התשובה אינה חד משמעית. צריך לקבל עוד נתונים על הלווים והתוכניות העתידיות לגבי הדירה/פרעון המשכנתא. כמו כן, התשובה גם תלויה בתקופה בה לוקחים את המשכנתא. לדוגמא בתקופת שפל רביות הייתי ממליץ על 2/3 ריבית קבועה, לא צמודה והשאר בפריים. אבל בתקופה הנוכחית בה הרביות גבוהות מאד ועוד 3 שנים כשהרביות ירדו תהיה כדאיות למחזור משכנתא. עדיף לתכנן את המשכנתא כך, שכשנרצה למחזר אותה נהיה חשופים כמה שפחות לקנסות פירעון מוקדם. לדוגמא, לקחת יותר בריבית פריים שבה אין קנס וכו'. אין באמור לעייל המלצה כוללת לכל מי שלוקח משכנתא. כיועץ משכנתאות, אני בוחן כל מקרה לגופו לאחר שבדקתי את יכולות הלקוח התוכניות העתידיות שלו ומתאים את הרכב המשכנתא ספציפי לאותו לקוח. בהצלחה.

כדי להבין את מערך השיקולים בקבלת ההחלטה נתחיל בלסקור את היתרונות והחסרונות של המסלולים בריבית קבועה לעומת אלו של הריבית המשתנה: מסלול הפריים הוא מסלול בריבית משתנה, כלומר אם ריבית הפריים (הריבית הבסיסית במערכת הבנקאית) עולה, הריבית במסלול הזה תעלה וכתוצאה גם ההחזר החודשי. חוץ מהסיכון הזה יש במסלול הפריים יתרונות רבים: 1. החוב לא צמוד למדד המחירים לצרכן. 2. אפשר לקחת את המסלול הזה לפריסת שנים ארוכה או קצרה וזה לא ישפיע על גובה הריבית שהבנק מציע לנו במסלול הזה. 3. אפשר למחזר או לפרוע מוקדם את הסכום שנמצא במסלול הזה ללא קנסות פירעון מוקדם, כלומר הוא מסלול גמיש. מסלול בריבית קבועה הוא מסלול שבו: 1. הריבית לא תשתנה לנו לעולם (לטוב או לרע) כלומר אם הריביות יעלו אז אנחנו מוגנים וההחזר החודשי שלנו לא יעלה אבל אם הריבית תרד אנחנו לא נוכל ליהנות מאותה הירידה. כך שבתקופות עם ריביות משכנתא נמוכות גדלה הכדאיות לשלב סכום גדול יותר במסלול בריבית קבועה, אך בתקופות עם ריביות גבוהות קטנה הכדאיות מתוך מטרה לאפשר מיחזור משכנתא בעתיד במינימום קנסות מוקדם. 2. במסלול זה על מנת לשפר את הריבית במידה והיא תרד בעתיד, חייבים למחזר את המשכנתא. במעמד המיחזור של המסלול הזה, או לחילופין אם רוצים לבצע פירעון מוקדם שלו, עלול להיווצר קנס פירעון מוקדם (עמלת היוון פערי ריבית) שלעתים יכול להגיע לסכומים של עשרות אלפי שקלים. 3. במסלול זה הריבית נקבעת על פי פריסת השנים ולכן חשוב לדייק בפריסת השנים שבא לוקחים את המסלול על מנת להשיג את הריבית האופטימאלית. את המסלול זה ניתן לקחת באופן שבו הוא צמוד למדד המחירים לצרכן או לא צמוד למדד המחירים לצרכן ויש לשים לב מה בוחרים. לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות שונים ולכל לווה יש תוכניות אחרות בנוגע להעדפות למיחזור עם פרעונות מוקדמים של המשכנתא בעתיד ולכן יש להתאים לכל לווה תמהיל מסלולי משכנתא שייקח בחשבון את העדפותיו ובהתאם לכך להקצות את הסכומים בין המסלולים השונים, כמו גם את פריסת השנים של כל מסלול.

בתקופה הזאת שהריבית יקרה, כדאי להתכונן למחזור עתידי עם עמלות יציאה נמוכות.

החסרון הגדול של ריביות קבועות הוא שהתמחור כיום של הריביות קבועות, לא צמודות, גבוה וקיים סיכוי גדול לקנסות פרעון בעת המכירה/מיחזור. לכן, מומלץ לשלב ריביות קבועות צמודות כדי להוריד ריביות ולהפחית סיכוי לעמלות פרעון על חשבון הצמדה למדד . מעבר לשליש מומלץ לשלב מסלולים משתנים כגון פריים ומשתנה צמודים/לא צמודים . בנוסף, יש לקחת את כל השיקולים בעת בניית תכנית המימון בחשבון, ביחס ליכולת של הלקוח לספוג עליה בהחזר החודשי אל מול סיכון לעמלות פרעון והצמדה עתידיים.

