זכרון דברים נחשב לחוזה. אף בהיבטי חובת דיווח למיסוי מקרקעין בגין עסקה במקרקעין - מניין 30 הימים מתחיל ממועד חתימת זיכרון דברים. לכן המוכר מחוייב לך ואסור לו לבטל את ההתקשרות עמך מטעמי כדאיות עסקה. חשוב לציין שגם אילו לא הייתם חותמים על זכרון דברים, במהלך מו"מ הצדדים מחוייבים להתנהל בתום לב ואל לו למוכר לקיים מו"מ כפול ולעבור לרוכש אחר מטעמי הצעה גבוהה יותר. בשולי הדברים אומר, כי אין זה מומלץ לחתום על זכרון דברים.

זכרון דברים מחייב משפטית אם הוא כולל פרטים מהותיים, ויש בו הצעה וקיבול וכוונה ליצור יחסים משפטיים מחייבים. במקרה המתואר, אם זכרון הדברים כלל התחייבויות ופרטים מהותיים של העסקה, הוא נחשב לחוזה לכל דבר ועניין, וניתן לתבוע אכיפה או הפרה ולדרוש פיצויים.

במקרים מסויימים חתימה על זיכרון דברים ברכישת דירה יכולה בהחלט להוות חוזה מחייב, אם מתקיימים בו כל יסודות החוזה לפי הדין. כדי שזיכרון דברים ייחשב חוזה מחייב, צריכים להתקיים התנאים הבאים: 1. גמירות דעת – שני הצדדים היו רציניים וכוונתם הייתה להתחייב. 2. מסוימות – כל הפרטים המהותיים של העסקה מצוינים, כגון: פרטי הדירה, המחיר, מועדי תשלום וכו’. 3. דרישת הכתב- בעסקאות מקרקעין החוק מחייב מסמך כתוב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין. אם הצדדים התכוונו לחתום בעתיד על חוזה מפורט יותר, ייתכן שזיכרון הדברים לא יהיה מחייב (בהתאם לנסיבות). גם אם חסרים בזכרון הדברים פרטים – בית המשפט יכול לקבוע שכוונת הצדדים הייתה לכרות חוזה חייב, ולכן יאכוף את ההסכם. אם אחד הצדדים חזר בו לאחר החתימה – ייתכנו השלכות משפטיות, כולל אכיפת העסקה או תביעה לפיצויים. לסיכום, מומלץ מאוד לא לחתום על זיכרון דברים בלי ייעוץ משפטי מתאים, כיוון שהוא עשוי לחייב אותך משפטית כמו חוזה.

בנסיבות שתיארת, נראה שכן.

זיכרון דברים הוא מסמך שעלול להיות חוזה מחייב לכל דבר ועניין, גם אם הצדדים התכוונו לחתום בהמשך על חוזה מפורט יותר. בית המשפט בוחן את כוונת הצדדים בזמן החתימה: אם ניתן להבין מהנוסח ומהנסיבות שהם ראו בזיכרון הדברים הסכמה סופית על כל הפרטים המהותיים כמו זהות הצדדים, הנכס, התמורה ולוחות הזמנים, יראו בו חוזה מחייב. לעומת זאת, אם מהנוסח עולה שצדדים ביקשו רק "לסכם עקרונות" לקראת חוזה עתידי, בלי התחייבות מלאה, יראו בזיכרון הדברים מסמך הצהרתי בלבד שאינו יוצר חבות משפטית. לכן ההמלצה המקצועית היא לא לחתום על זיכרון דברים לפני התייעצות עם עורך דין, כדי לוודא שהניסוח משקף את הכוונה האמיתית של הצדדים אם ליצור התחייבות מחייבת או רק לקבוע מסגרת ראשונית למשא ומתן.

בהינתן שקיימים אלמנטים מסוימים, זכרון דברים בהחלט יכול להיחשב כחוזה מחייב לכל דבר ועניין, אשר נדרש לדיווח למיסוי מקרקעין. מאחר שכך, ובהינתן שהפרטים בו אינם מספיקים, מומלץ מאוד שלא לערוך זכרון דברים.

זיכרון דברים בהחלט יכול להיות מסמך מחייב ולהוות למעשה חוזה מחייב לכל דבר ועניין. לכן, ככלל, אינני נוטה להמליץ על חתימה על זיכרון דברים, ואם קיימת התעקשות או נסיבות מיוחדות, יש להקפיד על אופן הניסוח ולהיעזר בעורך דין.

