות (מהרגע שקניתם את החדשה ועד שתמכרו את הישנה), אך עדיין תהיו זכאים לפטור.

אם מדובר בדירה חדשה מקבלן, כזאת שנרכשה על הנייר, תקופת החפיפה תתחיל מרגע הכניסה לדירה.

מס שבח על דירה שעברה תמ"א

פרוייקט תמ"א 38/1 תורם להשבחה של דירות – על ידי הוספת חדר, חנייה או מרפסת, או בכלל שיפוץ של כל הבניין מעלה את הערך של הדירה בכמה אחוזים טובים, ולכן לבעלי הדירות יש רווח. אבל, השבחת דירה כתוצאה מפרויקט תמ"א 38 לא מחייב בתשלום מס שבח אם מתקיימים שני התנאים הבאים:

 שהיזם יעניק לדיירים, בתמורה לזכויות הבנייה שלהם, בדיוק את מה שהחוק מחייב בתוכנית התמ"א (כמו מעלית, חניה וכו')

 התמורה שמקבלים הדיירים נעשית באמצעות בנייה ולא באמצעים אחרים, כמו כסף מזומן למשל

 במקרים מסוימים לא תהיו זכאים לפטור מלא ממס שבח, אבל אולי שילמתם יותר מס ממה שהייתם צריכים וכן תהיו זכאים להחזר מס שבח. את הבקשה ניתן להגיש דרך האתר של רשות המיסים, או להיעזר ביועצי מס מתמחים בהחזר מס שבח שיעשו זאת עבורכם.

באתר של רשות המסים תוכלו למצוא מחשבון מס שבח שבו תוכלו לחשב את המס שיהיה עליכם לשלם, לאחר שתזינו בו את כל הנתונים הרלוונטים על קניית הדירה ומכירתה, ועל ההוצאות שהיו במסגרת השבחת הדירה, שיכולות להתקזז מהרווח.

נניח שאתם עומדים לפני מכירת דירה שנייה, שאינה מזכה בפטור מס שבח, והשקעתם 200,000 ₪ בשיפוץ הדירה. אבל לא שמרתם קבלות ואין לכם דרך להוכיח את ההשקעה. בדיוק כאן נכנס לתמונה שמאי מקרקעין. הוא יכול להעריך את סכום השיפוץ ולהגיש אותו למס הכנסה, דבר שיכול להפחית את סכום מס השבח שתשלמו. מחיר שמאי מקרקעין למס שבח נע בין 3,500-7,000 ₪ ותלוי בעיקר בהיקף העבודה הנדרש.

כדי לסבר את האוזן, הנה כמה דוגמאות למחירים ששילמו לקוחות מידרג על שמאות לצורך מס שבח:

 מחיר שמאות להערכת הערכת שויי בנייה לצורך מס שבח - 3,500 ₪.

 מחיר שמאות להערכת עלויות שיפוץ לצורך מס שבח - 4,000 ₪.

 מחיר שמאות להפחתת מס שבח ואומדן היטל השבחה - 5,600 ₪.

 מחיר שמאות להערכת שמס שבח על קרקע חקלאית - 7,000 ₪.

בכל מקרה שתרצו לבדוק את מס השבח שלכם או לנסות להפחית אותו, יהיה עליכם להיעזר בשמאי מקרקעין אמין ומקצועי - ריכזנו לכם כאן שמאי מקרקעין מומלצים על פי חוות דעת של לקוחות קודמים – מוזמנים לקרוא מה חשבו אנשים אחרים על שמאי המקרקעין המדורגים באתר.