תמהיל המשכנתא נבנה באופן אישי ולאחר ניתוח מעמיק של מאפייני הלווה. הריבית הקבועה לרוב תהיה יותר יקרה מריבית משתנה, אך יש לקחת בחשבון האם היא צמודה למדד או לא, את משך המסלולים, את אחוז המימון, את הכנסות הלקוח ועוד. כל אלו משפיעים על גובה הריבית. אין כלל אצבע לבניית הרכב הלוואה.

ריבית קבועה נותנת שקט נפשי. ריבית משתנה יכולה לעלות ויכולה לרדת. בתקופה הנוכחית ריביות המשכנתא גבוהות ויש צפי שהן ירדו בעוד שנה או שנתיים. לכן, כדאי לקחת גם ריבית משתנה כדי שנהנה מהירידה הצפויה ובנקודת שינוי הריבית הקרובה, של הריבית המשתנה, כנראה יהיה כדאי למחזר את המסלול המשתנה ולקבע אותו. לכן כדאי גם ריבית קבועה וגם משתנה.

תחזית המשק שהריבית תרד בעוד שנה שנתיים וניתן יהיה למחזר, כלומר - לקחת משכנתא בתנאים טובים יותר ולכסות את המשכנתא הקיימת. בתרחיש כזה עלולים לשלם עמלת פירעון מוקדם גבוהה מאוד במסלול הריבית הקבועה ולכן כדאי לבחור מסלולים בהם החשיפה לעלות פירעון מוקדם נמוכה יותר. כלומר ריביות משתנות ובכך גם לקבע את הריבית לטווח הקצר.

זה מאוד תלוי לקוח אבל בדרך כלל אם נשלב קצת ריבית משתנה נוכל להרוויח ריביות טובות יותר. אבל זה ממש לא חד משמעית ולכן לכל לקוח יהיה תמהיל שונה.

ריבית משתנה עדיפה מפני שבתקופה זו אנו נמצאים בסביבת ריבית גבוהה וריבית משתנה תאפשר לנו מחזור עתידי כשהריביות ירדו, ללא חשיפה או חשיפה מועטה לעמלות פירעון מוקדם. כמובן שיש עוד שיקולים לכאן או לכאן בהתאם לפרטים נוספים של התיק.

ריבית משתנה עדיפה וצריך לקחת בחשבון את עמלת הפירעון במקרה של מחזור משכנתא כאשר הריביות יורדות.

אני ממליץ לשלב בין ריבית משתנה לקבועה ולבחון אופציה של משתנה ללא הצמדה כדי להימנע מקנסות בעתיד. כמובן שיש לבנות תמהיל מתאים לכל לקוח.

בניית תמהיל משכנתא הוא החלק החשוב והמשמעותי ביותר בתהליך ליווי משכנתא, אשר יש להתאים אותו באופן נכון ומדויק לצרכי הלקוח. על מנת להבין מה שילוב המסלולים והתקופות האידיאלי עבור הלקוח יש לעשות זיהוי ואפיון צרכים יסודי ומעמיק ולהתאים את הבחירה גם לסביבת השוק בה אנו נמצאים היום, עם תכנון קפדני הלאה ובניית אסטרטגית של התמהיל. ישנם הרבה ניואנסים שחשוב לשים אליהם לב כדי לוודא שהמשכנתא תותאם ליכולת ולצרכים של הלקוח הן בטווח הקצר והן בטווח הארוך.

במשכנתא הכי חשוב לפזר סיכונים, לא לקחת הכל במסלול אחד. כשמשלבים חלק בריבית משתנה נהנים מתחנת יציאה שבה ניתן לפרוע או למחזר ללא קנס.

אין תשובה חד משמעית לשאלה זו, יש מקרים בהם נכון לשלב יותר ריבית קבועה וישנם מקרים בהם שווה יותר לשלב יותר ריבית משתנה, צריך לאפיין את סוג הלווים וסוג העסקה ורק לאחר מכן לבנות על בסיס הצרכים של הלווים תמהיל אופטימאלי.

