מס רכישה, כשמו כן הוא, מס על רכישת נכס שהקונה צריך לשלם. הנכס יכול להיות דירה, בית פרטי, מגרש או כל מבנה אחר. את המס משלמים פעם אחת בלבד בתהליך רכישת הנכס.

 איך זה מתבצע? אחרי שרכשתם נכס, אתם או עו"ד מיסוי מקרקעין מטעמכם מחשבים את מס הרכישה ומשלמים למנהל מס מקרקעין. יש לכם 60 יום מרגע ביצוע עסקת המכר לשלם את המס. במידה וימצאו הפרשים בין מה ששילמתם לבין החישוב של המשרד, יהיו לכם 14 יום לתשלום ההפרש.
 

גובה מס רכישה תלוי בשני פרמטרים: שווי הדירה וכמות הדירות של הקונה. פעם בשנה, ב-16 בינואר, מעדכן משרד האוצר את שיעור המס ומדרגותיו בהתאם לעליית מדד המחירים לצרכן.

חשוב לציין כי המס הוא מס פרוגרסיבי, זאת אומרת שככל שמחיר הנכס יקר יותר, משלמים רק על חלקי ההפרש ממדרגת המס הקודמת. לדוגמא, אם קניתם דירה במחיר של 1.9 מיליון, עד החלק של 1.8 מיליון לא תשלמו מס בכלל, ואילו על ההפרש בין 1.8 ל-1.9, דהיינו על 100,000 ₪, תשלמו שיעור מס של 3.5%.

מדרגות המס, נכון לשנת 2024, לבעלי דירה יחידה:

מדרגות המס, נכון לשנת 2024, לבעלי דירת מגורים שנייה ומעלה, בחישוב עלות כוללת של הנכסים הקיימים:

שווי הנכס	שיעור מס
עד ל-6.0 מיליון	8%
מעל 6.0 מיליון	10%

 

מס רכישה על מגרש, חנות או נכס צמוד לדירה (כמו מחסן או חנייה) עומד על 6% בלי מדרגות מיסוי.

 

 אז מה בעצם מטרת מס הרכישה? את רוב המיסים אנחנו משלמים על רווחים כמו מס הכנסה, מס בריאות, ביטוח לאומי וכו', ולא על השקעה. למעשה, מטרת מס הרכישה היא להוות עוד מסוכה בפני בעלי דירות להשקעה (יחד עם מס דירה שלישית), ולמנוע ממשקיעי נדל"ן לרכוש המון נדל"ן ובכך להוציא אל השוק עוד ועוד דירות לרוכשים מחוסרי דיור. לכן, על דירות יחידות שעלותן עד ל-1.8 מיליון ₪, המס לא חל כלל.
 

דירה יחידה היא דירה שמוגדרת דירתו היחידה של הרוכש ,בהתאם לחוק מס הרכישה. דירה כזו למעשה ממוסה פחות בגלל רצון המדינה לעודד מחוסרי דיור לרכוש דירות ראשונות.

אילו דירות נחשבות לדירות יחיד?

1. אם לרוכש דירת מגורים נוספת שהושכרה לשכירות מוגנת לפני 1997.
2. אם לרוכש אין דירת מגורים נוספת שחלקו בה עולה על שליש.
3. מי שרוכש דירת מגורים, ותוך 18 חודשים מכר דירה אחרת שהייתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה (משפר דיור). מי שרוכש דירת מגורים מקבלן ותוך 12 חודשים מהמועד בו אמורה להימסר החזקה מכר דירה אחרת שהייתה דירתו היחידה.
4. במידה והרוכש קיבל דירה בירושה וחלקו בה אינו עולה על 50%, והוא מעוניין לרכוש דירה נוספת.
5. תא משפחתי נחשב לרוכש דירה אחד, וכולל את הרוכש/ת, את בן או בת זוגו/ה ואת ילדיהם עד גיל 18 שטרם נישאו.

קיימים הרבה בעלי דירות שרוצים לרכוש דירה גדולה יותר או קטנה יותר, אך הם לא תמיד מצליחים למכור את הדירה הנוכחית ולהשתמש בכסף כדי לקנות את הדירה הבאה. מס רכישה מתחשב במשפרי דיור ונותן להם זמן למכור את הדירה הישנה מבלי לשלם מס רכישה גבוה.

