כשאדם מוכר דירה, הוא יכול למכור לכל אדם, גם לקרוב משפחה. אם הוא ירצה להעביר את הדירה לקרוב המשפחה בלי לקבל עבורה תשלום, זאת נחשבת העברת דירה במתנה. אבל אם הוא ירצה למכור את הדירה לקרוב משפחה בתשלום, זאת מכירה דומה מאוד למכירה רגילה. בכל זאת יהיה בה הבדל מרכזי שכדאי להכיר מראש: לוח התשלומים.

במכירה דירה רגילה, הקונה מעביר את מלוא הסכום למוכר, ורק אחר כך מתבצעת העברת הבעלות על הנכס בטאבו. כשמדובר במכירה בין קרובי משפחה, הבנק עלול לחשוד שמדובר בעסקה פיקטיבית שנועדה להוציא משכנתא בלי כוונה אמיתית למכור את הדירה.

לכן, במקרה כזה, הבנק יסכים להעביר את כספי המשכנתא רק אחרי שהדירה תועבר על שם הקונה בטאבו.

וזה יוצר בעיה: בשלב שבו אמור הקונה לשלם את מלוא הסכום - עדיין אין לו את הכסף. כדי לשלם, הוא צריך לקבל את המשכנתא. וכדי לקבל את המשכנתא - הוא צריך שהדירה כבר תהיה רשומה על שמו.

איך פותרים את הדיסוננס?

 אם יש אמון מלא בין הצדדים, אפשר להעביר את הדירה על שם הקונה בטאבו, מה שיאפשר לו לקבל את המשכנתא מהבנק ולשלם למוכר.

 אם יש מקום לחשש, ניתן לקבוע שהקונה ישלם תחילה את מה שיש לו (למשל, החלק של ההון העצמי), ורק אז תתבצע העברת הבעלות. אחרי זה, הקונה יקבל את המשכנתא ויוכל להשלים את יתרת הסכום למוכר.

לרוב הבנק יתייחס רק לקרובי משפחה מדרגה ראשונה כקרובי משפחה לעניין הזה. אבל ייתכן שגם קרבה קצת יותר רחוקה תתקל בחשדנות זהה בבנק.

כשאדם מוכר דירה לאדם זר, לרוב הוא ינסה למכור אותה במחיר הגבוה ביותר. במכירת דירה לקרוב משפחה, במקרים מסוימים הוא ינקוב במחיר נמוך יותר. בין אם מתוך התחשבות בקונה ובין אם מסיבות אחרות.
על כל מכירת דירה, צריך לדווח לרשות המיסים. חשוב לדעת שרשות המיסים לא מחוייבת למחיר שדווח. כלומר, את הגובה של מס שבח ומס רכישה שהצדדים יצטרכו לשלם הם יכולים לחשב לפי המחיר השוק, ולא לפי הסכום של המכירה בפועל.

במקרים שבהם המוכר גובה מקרוב משפחה מחיר נמוך יותר על מכירת הדירה (בגלל חוב עבר שלו לקונה), והוא מדווח לרשות המיסים על המחיר ששולם בפועל, המכירה יכולה להחשב העלמת מס מה שמהווה עבירה פלילית. הסיבה היא כי למעשה הסכום האמיתי של המכירה כולל גם את הסכום ששולם וגם את החוב. לכן, יש עורכי דין מקרקעין שידווחו את המחיר כולל החוב, ויש שימליצו למכור את הדירה במחיר השוק, ואחר-כך הקונה והמוכר יתקזזו ביניהם על ההפרש. במקרים כאלה, לרוב כדאי להתייעץ גם עם רואה חשבון. 

מכירת דירה לקרוב משפחה לא שונה בהרבה ממכירה רגילה, ולכן גם שכר הטרחה של עורך דין מקרקעין בעסקה כזו יהיה לרוב דומה - בין 0.25% ל-1% ממחיר העסקה, כאשר שכר הטרחה השכיח הוא סביב 0.5%.

אבל כמו שציינו קודם, בגלל החשש של הבנק שמדובר בעסקה לא אמיתית, בעסקאות כאלה יש לעיתים מורכבות נוספת סביב לוח התשלומים.

בנוסף, בעסקאות בין קרובי משפחה שיש ביניהם יחסים טובים, לרוב הצדדים לרוב לא מעוניינים להתווכח או לנסות להשיג את התנאים הטובים ביותר, אלא רק לחתום על הסכם שמסדיר את התנאים, מתוך אמון הדדי. במצב כזה ייתכן שבני המשפחה ירצו לחסוך וייקחו עורך דין אחד בלבד. 

במקרה שעורך הדין מייצג את שני הצדדים - הדבר מגדיל את רמת האחריות והסיכון מבחינתו. לכן, הוא עשוי לגבות שכר טרחה גבוה מהרגיל, כדי לבטח את עצמו מול טעויות או מחלוקות עתידיות.

גם כך, שכר הטרחה לעורך דין אחד יהיה לרוב נמוך יותר מאשר אם כל צד היה שוכר עורך דין בנפרד.

כדי להביא לכם מידע אמין ומדויק על מכירת דירה לקרוב משפחה, נעזרנו בעורכי הדין חיים ואמה, המדורגים באתר מידרג.

גם במכירת דירה לקרוב משפחה נרצה שהחוזה יהיה מדוייק ויכסה אותנו מכל כיוון. כדי שתוכלו להיות רגועים שאתם בידיים הכי טובות שיש, ריכזנו לכם רשימה של עורכי דין מומלצים למכירת דירה לקרוב משפחה. תוכלו לקרוא את חוות הדעת של לקוחות קודמים ולבחור את עורך הדין המתאים ביותר עבורכם. אחרי העסקה, נתקשר אליכם כדי לקבל את חוות הדעת שלכם על עורך הדין.