היום אנחנו בסביבת ריביות גבוהה. אם יש תרחיש חיובי של עליה בהכנסה בעתיד כדאי לתכנן תמהיל בו יהיו נקודות יציאה, מה שיאפשר מחזור המשכנתא בעתיד עם סיכון נמוך לעמלות פירעון מוקדם. חשוב לבדוק את הרגישות לעליה בהחזר החודשי בהתאם. כמובן שתכנון תמהיל נעשה באופן פרטני לכל אדם והנ"ל אינו מהווה המלצה.

נכון שעם ריבית קבועה יש פחות הפתעות, אבל במידה ותרצו למחזר או לסלק את המשכנתא או אפילו למכור את הנכס יהיו לכם עמלות גבוהות.

ריבית קבועה מתחלקת לשני סוגים, ישנה ריבית קבועה הצמודה למדד, וישנה ריבית קבועה שאינה צמודה למדד. בניגוד לחשיבה כביכול שבריבית קבועה אין סיכונים, חשוב להבין כי ריבית קבועה הצמודה למדד, ההחזר החודשי בה עולה עם השנים. הסיבה לכך היא שהקרן עולה והשנים מצטמצמות, לעומתה ריבית קבועה שאינה צמודה שם ההחזר יציב, אך קיים סיכון לעמלות פירעון מוקדם גבוהות בפרט בריביות גבוהות כמו היום שמן הסתם בהמשך ירדו. לסיכום: צריך לשלב בין המסלולים ולקחת את כל הסיכונים בשקלול, בהתאמה מירבית למשק הבית המדובר.

תלוי בסוג העסקה , יש כאלה שיתאים להם לשלב יותר ריביות קבועות ולקבע את התשלום החודשי, ויש כאלה שעדיף לשלב סכום יותר גבוהה בריבית משתנה כדי להימנע מעמלות פירעון מוקדם. לכן, כל לקוח צריך לבחון את הצרכים שלו לפני שלוקח משכנתא!

נכון להיום, ריביות קבועות זולות יותר מאשר ריביות משתנות. לכן, עדיף לקחת ריבית זולה יותר מאשר ריבית גבוהה יותר.

כיום אנו נמצאים בסביבת ריביות גבוהה. לפי הרוב המוחלט של הכלכלנים, הצפי הוא, כי הריביות ירדו בשנים הקרובות לאחר התמתנות האינפלציה. בהתאם לכך, יש צורך לבנות תמהיל נכון, אשר יפחית למינימום האפשרי את הסיכוי לקנסות פירעון מוקדם כשתרצו למחזר או לפרוע חלק מהמשכנתא. המסלולים המשתנים מאפשרים להפחית ולעיתים אף להימנע לחלוטין מאפשרות של קנסות עתידיים. בהצלחה.

הבחירה בחלוקת המסלולים והתקופות (בשפה מקצועית- תמהיל) היא לב ליבה של בניית תכנית המימון. בהחלטה כיצד לבנות ואילו סכומים ותקופה נבחר בכל מסלול נכנסים שיקולים של: 1. יחס בין ריביות צמודות ללא צמודות בהתאם לציפיות האינפלציה 2. יכולת הלקוח לעמוד בתנודות בגובה סכום ההחזר החודשי וכמה 3. צפי לשינויים בריבית הנגזרים מתשואות איגרות החוב שעל פיהן הבנק מגייס את הכסף למשכנתא 4. צפי לשינויים בריביות משתנות כגון: פריים, עוגן מקמ, משתנה כל 2/5/9 שנים על סמך ציפיות לקצב האינפלציה 5. הערכה לגבי טווח הזמן שבו יוחזק הנכס, על מנת להימנע מעמלות פירעון ותכנון תחנת " יציאה" 6. בנייה נכונה של המסלול כך שהריבית הנלקחת תהיה נמוכה מהממוצעת , כך נוריד סטטיסטית את הסיכוי לעמלות פירעון 7. טווח ריביות מוצע, ביחס לממוצע לאותו מסלול בטווח של 3-5 שנים קדימה על מנת להכין/ לבנות תיק למיחזור שהריביות יירדו 8. ועוד ועוד לסיכום, יש להבין לעומק מהו כל מסלול וכיצד הוא עשוי להתנהג על מנת שההחזר לא יעלה יותר מהיכולת של הלקוח לשלם כל חודש.