תוך כמה זמן צריך למכור את הדירה הישנה? תלוי בדירה:

 דירה יד שנייה - אם קניתם דירה יד שנייה, תצטרכו למכור את הדירה הישנה תוך שנתיים מיום הרכישה כדי לא להתחייב במס רכישה על דירה שנייה.

 דירה מקבלן - כדי להמנע ממס רכישה גבוה צריך למכור את הדירה הישנה תוך שנה מקבלת הדירה בפועל (לא מיום הרכישה, כמו בדירה יד שנייה).
 

מתי תוכלו לקבל פטור מן המטרד שנקרא מס רכישה? ישנם מספר מצבים שיאפשרו לכם להתחמק ממנו. להלן המצבים:

 העברה ללא תמורה בין קרובים - בן זוג, הורה, צאצא, נכד, נין, בן זוג של הצאצא, אח ואחות. הקרוב המקבל ישלם רק 1/3 ממס הרכישה וזאת לפי מדרגות המס הנהוגות. למכירה של דירה כזו קיימת תקופת "צינון" של 4 שנים בה מקבל המתנה לא יכול למכור את הדירה, וזאת כדי שהמעביר לא ישתמש באופציה זו כדרך התחמקות מתשלום מס שבח.

 רכישה על ידי נכה - נכה פטור ממדרגות מס בדירה יחידה ששווה פחות מ-2.5 מיליון ובכל מקרה אחר הוא משלם 0.5% מס. אם מדובר בבדירה יחידה, רק על החלק שמעבר 2.5 מיליון. בדירה שנייה, על כל הדירה.

 רכישה על ידי עולה חדש - עולה חדש זכאי להקלות במס הרכישה במידה רכש דירה בתקופה של שנה ועד 7 שנים אחרי מועד עלייתו. עולה חדש ישלם 0.5% מס רכישה על חלק הדירה עד ל-1.9 מיליון ו-5% על הסכום שמעבר לו.

 העברה בין בני זוג - העברה כזו, במסגרת זוגית או במסגרת גירושין איננה ממומסת כלל.
 

 אם רכשתם דירה חדשה מקבלן, הוסיפו את התוספות שאתם רוצים אחרי השלמת עסקת הקנייה. ארונות מטבח חדשים, מערכת מיזוג אוויר וכדומה – ניתן להוסיף גם אחרי.

 מדרגות מס הרכישה משתנות פעם אחת בשנה על פי מדד שירותי הדיור (מדד המחשב בכמה עלו שירותים כמו תחזוקת בית והשכרת דירה במהלך השנה), אם אתם צופים כי המדד יעלה בינואר של אותה השנה, כדאי לחכות עם חתימת חוזה על הדירה החדשה שכן ככל שהמדד עולה ככה גם עולה המדרגה הראשונה.

שימו לב: רישום הדירה על ילד מתחת לגיל 18 איננה פוטרת ממס הרכישה שכן מדובר בתא משפחתי אחד, כמו שנאמר קודם (אלא אם ניתן פסק דין מבית משפט).

כמו כן, העברת דירה לבגיר כשהוא קרוב משפחה מעל גיל 18 היא אפשרית, אבל הבגיר צריך לקחת בחשבון שאם ירצה להתמודד בעתיד על פרויקט "מחיר למשתכן" הוא לא יוכל, כמו גם ליהנות מפטור ממס רכישה במידה והנכס עדין על שמו או במידה ומכר את הנכס ברווח יצטרך לשלם גם מס שבח.
 

את תשלום מס הרכישה כדאי לתכנן כדי לשלם את הסכום המינימלי: למשל העברה נכונה של הנכס במסגרת הסכם גירושין בתמורה או שלא בתמורה, העברה במסגרת ירושה, העברה בין קרובים – בדיוק בשביל כך, כדאי מאוד להתייעץ בשמאי מקרקעין כדי לבחור במסלול הנכון בעבורכם. במידרג אספנו לכם אלפי חוות דעת על שמאי מקרקעין מומלצים ועורכי דין מקרקעין מומלצים כדי שתוכלו לבצע את הרכישה הנכונה. בהצלחה!