מוקד מידרג: 1-700-707-233

האם יש היטל השבחה בפינוי בינוי?

31 שמאי מקרקעין מומלצים ענו על השאלה וסיכמנו את התשובות בגרף!

תשלום על בינוי

צוות מידרג שאל כך: האם יש היטל השבחה בפינוי בינוי? אני גר בת"א בדירת שלושה חדרים. בקרוב עושים כאן פינוי בינוי ואני צפוי לקבל בדירה החדשה תוספת של ממ"ד וחדר (סה"כ 25 מטר הרחבה). האם יש במקרה הזה היטל השבחה?



הגרף החכם נותן משקל גדול יותר למומחים - כלומר לשמאי מקרקעין עם מספר חוות דעת ודירוגים גבוהים יותר.

הגרף הזה הוא גרף רגיל - לכל 31 שמאי המקרקעין משקל זהה.


טוב, אז נראה שלשאלה 'האם יש היטל השבחה בפינוי בינוי?' אין תשובה מובהקת עם רוב מוחלט. עם זאת שימו לב - התשובה כן קיבלה 48.4% ומובילה על כל התשובות האחרות בלפחות 10 אחוזים. שווה לקחת את זה בחשבון.


מחפשים עוד מידע על פינוי בינוי? תמצאו אותו ממש כאן - המדריך לפינוי בינוי




האם יש היטל השבחה בפינוי בינוי? המומחים עונים:


הבחירה שלי: לא, יש פטור

מלבד במקרים חריגים, לא ישולם היטל השבחה על הרחבת הנכס בפרויקט פינוי בינוי.



הבחירה שלי: כן

התשובה מורכבת מאוד ותלויה באיזה מסלול פינוי בינוי נמצא המתחם והאם הוכרז כמתחם פינוי בינוי או לא. בחרתי בתשובה "כן" אולם למעשה אף אחת מהתשובות איננה נכונה וכדאי מאוד להזהיר את השואל מפני הסתמכות על התשובות הכלליות ולכן העדפתי לענות "כן" ואז לסייג בתשובה. ככלל, במסגרת חתימה על הסכם פינוי היזם לוקח על עצמו את תשלום דמי היטל ההשבחה - זה חייב להיות בהסכם, אולם ייתכן כי גם היזם יקבל פטור. במקרים בהם דייר מוכר דירתו הנמצאת בהליך של פינוי בינוי, ייתכן מאוד כי יחוייב במאות אלפי שקלים דמי היטל השבחה. על פי גרסת העיריות כיום יש לחייב אותו גם בזכויות היזם (חלק יחסי) ולא רק בגין התוספת העתידית לדירתו. וועדת ערר במחוז תל אביב הכריעה לאחרונה בעניין "אשדר" כי חובות הבעלים יהיו רק בגין חלקו אולם בימים הקרובים יוגש על ידי העירייה ערר מנהלי לבית המשפט המחוזי. לסיכום, מדובר בשאלה שטומנת בחובה סיכון לתשלום דמי היטל השבחה של מאות אלפי שקלים קרוב לחצי מיליון לערך, ואין מקום לקבל עליה תשובה שלא במסגרת פרטנית ספציפית בהתאם לעסקה המדוברת והליך המימוש. בהצלחה!!



הבחירה שלי: כן

לפני מספר חודשים ניתנה החלטה חשובה על ידי ועדת הערר בתל אביב, בעניין היטל ההשבחה אותו יש לשלם בפרויקטי התחדשות עירונית. ועדת הערר קבעה, כי היטל ההשבחה יוטל על בעלי הדירות. היזם אמנם יכול לשלם את ההיטל אולם לצורך בחינת ההיטל אין מקום לבחון מה התמורה שזה מקבל שכן הוא משמש כ"קבלן ביצוע" בלבד. כלומר, היזם אך ורק בתפקיד בונה הדירות, עבור בעלי הדירות, שהם הנהנים מהדירות החדשות.



הבחירה שלי: כן

כרגע לפי הפסיקות, אם תמכור את הדירה לפני היתר הבניה תאלץ לשלם היטל השבחה בפינוי בינוי.



הבחירה שלי: כן, אך הקבלן יצטרך לשלם

בפינוי בינוי אין פטור אוטומטי מהיטל השבחה (כמו בתמ"א 38). צריך להפעיל את סעיף 19 (ב)(2) לתוספת השלישית בחוק תכנון ובניה, על מנת לקבל פטור- פטור לישוב מוכרז. בכל מקרה, היטל ההשבחה חל על היזם ולא על בעלי הדירות.