זה מאוד קשה לענות על השאלה, יש נתונים חסרים של מהי הריבית שקיבלת בהצעה. ככל שהריבית הקבועה שלא צמודה למדד, שווה לקבע אחוז גבוה משלישי. בנוסף, שימי לב שלריבית קבועה או משתנה יש אפשרות לבחור צמודה/לא צמודה למדד. מעבר לריבית המדד הצמודה שאותה את רואה במספרים יש עוד 5% תוספת של המדד שאת צריכה להוסיף, לעומת לא צמודה למדד שהיא כפי שקיבלת בהצעה. כמו בן, הפריים עוד אמור לעלות, כי הנגיד בינתיים לא מצליח לעצור את המדד. כמובן שברגע שהכל נרגע, תמיד ניתן לעשות מחזור ולשפר תנאים. בהצלחה!!

ראשית, שווה לבדוק אם את זכאית להלוואת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון, יש מחשבון מאד פשוט שבודק את זה. ככל שאת זכאית, זו הלוואה במסלול צמוד מדד בריבית קבועה עם הטבה בריבית ופטור מעמלת פירעון מוקדם (וגם הנחה בשאר המסלולים). מסלול הזכאות יתפוס חלק מהשליש של הקבועה. אנו מעדיפים לקחת מינימום במסלולים קבועים מהסיבה שהם חשופים לעמלות פירעון מוקדם בעת מחזור עתידי. היום נכון לתכנן את המשכנתא מראש למחזור עתידי לכשהריביות בשוק ירדו לרמה נורמלית ולכן נעדיף להקטין חשיפה לעמלת פירעון מוקדם. הרבה הצלחה.

בתקופת אינפלציה גבוהה כל כך עדיף לא להצמיד משכנתאות למדד, ואם כן אז חלק קטן מאוד.

כפי שצוין בשאלה, אין מנוס כי שליש מהתמהיל נדרש להיות בריבית קבועה - צמודה או לא צמודה למדד המחירים לצרכן. פה הייתי בוחן את הפער בתמחור במספר מצבים - צמודה, לא צמודה, שילוב בין השניים. כמובן שזה על קצה המזלג. יתר התמהיל, בנוסף לאמור, צריך להיות מחולק בהתאם לצרכים. מה כוונתי? אם במקרה שלך השכר צפוי לעלות בשנים הקרובות וכך גם יכולת התשלום החודשית, כדאי לשקול ריבית משתנה בחלק מיתרת התמהיל. גם לבחירת הריבית המשתנה משתנה יש משמעות - פריים, צמודה, לא צמודה, שינוי כל שנתיים, חמש וכו'. כל שכן, לטווח הקצר, אולי כדאי לקחת חלק מיתרת המשכנתא בריבית משתנה - אולי תסלקי , תמחזרי. כמובן, הכל בבחינת יוקר הריבית הקבועה אל מול הריבית המשתנה. במצב זה נצטרך לבחון, בין היתר, מהו קנס הפירעון הצפוי לנו, שכאמור על מסלול הקבועות החשיפה לקנס פירעון גבוה היא גדולה יותר. בכל אופן, יש חשיבות מאוד גדולה בבחירת ריבית משתנה או קבועה שכן היא צריכה להתיישב טוב עם המטרות שלך למשכנתא, בין אם לטווח הארוך או הקצר. האם משכנתא לדירה להשקעה? מגורים? עתידה לקנות בית אחר בשנים הקרובות? מתוכננת ל"הכניס" כסף למשכנתא? לרצונות אלו יש חשיבות בבניית התמהיל שלנו, בפרט בבחירה שבין ריבית קבועה למשתנה.

בתנאי אי הוודאות לעליית ריבית עדיף ריבית קבועה. ניתן לקחת מסלול משתנה כל 5 שנים קבוע. בעוד 5 שנים עושים מחזור משכנתא ורמת הסיכון לעלית ריבית בתוך ה-5 שנים נמוכה.

זו שאלה הקשורה לתמהיל הלוואה והתשובה לכך מותנית בהרבה פרמטרים: הכנסות הלקוח, חסכונות, צפי פירעון או סילוק עתידי של חלקים מהמשכנתא, לקוח אוהב/שונא סיכון, סילוק מלא או לא של כל המשכנתא כעבור מספר שנים וכו'. רק עם מידע של כל הנתונים הנ"ל ניתן להגדיר תמהיל הלוואה.

