היתר בניה הוא אישור מהוועדה המקומית לתכנון ובניה, שמאפשר לבצע עבודות בניה, הריסה או שינוי במבנה קיים. בדיוק בגלל זה, לפני שמתחילים להזיז קירות, היתר הבניה הוא הצעד הראשון וההכרחי בדרך להגשמת בית החלומות.

באיזה מקרים צריך להוציא היתר בניה

לא כל סדק בקיר מצריך הוצאת היתר בניה, אלא שינויים יותר דרמטיים במבנה:

 הקמת מבנה חדש או הריסת מבנה קיים.

  תוספות חיצוניות למבנה - בריכה קבועה בקרקע, מחסן, או לוחות סולאריים.

  תוספות בניה עם קירוי מלא.

 חשוב לדעת: אי אפשר להוציא היתר בניה באופן עצמאי, וטוב שכך - התהליך מורכב ודורש צלילה לבירוקרטיה. את כל התהליך ינהל עבורכם איש מקצוע - אדריכל, מהנדס, או הנדסאי אדריכלות. אפשר לבנות עליהם שילוו את הבניה מההתחלה ועד הסוף. 

הוצאת היתר בניה הוא תהליך שלרוב אורך כשנה וכולל פינג פונג של האדריכל מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה וגופים נוספים. תהליך הוצאת היתר בניה בנוי משלושה שלבים עיקריים:

 הוצאת תיק מידע: האדריכל עושה בירור זכויות מקדים על הנכס, בודק מה אפשר לבנות, ולפי זה פונה לעירייה בבקשה להוציא תיק מידע. הבקשה מפרטת מה אתם מתכננים לעשות בשטח על סמך הבירור המקדים - הרחבה או בניה חדשה, למה הנכס ישמש, אישור בעלות וכתובת.

העירייה מחזירה לאדריכל את תיק המידע להיתר בתוך 30 ימי עסקים. תיק המידע מכיל את כל מה שצריך לדעת על השטח שבו מתוכננת הבנייה ומציין מה מותר (ואסור) לעשות על הקרקע הזאת. למשל: האם מותר לבנות שם בית פרטי או שזה שטח שמיועד למסחר, על כמה שטח אפשר לבנות, מה הגובה המקסימלי של המבנה וכל שאר ההגבלות והזכויות שחשוב להכיר.

 כל ועדה מקומית מתנהלת באופן שונה וגם דורשת מסמכים שונים. ועדיין, יש כמה מסמכים בסיסיים שכל הוועדות המקומיות יבקשו לצרף לבקשת המידע: תמונות של השטח, מדידות עדכניות שלו ונסח טאבו.

 כבר בשלב הזה האדריכל יתחיל לעבוד על הסקיצה הראשונית של הבית, שנקראת גרמושקה. אם סוכם מראש, האדריכל גם יבנה הדמייה ממוחשבת תלת-מימדית של הסקיצה, שתעזור לכם לראות איך הבית שלכם ייראה באמת. אם אתם מעדיפים לראות את החלל בצורה מוחשית יותר אז חלק מהאדריכלים גם יוכלו להכין עבורכם סרטון הדמייה, כמו סיור וירטואלי בבית החדש.

 בקשה להיתר בניה: זה השלב הכבד בתהליך הוצאת היתר בניה. הוועדה המקומית לתכנון ובניה מקבלת את הבקשה ומחזירה לאדריכל תיקונים לתוכנית (ריג'קטים) אם צריך. אם בונים על שטח שמשותף עם השכנים, לדוגמה על גג בניין משותף, לפעמים יש צורך בפרסום, יידוע או החתמה של השכנים על הבניה. במקרה שהשכנים מתנגדים לבניה, ההתנגדות תעבור לוועדה מיוחדת. אם בוועדה יחשבו שההתנגדות לבניה מוצדקת - יהיה צורך לעשות תיקונים נוספים בבקשה להיתר בניה. בקיצור, טוב שכן קרוב מאח רחוק.