זכרון דברים מהווה הסכם לכל דבר ועניין, ובלבד שהוא כולל את המרכיבים החיוניים: שמות הצדדים, תיאור שמאפשר לזהות את המקרקעין, והרצון למכור. התוספת של "החוזה ייחתם בהמשך" אינה גורעת מתוקפו המחייב של זיכרון דברים.

כאשר עורכים זכרון דברים, למעשה מדובר במילה מכובסת להסכם חסר. במקרה המתואר, קיימת אפשרות סבירה שהקונה הראשון, עימו סוכמה העסקה, יהיה זכאי לפיצוי או לאכיפה בנסיבות העניין, אם וכאשר הדבר יגיע לערכאות (במידה שהקונה יגיש תביעה). אם קיימת דחיפות, יש להיעזר בעורך דין לניסוח חוזה במסגרת משא ומתן, וכמובן לציין בפניו את הדחיפות הקיימת, לשם זירוז ניסוח טיוטת החוזה וכניסה מהירה למשא ומתן.

זיכרון דברים יכול להיחשב כחוזה מחייב, המבחן הוא הפרטים שכולל זיכרון הדברים, הוראות ביצוע וכיוצ"ב.

זיכרון דברים יחייב רק אם מתקיימים בו כל הפרטים המהותיים של העסקה (זהות הצדדים, תיאור מדויק של הנכס, מחיר ותנאי תשלום, מועדי מסירה) ואם מהנסיבות עולה שהצדדים התכוונו להתחייב כבר בשלב זה. הנוסח “ייחתם חוזה בהמשך” לא שולל בהכרח תוקף משפטי, כל עוד ברור שהייתה גמירות דעת. אם אחד הצדדים חוזר בו לאחר מכן, ניתן לראות בכך הפרת חוזה ולדרוש אכיפה או פיצוי. לעומת זאת, אם חסרים פרטים מהותיים או נכתב במפורש שאין תוקף עד לחתימת חוזה — זיכרון הדברים אינו מחייב, וייתכן רק פיצוי על ניהול מו״מ שלא בתום לב. לדעתי חסר כאן פרטים מהותיים ועל כן אני חושבת שזה בעייתי.

כן, במקרים רבים זיכרון דברים נחשב חוזה מחייב, גם אם כתוב בו ש”חוזה ייחתם בהמשך”. יש לבחון מה הייתה כוונת הצדדים, האם המסמך כלל את כל הנושאים המהותיים (כגון מחיר, תנאי תשלום, מועד מסירה) ועוד פרמטרים.

זיכרון הדברים יכול בהחלט להיחשב כחוזה מחייב לכל דבר. בהתקיימות שני תנאים מצטברים, וללא כל קשר לעצם החתימה המאוחרת על הסכם מכר מפורט נוסף, זיכרון הדברים יכול להוות הסכם מכר מחייב לכל דבר, אשר לעיתים קרובות, יכול לייתר את החתימה על הסכם המכר הנוסף. שני התנאים הם: א. גמירות הדעת (כלומר, הוכח שהצדדים התכוונו לחתום על הסכם מחייב); ב. מסוימות (כלומר, בזיכרון הדברים ישנו פירוט לתנאים המהותיים בעסקה, כגון פרטי הצדדים, תיאור הנכס, התמורה, מועדי התשלומים, מועד המסירה, וכו'),

זכרון דברים הוא חוזה לכל דבר, ולכן יש לתת עליו תשומת לב, שכן הוא עלול לחייב אתכם בביצוע העסקה. מומלץ להסתייע בעו״ד, ועדיף שלא לחתום על זיכרון דברים לפני חתימה על חוזה מפורט.

זיכרון דברים יכול להיות חוזה מחייב, אך הדבר נקבע על פי בחינה של כל מקרה לגופו. הקריטריונים המרכזיים הם קיום גמירות דעת ומסוימות, כאשר יש לבחון את נוסחת הקשר, התנהגות הצדדים, ונסיבות החתימה. המדובר בשני תנאים מצטברים הנדרשים להתגבשות הסכם מחייב בין הצדדים. הפסיקה קבעה שני מבחנים מצטברים לבחינת תוקפו של זיכרון דברים: א. מבחן גמירות הדעת: גמירות דעת נקבעת על ידי התחקות אחר כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם בשלב החתימה על זכרון הדברים. על כוונה כזו ניתן ללמוד מתוך זכרון הדברים, מהתרחשויות ומהתנהגות שקדמו לחתימתו ומאלה שהתרחשו במהלך ולאחר החתימה. ב. מבחן המסוימות: המבחן השני הוא קיום יסוד המסוימות המתבטא בקיום הסכמה בזיכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה. פרטים אלה כוללים ביו היתר את שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות ומסים וכיו"ב

נדל"ן הוא אחד מהתחומין היחידים שלא רק שדורשים חוזה בכתב, אלה גם מפרטים מספר נושאים שחייבים להיות בחוזה כדי שיחשב לחוזה תקין בנדל"ן. אם זאת, ייתכן שאם יוכח שהמוכר פעל שלא בתום לב, ניתן יהיה לכפות עליו את החוזה.