הבחירה שלי: כן

אם הליך הפינוי בינוי נעשה מכח תב״ע או תכנית מפורטת שחלה על הנכס, ייתכן שיש היטל ההשבחה. בפינוי בינוי נהוג שהיזם מקבל על עצמו את תשלום ההיטל, במקום בעלי הדירות.



הבחירה שלי: כן

כן, יש היטל השבחה בפינוי בינוי, בוודאי בתל אביב. הנושא נדון לאחרונה בוועדת ערר עבור פרוייקט פינוי בינוי ברמת אביב ושם נפסק תשלום היטל השבחה.



הבחירה שלי: כן

יש חיוב בגין היטל השבחה בפינוי בינוי, אבל הוא לא חל על הדיירים אלא רק במקרים חריגים לחלקים מסוימים מההשבחה. צריך לבדוק באיזה מסלול מבוצע הפרויקט (לדוגמא, פרויקטים ברובע 4 בתל אביב שמבוצעים מכוח יתרת זכויות לא מנוצלות מתוכניות מאושרות).



הבחירה שלי: כן, אך הקבלן יצטרך לשלם

כן, אבל אם תמכרו את הדירה לפני קבלת ההיתר, היטל ההשבחה יחול עליכם.



הבחירה שלי: כן

ברירת המחדל הינה שיש היטל השבחה בפינוי בינוי, אלה אם המתחם קיבל פטור מיוחד להיטל השבחה.



הבחירה שלי: לא, יש פטור

זאת שאלה למה הכוונה בפינוי בינוי : אם הכוונה לפינוי בינוי של תמא/38 (הורסים בניין אחד או שניים ובונים מחדש) אין היטל השבחה. אם הכוונה למיזם במסגרתו הורסים איזור שלם ובונים מחדש כנראה שיהיה היטל השבחה, אך ברוב המוחלט של המקרים הוא ישולם ע״י הקבלן.



הבחירה שלי: כן, אך הקבלן יצטרך לשלם

לאחר אישורה של תכנית בנין עיר לפינוי בינוי בוועדות התכנון, קיימת השבחה במקרקעין. במידה ובעל דירה ימכור את דירתו לפני היתר הבניה הוא ישלם היטל השבחה אך במידה וימתין להיתר הבניה היזם ישלם את ההיטל! אנא היוועצו עם שמאי מקרקעין בכל הליך תכנוני במקרקעין וזכרו שבפרויקט פינוי בינוי יש שמאי מטעם הדיירים שיענה לכם על כל שאלה בשמחה.



הבחירה שלי: לא, יש פטור

כל עוד הבעלים או קרוב של הבעלים יגור בדירה במשך 4 שנים לאחר סיום הבנייה ומדובר על דירה למגורים בשטח כולל של עד 140 מ"ר, יש פטור.



הבחירה שלי: כן

היטל ההשבחה יכול להשתנות מעיר לעיר ובדרך כלל יחול על היזם בעסקת פינוי בינוי. כמו כן, מתנהל משא ומתן בין הצדדים, כך שמומלץ לקחת שמאי מקרקעין שייצג את הדיירים.



הבחירה שלי: כן

היטל השבחה בפינוי בינוי נגבה כאשר התכנית מאושרת. במידה ותממש את הזכויות שלך לפני מתן היתר בניה, אתה תחוייב בהיטל השבחה, במידה ותממש אחרי היתר הבניה, היטל ההשבחה יחול על היזם.



הבחירה שלי: כן

באופן כללי כן, בפרויקט פינוי בינוי להבדיל מתמ״א 38 אין פטור אוטומטי מהיטל השבחה. יש מקרים בהם ניתן פטור כאשר מדובר על אזור מוכרז לפינוי בינוי בהתאם להוראות סעיף 19 (ב)(2) לתוספת השלישית בחוק התו״ב. יצוין כי ברוב המקרים יזמים לוקחים על עצמם תשלום היטל ההשבחה.



הבחירה שלי: כן, אך הקבלן יצטרך לשלם

נקבע שיעור אחיד של 25% במקרה של היטל השבחה בפינוי בינוי. יחד עם זאת נקבע בחוק אפשרות לקבוע שיעור היטל השבחה לפי אזור למשך 5 שנים, שיעורים משתנים בין 0%, 25%, 50%.