 קבלת היתר בניה: אחרי שהסעיפים שהיו צריכים לעבור תיקון תוקנו, האדריכל שלכם יקבל מהוועדה את היתר הבניה. ההיתר מגיע יחד עם רשימת תנאים שצריך לעמוד בהם שכוללים הסכמים עם גופים שונים: חברת החשמל, רשות המים, אישור מיועץ תנועה (שיתן חוות דעת לגבי החניה), קו טלפון, ועוד. כל אלה נותנים אישור וסוף סוף האדריכל יכול לשרטט תוכנית עבודה מפורטת. 

 בדרך כלל הוועדה לתכנון ובניה תדרוש ערבות בנקאית - כדי לוודא שבמהלך העבודות לא תפגעו בשטח ציבורי. ברור שלא תכננתם לחפור במדרכה, אבל מבחינת הרשויות עדיף להיות מכוסים מראש.

שימו לב: מרגע שהוצאתם את היתר הבנייה, יש לכם שנה להתחיל בביצוע העבודות. תוקפו של ההיתר הוא 3 שנים. זאת אומרת שמרגע קבלת ההיתר יש לכם 3 שנים לסיים את הבנייה. אם לא הספקתם לסיים בזמן, תצטרכו להתחיל את כל תהליך קבלת ההיתר מחדש - כולל הבירוקרטיה, האישורים, וכן, גם התשלום. כדי להימנע חשוב לעקוב אחרי לוחות הזמנים. אם אתם מזהים שהבנייה מתעכבת, אל תחכו לרגע האחרון - תגישו בקשה לחידוש ההיתר בזמן, ותוכלו לקבל הארכה של עד 3 שנים נוספות.

מחיר הוצאת היתר בניה מורכב מתשלום אגרת תיק מידע, תשלום לאדריכל וליועצים חיצוניים. כדי לעשות את זה יותר מובנה, ריכזנו מחירים נפוצים להוצאת היתר בניה: 

 אגרת תיק מידע - אגרה שמשלמים כשמגישים בקשה לתיק מידע, שמתעדכנת משנה לשנה. תוכלו לחשב את האגרה לפי מחשבון האגרות להיתרי בניה.

 תשלום לאדריכל - המחיר משתנה בין סוגי ההיתרים ולא כולל מע"מ:

 מחיר היתר בניה עבור תוספות כמו בריכה או בניית גדר - החל מ-12,000 ש"ח.

 מחיר היתר בניה עבור תוספת חדר - 15,000-25,000 ש"ח.

 מחיר היתר בניה עבור תוספת קומה מעל 20 מטרים - 18,000-30,000 ש"ח.

 מחיר היתר בניה לבית פרטי בגודל 100 מ"ר - 70,000-120,000 ש"ח.

 מחיר היתר בניה לבית פרטי בגודל 180 מ"ר - 90,000-140,000 ש"ח.

 תשלום ליועצים חיצוניים - חוץ מהאגרה והתשלום לאדריכל, תהליך הוצאת היתר בניה כולל גם פנייה לאנשי מקצוע נוספים: מודד, קונסטרוקטור ולרוב גם יועץ אינסטלציה:

 מחיר מודד - התמחור עובד לפי גודל מגרש ונע בין 2,500-8,000 ש"ח.

 קונסטרוקטור - מחיר ייעוץ לבית קטן - 15,000-25,000 ש"ח

 מחיר ייעוץ לבית גדול - 30,000-40,000 ש"ח.

 מחיר יועץ אינסטלציה - 3,000-10,000 ש"ח.

תוכלו לקרוא בהרחבה על עלות היתר בניה לבית פרטי.

תודה רבה לאדריכלים המדורגים במידרג, ובעיקר לרחלי, עטרה, דניאל, מרים ודרור שעזרו לנו להביא לכם מידע מקצועי הכולל מחירים וטיפים חשובים.

אז אחרי שעשינו סדר בתהליך הוצאת היתר הבנייה, זה הזמן לעבור לשלב הבא. כדי להוציא היתר כמו שצריך, תצטרכו אדריכל מקצועי ומנוסה שיידע ללוות אתכם מהתכנון לאישור ועד סיום העבודה.
כדי שתוכלו לבנות בראש שקט, ריכזנו כאן במידרג המלצות של לקוחות אמיתיים על אדריכלים מומלצים.