לפני שנתחיל לדבר על תהליך בדיקת זכויות בניה, חשוב להבין קודם כל מהן זכויות בניה. זכויות בניה, המוכרות גם כ"אחוזי בניה", הן הגדרה של השטח הכולל שמותר לבנות על מגרש מסוים, בהתאם למה שמאושר בתוכנית בניין עיר (תב"ע) הרלוונטית, ובתנאי שמתקבל היתר בניה מהוועדה המקומית לתכנון ובניה. במילים פשוטות, בבדיקת זכויות בניה נבדוק האם יש לנו אחוזי בניה לא מנוצלים שנוכל להשתמש בהם להרחבה, הוספת קומה, בניית ממ"ד ועוד.

לדוגמה, אם יש לכם מגרש שהשטח שלו הוא 400 מ"ר, ולפי התב"ע החלה על המגרש יש לכם 160% בניה, המשמעות היא שמותר לבנות במגרש שטח בנוי כולל של 640 מ"ר (160% × 400 מ"ר). אם אתם שואלים את עצמכם איך זה הגיוני ששטח הבניה המותר גדול משטח הקרקע עצמו? התשובה היא שזכויות הבניה מתייחסות לסך כל השטחים הבנויים בכלל הקומות, ולא רק לשטח הקרקע. למשל, אם התב"ע מאפשרת בניה של ארבע קומות, תוכלו לבנות מבנה בעל ארבע קומות, כאשר שטח כל קומה הוא 160 מ"ר, ובסך הכל 640 מ"ר בנוי.

שימו  : לא תמיד אפשר לחלק את השטח הכולל בין הקומות באופן חופשי. במקרים מסוימים יש מגבלות תכנוניות נוספות, כמו הגבלת מספר הקומות, גובה המבנה, שטחי שירות, קווי בניין, ועוד. אבל אל תילחצו, זה לא משהו שהאדריכל שתקחו לא ידע לפתור 😊

 חשוב לדעת: זכויות בניה הן הזכות לבקש היתר בניה על שטח מסוים, ולא הזכות לבנות על שטח מסוים.

בדיקת זכויות בניה היא משימה לא פשוטה, ומומלץ להיעזר באדריכל עם ניסיון. בבדיקת זכויות בנייה, האדריכל יפעל לפי השלבים הבאים:

 איסוף מסמכים - תפקיד האדריכל הוא לאסוף את כל המסמכים הרלוונטיים, כמו תב"ע, מדיניות עירונית, תוכניות שימור, תקנות והוראות מיגון ועוד.

 בדיקת מסמכים - לאחר מכן, האדריכל יעבור על המסמכים ויבין את מאזן הכוחות. יכולים להיות מסמכים הסותרים אחד את השני, אבל לכל אחד מהם יש ערך משלו, כך שצריך להבין מי מבטל את מי, מי גובר על מי ואילו מסמכים בכלל לא רלוונטיים. לאחר הפענוח, תתחיל להתבהר התמונה בנוגע למצב זכויות הבניה, אבל זה עוד לא הסוף.

 היסטוריה תכנונית - בשלב הזה תיבדק ההיסטוריה התכנונית של המגרש, ותתבצע השוואה בין מה שתוכנן לבין מה שנבנה בפועל. בשביל זה, האדריכל יעבור על היתרי הבניה הקודמים ויבדוק האם כבר נעשה שימוש בזכויות הבניה, ואם כן, בכמה. לבסוף נחשב את ההפרש בין זכויות הבניה שנוצלו לבין זכויות הבניה שמוקנות בתב"ע. ההפרש הזה הוא זכויות הבניה שנשארו לנו.

 חשוב לדעת: במקרים של חריגות בניה או אי עמידה בתקנות, הוועדה המקומית לתכנון ובניה יכולה לדחות את הבקשה להיתר.

בבניין משותף, זכויות הבניה לרוב מתחלקות בין הדיירים באופן יחסי, לפי גודל השטח של הנכס שלהם ביחס לשטח המשותף. אדם עם דירה יותר גדולה יהיה בעל אחוזי בניה יותר גדולים. במקרים שבהם אין הסכמה או הגדרה מדויקת בתקנון, זכויות הבניה יתחלקו באופן שווה. בבניין משותף, לא כולם יכולים לנצל את זכויות הבניה שלהם. לדוגמה, אדם בעל דירת קרקע יוכל להרחיב את החצר שלו, אבל אדם עם דירה בקומה האמצעית לרוב לא יוכל להרחיב את הדירה שלו.

חשוב לדעת: גם אם יש לאחד הדיירים אפשרות להרחיב או לבנות קומה נוספת, הוא לא יכול לממש את זכויות הבניה שלו על דעת עצמו. הוא יצטרך לקבל אישור מיתר הדיירים, בדרך כלל 75%, ולפעמים גם לקנות מהם את זכויות הבניה.

מחיר בדיקת זכויות בניה מושפע ממורכבות הבדיקה, הנגישות למסמכים ומשך זמן העבודה. בשביל לעשות לכם סדר עשינו בדיקה מעמיקה, ובנינו לכם טווח מחירים לבדיקת זכויות בניה.

 מחיר בדיקת זכויות בניה נע בין 2,000-5,000 ₪.

שימו לב: בפרויקטים גדולים או מקרים שמצריכים בדיקה יותר מעמיקה המחיר יכול להיות יקר יותר.

אם הזכויות שלכם חשובות לכם, תשמחו לשמוע שהכנו לכם ממש כאן רשימה של אדריכלים לבדיקת זכויות בניה, שאתם לגמרי יכולים לבנות עליהם, ויש להם המלצות מחוות דעת של עשרות לקוחות קודמים. לאחר הבדיקה שתדעו במדויק את מצב זכויות הבניה, ניצור איתכם קשר ונשמח לשמוע גם את חוות הדעת שלכם.