מלבד במקרים חריגים, לא ישולם היטל השבחה על הרחבת הנכס בפרויקט פינוי בינוי.

התשובה מורכבת מאוד ותלויה באיזה מסלול פינוי בינוי נמצא המתחם, והאם הוכרז כמתחם פינוי בינוי או לא. ככלל, במסגרת חתימה על הסכם פינוי, היזם לוקח על עצמו את תשלום דמי היטל ההשבחה - זה חייב להיות בהסכם, אולם ייתכן כי גם היזם יקבל פטור. במקרים בהם דייר מוכר דירתו הנמצאת בהליך פינוי בינוי, ייתכן מאוד כי יחוייב במאות אלפי שקלים דמי היטל השבחה. על פי גרסת העיריות כיום, יש לחייב אותו גם בזכויות היזם (חלק יחסי) ולא רק בגין התוספת העתידית לדירתו. לסיכום, מדובר בשאלה שטומנת בחובה סיכון לתשלום דמי היטל השבחה של מאות אלפי שקלים, קרוב לחצי מיליון לערך, ואין מקום לקבל עליה תשובה שלא במסגרת פרטנית ספציפית בהתאם לעסקה המדוברת והליך המימוש. בהצלחה!

החלטה חשובה בנושא ניתנה על ידי ועדת הערר בתל אביב, בעניין היטל ההשבחה אותו יש לשלם בפרויקטי התחדשות עירונית: הועדה קבעה כי היטל ההשבחה יוטל על בעלי הדירות. היזם אמנם יכול לשלם את ההיטל אולם לצורך בחינת ההיטל, אין מקום לבחון מה התמורה שיקבל, שכן הוא משמש כ"קבלן ביצוע" בלבד. כלומר, היזם אך ורק בתפקיד בונה הדירות, עבור בעלי הדירות, שהם הנהנים מהדירות החדשות.

כרגע, לפי הפסיקות, אם תמכרו את הדירה לפני היתר הבניה תאלצו לשלם את היטל ההשבחה בפינוי בינוי.

אם הליך הפינוי בינוי נעשה מכוח תב״ע או תכנית מפורטת שחלה על הנכס, ייתכן שיש היטל ההשבחה. בפינוי בינוי נהוג שהיזם מקבל על עצמו את תשלום ההיטל, במקום בעלי הדירות.

בפינוי בינוי אין פטור אוטומטי מהיטל השבחה, כמו בתמ"א 38. צריך להפעיל את סעיף 19 (ב)(2) לתוספת השלישית בחוק תכנון ובניה, על מנת לקבל פטור, בשם "פטור לישוב מוכרז". בכל מקרה, היטל ההשבחה חל על היזם ולא על בעלי הדירות.

כן, יש היטל השבחה בפינוי בינוי, בוודאי בתל אביב. הנושא נדון לאחרונה בוועדת ערר עבור פרוייקט פינוי בינוי ברמת אביב ושם נפסק תשלום היטל ההשבחה.

יש חיוב בגין היטל השבחה בפינוי בינוי, אבל הוא לא חל על הדיירים: אלא במקרים חריגים לחלקים מסוימים מההשבחה. צריך לבדוק באיזה מסלול מבוצע הפרויקט (לדוגמא, פרויקטים ברובע 4 בתל אביב שמבוצעים מכוח יתרת זכויות לא מנוצלות מתוכניות מאושרות).

כן, אבל אם תמכרו את הדירה לפני קבלת ההיתר, היטל ההשבחה יחול עליכם.

ברירת המחדל הינה שיש היטל השבחה בפינוי בינוי, אלה אם המתחם קיבל פטור מיוחד להיטל השבחה.

השאלה תלויה במה הכוונה בפינוי בינוי: אם לפינוי בינוי של תמא/38 (הורסים בניין אחד או שניים ובונים מחדש) אין היטל השבחה. אם הכוונה למיזם במסגרתו הורסים אזור שלם ובונים מחדש, כנראה שיהיה היטל השבחה, אך ברוב המוחלט של המקרים הוא ישולם על ידי הקבלן.

לאחר אישורה של תכנית בנין עיר לפינוי בינוי בוועדות התכנון, קיימת השבחה במקרקעין. במידה ובעל דירה ימכור את דירתו לפני היתר הבניה, הוא ישלם היטל השבחה, אך במידה וימתין להיתר הבניה, היזם ישלם את ההיטל! אנא היוועצו עם שמאי מקרקעין בכל הליך תכנוני במקרקעין, וזכרו שבפרויקט פינוי בינוי יש שמאי מטעם הדיירים שיענה לכם על כל שאלה בשמחה.