הבחירה שלי: כן

יש הטל השבחה בפינוי בינוי בהתאם לשטח הדירה שיכול להיות שיחול עליו פטור מתשלום.



הבחירה שלי: כן

לאור המדיניות שנקבעה בתאריך 1/5/22, כל רשות צריכה להגדיר אזורים בעיר שיגבה היטל השבחה וגם את גובה ההיטל בפינוי בינוי.



הבחירה שלי: כן

ככלל יש היטל השבחה בפינוי-בינוי, אלא אם התקבל פטור למתחם בטענה של אזור שיקום. בעבר היה נהוג כי במידה וחל היטל השבחה הוא יחול על הקבלן, אך כיום המגמה השתנתה והיטל השבחה במידה ויחול צפוי להיות על בעלי הנכסים.



הבחירה שלי: כן, אך הקבלן יצטרך לשלם

בפרויקט פינוי בינוי המטרה לאפשר לדיירים לקבל דירה חדשה תמורת הקודמת, ללא הוצאות מצידם. לכן במידה ויחול היטל השבחה בפינוי בינוי, הוא ישולם ע״י היזם.



הבחירה שלי: כן, אך הקבלן יצטרך לשלם

בהתאם להחלטת ועדת ערר י-ם שניתנה לפני כחודשיים - יש לחשב את ההשבחה לפי הרווח הסופי כלומר, ודאות בהיטל. יחד עם זאת בפרויקטים כדוגמת פינוי בינוי היזם נושא בהיטל כחלק מההסכמים עם הדיירים.



הבחירה שלי: כן

באופן כללי קיימת חבות בהיטל השבחה בעת מימוש זכויות מכח תב״ע של פינוי בינוי.



הבחירה שלי: כן, אך הקבלן יצטרך לשלם

נהוג שהיזם לוקח על עצמו את האגרות וההיטלים בפרויקט במסגרת ההסכם מול הדיירים. בכל עיר נקבע שיעור שונה להיטל השבחה בפינוי בינוי ע״י הועדה המקומית של העיר. לרוב, בערים שבהן אין כדאיות כלכלית, נקבע שיעור נמוך של 25% או 0% וזאת כאשר העיר מחולקת לאזורים ובכל אזור ייתכן שיעור שונה.



הבחירה שלי: כן, אך הקבלן יצטרך לשלם

ועדת ערר קבעה בפסק דין תקדימי את עקרון החישוב כהפרש בין שווי הדירה הישנה לשווי החדשה. בפועל, האחריות תהיה על היזם, אבל הוא ישתמש בפטורים ששייכים לדיירים הקבועים בחוק - פטור לאדם פרטי לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. הפטור הוא אישי, ובמקום בו אדם לא יהיה זכאי לפטור, בשל דירות אחרות בבעלותו או מימוש פטור קודם, היזם למיטב תפיסתי יישא בפועל בעלות. חשוב להבין, שיטת החישוב כפי שעולה בערר והתייחסות החוק היא אישית לבעלי הדירות בפרויקט, אך תוצאת הערר מביאה לסכום המינימאלי ביותר שניתן , ולכן בפועל, נכון להיום, ההחלטה למיטב הבנתי עוזרת לקדם פרוייקטים ומסירה עננה ואי וודאות. ההחלטה כפופה לשינויים בערכאות גבוהות יותר... בהצלחה !



האם יש היטל השבחה בפינוי בינוי? סיכום התשובות

תשובה מספר משיבים משוקלל אחוז
כן 15.6 48.4
כן, אך הקבלן יצטרך לשלם 11 34.1
לא, יש פטור 5.6 17.5
תשובה מספר משיבים אחוז
כן 15 48.4
כן, אך הקבלן יצטרך לשלם 11 35.5
לא, יש פטור 5 16.1


המומחים עונים מהשטח - תשובות של שמאי מקרקעין

המידע המוצג כאן על "האם יש היטל השבחה בפינוי בינוי?" אינו מיועד להוות תחליף לייעוץ מקצועי, אלא למטרת העשרה בלבד. אתה לוקח אחריות מלאה על אופן שימושך במידע זה. עליך לפנות לאיש מקצוע כדי לקבל תשובה אישית. אין לעשות שימוש מסחרי בתוכן ללא אישור בכתב. שימוש ללא אישור יהווה עילה לתביעה.

שים לב! הנך מחובר בשם הלקוח . התנתק