למה לא לקחת הכל בריבית קבועה? בהתאם לכך שאת עובדת במקום יציב עם אפשרויות לקידום וצפי גידול בהכנסות, כנראה שבהמשך תהיה לך אפשרות להגדיל את ההחזרים החודשים של המשכנתא לעומת ההחזר היום ו/או לחסוך יותר בכל חודש ולהשתמש בתכנית החיסכון הזו על מנת לפרוע מסלולים מהמשכנתא בעתיד. כך, בעצם תוכלי לחסוך בשנים ובתשלום על ריביות מיותרות. אם כך, איפה הבעיה? במידה וכן תרצי לבצע במשך חיי המשכנתא שלך שינוי כלשהו, כי מצבך הפיננסי השתנה, חסכת/קיבלת סכום כסף ואת רוצה להשתמש בו כדי להקטין את המשכנתא או שווי הנכס עלה או באמת מכל סיבה שהיא, את תרצי לבצע מחזור למשכנתא או לפרוע את המסלול באופן חלקי או מלא, להחליף מסלול או אפילו רק לשנות את התקופות. בקיצור, בכל שינוי שתרצי לבצע בהמשך את חשופה לשלם לבנק פיצוי על כך שפרעת או שינית את התנאים של אותו המסלול לפני הזמן שהתחייבת. במסלול עם ריבית קבועה, החשיפה שלך לשלם לבנק עמלת פירעון מוקדם (או כמו שישראלים אוהבים להגיד קנס יציאה) גבוה יותר. לעומת זאת, במסלול משתנה גם יש חשיפה לעמלת פירעון, אבל בסיכון נמוך יותר. למה? במסלול משתנה, כשמו, יש נקודות מוגדרות בהן הבנק מעדכן לנו את הריבית בהתאם לשינוי העוגן של אותו מסלול, אבל יחד עם זאת נותן לנו אפשרות לפרוע או למחזר את המסלול בלי לשלם לו קנס. בנוסף, גם אם נניח ופרענו לא בנקודת שינוי וכן נצטרך לשלם את הקנס אז החישוב יהיה רק עד לנקודת שינוי הבאה ולא על כל תקופת המשכנתא כמו במסלול הקבוע שבו אין נק׳ יציאה ואין שינוי ריבית. נ.ב בכלל לא בטוח שתצטרכי לשלם עמלת פירעון מוקדם כשתרצי לבצע שינוי. החישוב של הקנס הוא על ההפרש בין הריבית שקיימת לך במשכנתא לבין הריבית הממוצעת לאותו מסלול במועד הפירעון. הכוונה היא שאם הריבית הממוצעת היום באותו מסלול זהה או עלתה לעומת הריבית הקיימת באותו מסלול במשכנתא לא נצטרך לשלם קנס. אם הריבית הממוצעת באותו מסלול ירדה כן נשלם פיצוי לבנק. אף אחד לא יודע אם הריביות מחר יעלו או ירדו, אבל אנחנו כן יכולים למזער את החשיפה לסיכון ולבנות תכנית כלכלית נכונה ובטוחה שמותאמת למטרות שלך ושל התא המשפחתי שלך. מקווה שהצלחתי קצת לעזור, שיהיה סופ״ש נעים.

מניסיוני, כשהריבית גבוהה, כמו בתקופה הנוכחית, הולכים על ריבית משתנה. כשהריבית נמוכה - מקבעים.

היום, כשהריביות גבוהות יותר מבעבר, קיים סיכון גבוה יותר לעמלות היוון בעת פירעון המשכנתא לפני המועד, ריבית משתנה מפחיתה מהותית את הסיכון לעמלות היוון גבוהות. בנוסף, ריבית משתנה תשאיר את המשכנתא עם יותר גמישות לשינויים כאשר הריבית במשק תרד.

מאחר ואין אפשרות לבחור יותר מאפשרות אחת בחרתי בשילוב של קבועה ומשתנה. הסתייגות היא שתמיד חייבים להתאים את התמהיל ללקוח הספציפי. ועדיין כיום הריבית הקבועה שלא צמודה למדד, גבוהה יחסית ופירעון שלה לפני הזמן, סביר להניח שיגרור קנס. הריבית הקבועה הצמודה למדד אומנם נמוכה יחסית אבל טומנת בחובה סיכון של עלייה גבוהה בגלל ההצמדה וגם פה יתכן שיהיה קנס פירעון מוקדם. לכן, ההעדפה שלי היא יותר משתנה שלא צמודה למדד מאחר וכמעט ולא יהיה בה קנס פירעון מוקדם אם בכלל, בשילוב ריבית קבועה צמודה שהריבית בה כיום נמוכה יחסית וגם הקנס אם יהיה צפוי להיות נמוך.

זה מאוד תלוי מה הריבית לעומת הריבית המומצעת ואם היא מספיק נמוכה, אפשר לקחת משכנתא בריבית קבועה ובטוחה וללא עמלות פירעון.

כמובן שהתמהיל צריך להתאים לצרכים שלך, הריבית תשתנה ותרצי למחזר, לכן כדאי להימנע מעמלות פירעון מוקדם.