כל עוד הבעלים או קרוב של הבעלים יגור בדירה במשך 4 שנים לאחר סיום הבנייה, ואכן מדובר על דירה למגורים בשטח כולל של עד 140 מ"ר, יש פטור.

היטל ההשבחה יכול להשתנות מעיר לעיר, ובדרך כלל יחול על היזם בעסקת פינוי בינוי. כמו כן, מתנהל משא ומתן בין הצדדים, כך שמומלץ לקחת שמאי מקרקעין שייצג את הדיירים.

באופן כללי כן, בפרויקט פינוי בינוי, להבדיל מתמ״א 38, אין פטור אוטומטי מהיטל השבחה. יש מקרים בהם ניתן פטור, כאשר מדובר על אזור מוכרז לפינוי בינוי בהתאם להוראות סעיף 19 (ב)(2) לתוספת השלישית בחוק התו״ב. יצוין כי ברוב המקרים יזמים לוקחים על עצמם את תשלום היטל ההשבחה.

היטל השבחה בפינוי בינוי נגבה כאשר התכנית מאושרת: במידה ותממש את הזכויות שלך לפני מתן היתר הבניה, תחוייב בהיטל השבחה. במידה ותממש אחרי היתר הבניה, היטל ההשבחה יחול על היזם.

נקבע שיעור אחיד של 25% במקרה של היטל השבחה בפינוי בינוי. יחד עם זאת נקבעה בחוק אפשרות לקבוע את שיעור היטל השבחה לפי אזור למשך 5 שנים, עם שיעורים משתנים בין 0%, 25%, 50%.

יש היטל השבחה בפינוי בינוי בהתאם לשטח הדירה שיכול להיות שיחול עליו פטור מתשלום.

לאור המדיניות שנקבעה בתאריך 1/5/22, כל רשות צריכה להגדיר אזורים בעיר שיגבה היטל השבחה וגם את גובה ההיטל בפינוי בינוי.

ככלל יש היטל השבחה בפינוי-בינוי, אלא אם התקבל פטור למתחם בטענה של אזור שיקום. בעבר היה נהוג כי במידה וחל היטל השבחה הוא יחול על הקבלן, אך כיום המגמה השתנתה והיטל ההשבחה, במידה ויחול, צפוי להיות על בעלי הנכסים.

בפרויקט פינוי בינוי, המטרה היא לאפשר לדיירים לקבל דירה חדשה תמורת הקודמת, ללא הוצאות מצידם. לכן, במידה ויחול היטל השבחה בפינוי בינוי, הוא ישולם על ידי היזם.

בהתאם להחלטת ועדת ערר ירושלים, יש לחשב את היטל ההשבחה לפי הרווח הסופי, כלומר לפי ודאות ההיטל. יחד עם זאת, בפרויקטים כדוגמת פינוי בינוי, היזם נושא בהיטל כחלק מההסכמים עם הדיירים.

באופן כללי קיימת חבות בהיטל השבחה בעת מימוש זכויות מכח תב״ע של פינוי בינוי.

נהוג שהיזם לוקח על עצמו את האגרות וההיטלים בפרויקט במסגרת ההסכם מול הדיירים. בכל עיר נקבע שיעור שונה להיטל השבחה בפינוי בינוי על ידי הועדה המקומית של העיר. לרוב, בערים בהן אין "כדאיות כלכלית", נקבע שיעור נמוך של 25% או 0%, וזאת כאשר העיר מחולקת לאזורים ובכל אזור ייתכן שיעור שונה.

ועדת ערר קבעה בפסק דין תקדימי את עקרון החישוב כהפרש בין שווי הדירה הישנה לשווי החדשה. בפועל, האחריות תהיה על היזם, אך הוא ישתמש בפטורים ששייכים לדיירים הקבועים בחוק: פטור לאדם פרטי לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. הפטור אישי, ובמקום בו אדם לא יהיה זכאי לפטור, בשל דירות אחרות בבעלותו או בשל מימוש פטור קודם, היזם ישא בעלות בפועל. חשוב להבין, שיטת החישוב כפי שעולה בערר והתייחסות החוק היא אמנם אישית לבעלי הדירות בפרויקט, אך תוצאת הערר מביאה לסכום המינימלי ביותר שניתן. ולכן, נכון להיום, ההחלטה עוזרת לקדם פרוייקטים ומסירה אי וודאות. שימו לב שההחלטה כפופה לשינויים בערכאות גבוהות יותר. בהצלחה!