הסכם תיווך הוא הסכם שמסביר את כל הפרטים והתנאים עליו חתומים מתווך הנדל"ן והמוכר או הקונה שנעזר בשירותיו. לפי החוק, מתווך חייב שהסכם התיווך יהיה בכתב, והוא חייב לערוך הסכם כזה עם כל צד בעסקה.

מה כולל הסכם תיווך

באופן כללי, הסכם תיווך כולל בתוכו את כל מה שסיכם המתווך מול כל צד בעסקה.

 מול המוכר, ההסכם כולל:

• האם יש או אין בלעדיות בתיווך (התחייבות של מוכר הנכס לעבוד רק עם המתווך הספציפי מולו הוא חותם).
• אם יש בלעדיות לכמה זמן היא תקפה.
• איפה מתחייב המתווך לפרסם את הדירה.
• מה שכר הטרחה של המתווך (כלומר, דמי התיווך).
• מתי משלמים את דמי התיווך.

 מול הקונה, לפחות בשלב הראשוני, הסכם התיווך הוא הרבה יותר טכני. הסכם התיווך מתעד ומעגן את הדברים הבאים:

• שהקונה ראה את הדירה ומכיר אותה דרך המתווך.
• שהוא שומר על סודיות ולא מפיץ מידע על הדירה.
• אם הקונה ירצה לרכוש את הדירה הוא יעשה זאת דרך המתווך.

אם הקונה ממשיך בהליכי רכישה, גם בהסכם התיווך מולו מופיע שכר הטרחה של המתווך שישולם כשהעסקה תיסגר.  

יתרונות וחסרונות של הסכם תיווך ללא בלעדיות

  ברוב המוחלט של המקרים, בלעדיות בתיווך היא בין מתווך לבעל נכס שמוכר או משכיר, ולא מול קונים.

/ היתרון הברור של הסכם תיווך ללא בלעדיות הוא גם החיסרון שלו: מוכר או שוכר שלא מחויבים למתווך אחד יכולים לחתום על כמה הסכמי תיווך מול כמה מתווכים. מצד שני, מתווך שלא מחויב למכור או לשווק דירה מסוימת, כנראה ישקיע בה פחות מרץ, מאמץ, זמן ופרסום, במיוחד אם יש לו נכסים אחרים שהבעלים שלהם כן חתומים על בלעדיות מולו.

 חשוב שתדעו: פחות נהוג בקרב מתווכים לחתום על הסכם תיווך ללא בלעדיות.

 במקרה של מכירה או השכרה, חותמים על הסכם התיווך בפגישה הראשונה עם המתווך, אחרי שהוא עבר עם המוכר או המשכיר על כל הסעיפים בחוזה, הסביר להם מה תנאי העבודה שלו ועל מה בדיוק חותמים, והם הסכימו שכל התנאים מקובלים עליהם.

 הפגישה לא חייבת להיות פרונטלית ויכולה להתבצע גם בזום, ואז החוזה יישלח לכם במייל או בוואטסאפ ותחתמו עליו בעזרת חתימה וירטואלית.

ברוב הפעמים, ההבדל היחיד שיהיה בין מוכרים למשכירים הוא סעיף התשלום, שכן מוכרים משלמים לפי אחוזים ומשכירים משלמים לפי חודש של דמי שכירות.  

 במקרה של הסכם תיווך מול קונה, בגלל שאין בו את סעיף הבלעדיות והוא יותר טכני, בדרך כלל מדובר על טופס תבניתי, שבו הפרטים האישיים משתנים בין קונה לקונה. כלומר, המתווך מחתים כל אדם שבא לראות את הנכס לפני שהוא מראה לו אותו בפועל, ורק אם אותו אדם רוצה להתקדם למשא ומתן על רכישת הנכס, בונים הסכם תיווך יותר אישי ומדויק לפי הקונה.

 בכל מקרה, מי שמביא את הסכם התיווך יהיה תמיד המתווך.

בהסכם תיווך שיש בו בלעדיות, תוקף הסכם התיווך הוא לפי הבלעדיות, שיכולה להימשך עד חצי שנה לפי החוק.

ברגע שאין בלעדיות בתיווך, לכאורה אין תוקף מוגדר להסכם התיווך, ומה שמשפיע על תוקף החוזה, כלומר, אם המתווך זכאי לדמי התיווך או לא, הוא שיקול הגורם היעיל בעסקה.

 ב"גורם היעיל" הכוונה למי הביא לסגירת העסקה - אם דירה פורסמה על ידי מתווך מסוים בחודש ינואר, והגיע קונה בחודש מרץ דרך אותו פרסום, כנראה שהמתווך ייחשב למי שהביא את הלקוח וגרם לעסקה לקרות, משמע - המתווך היה ה"גורם היעיל" בעסקה ולכן זכאי לקבלת שכר הטרחה שלו. לעומת זאת, אם הסכם התיווך נחתם בינואר, והקונה הגיע בדצמבר, או שהמוכר החליט להוריד את הפרסום והחזיר אותו אחרי תקופה ארוכה - ייתכן שהמתווך לא ייחשב כגורם היעיל בעסקה ואז דמי התיווך לא ישולמו לו.

בקיצור, הסכם תיווך שיש בו בלעדיות תקף בין חודש עד חצי שנה, והסכם תיווך ללא בלעדיות תקף בהתאם למי היה הגורם היעיל בעסקה.

 שימו לב! ההחלטה מי היה הגורם היעיל בעסקה תלוית מקרה, ההמלצה שלנו היא לשאול אנשים שמתמחים ומבינים בזה, כמו עורכי דין מקרקעין 😊

 שכר הטרחה של המתווך בהסכם תיווך הוא כמו כל דמי תיווך מקובלים, 1-2% (ללא מע"מ) מכל צד בעסקה.

 במקרה של שכירות, דמי התיווך המקובלים הם חודש אחד של שכירות פלוס מע"מ, מכל צד בעסקה.

שכר הטרחה בדרך כלל משולם ביום חתימת החוזה מול הקונה או השוכר.

בשעה טובה אתם מוכרים או משכירים דירה! איזה כיף. כל מה שנשאר הוא למצוא מתווך לחתום איתו על הסכם תיווך ואפשר לצאת למסע החיפושים אחר קונה או שוכר. בדיוק בשביל זה הכנו רשימה של מתווכים מומלצים. לאחר שהדירה שלכם תימכר או תושכר, נתקשר לשמוע את חוות דעתכם על שירותי התיווך שנתן לכם המתווך שבחרתם.