זיכרון דברים יכול להיות חוזה מחייב גם אם נכתב בו "חוזה ייחתם בהמשך", אך זאת בתנאי שמתקיימים שני יסודות מרכזיים: גמירות דעת ומסוימות. הפסיקה קבעה שני מבחנים מצטברים לתוקפו של זיכרון דברים כדי שיהיה הסכם מחייב: האחד הוא כוונתם של הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם (גמירות דעת). השני הוא קיומה של הסכמה בזכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העיסקה כמו זהות הצדדים להתקשרות החוזית, תיאור המקרקעין הנמכרים, התמורה המוסכמת, מועדי התשלום ומועד המסירה (מסוימות). בנסיבות המקרה, בהנחה שעיקרי הדברים מכילים בתוכם את דרישות הפסיקה, יש סיכוי טוב שזיכרון הדברים יוכר כמחייב, ובעל הדירה לא יוכל לבטל את העסקה באופן חד-צדדי. במבחן הראשון, העובדה שנכתב "חוזה ייחתם בהמשך" לא רק שאינה מבטלת אוטומטית את תוקף זיכרון הדברים אלא אף מעידה על כך שכוונת הצדדים הייתה רצינית ולא כניסיון להימנע מחתימת חוזה. שאחרת יכלו לסייג שהחתימה תהיה בכפוף לעניין כלשהו. במבחן השני, נאמר שהם רשמו בו את עיקרי הדברים כך שהמסוימות נראית שמתקיימת, אך גם אם חסר משהו ספציפי, לעיתים ניתן להשלימם על בסיס הדין או הנוהג המקובל. לאור האמור, עולה כי ככל הנראה זכרון הדברים שחתמו עליו הצדדים אכן מחייב.

זיכרון דברים יכול להיחשב כחוזה מחייב אם יש בו את כל המרכיבים הדרושים לעסקה במקרקעין, כלומר תיאור הצדדים, תיאור הנכס, התמורה וכו׳, והוא מנוסח באופן מחייב.

זכרון דברים הוא חוזה לכל דבר.

זכרון דברים הוא מסמך מחייב, ככל שהוא כולל פרטים עקרוניים ומהותיים המפרטים את העסקה, כמו פירוט הרוכשים והמוכרים, הדירה הנמכרת וסכום העסקה. במקרה כזה נוצר מסמך מחייב, והסתלקות המוכר מהעסקה בשל כדאיות העסקה איננה סבירה ואינה יכולה להוות טענת הגנה.

זכרון דברים הינו הסכם מחייב, ונוסף על כך ישנם היבטים נוספים המושפעים ממנו, כגון חובת הדיווח למיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים ממועד חתימתו וכדומה. בסיפור המתואר קיים גם אלמנט נוסף של חובת תום הלב.

עסקה במקרקעין דורשת מסמך בכתב. עם רשימה של שישה פרטים של הנכס כגון שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, מחיר, מועדי התשלום, והוצאות של מיסים. ככל ופרטים אלו נמצאים בזיכרון הדברים אזי ייתכן שהמסמך אשר נחתם הוא הסכם מכר לכל דבר ועניין. לכן ההמלצה המשפטית הינה לא לחתום על שום מסמך לפני ייעוץ עם עו"ד מומחה בתחום המקרקעין.

במקרים מסוימים נחשב זכרון דברים למסמך מחייב. המבחן לקביעה זו נעוץ בגמירות דעת הצדדים ובהסכמה על פרטים מהותיים בעסקה, בהתקיים הנ"ל סביר כי המסמך ייחשב לחוזה לכל דבר.

בזהירות, ומבלי שייחשב הדבר לחוות דעת ספציפית, אם צדדים חותמים על מסמך הכולל תנאים מהותיים, במונחים משפטיים הדבר נקרא "גמירות דעת", ויש סיכוי טוב שבית המשפט יכיר בכך כחוזה מחייב.