לפני שאנחנו מתחילים עם השינויים, חשוב להבין קודם מה זה תב"ע. תב"ע, הם ראשי תיבות של תוכנית בניין עיר, והתפקיד שלה הוא לעשות סדר בכל מה שקשור לייעוד הקרקע. התב"ע מחולקת לשני חלקים:

 תשריט - מפה שבה מסומנת חלוקת הקרקע לפי יחידות מגרש. במפה מוגדרים קווי הבניין, דרכים, תשתיות, וייעודי הקרקע, כשכל ייעוד (מגורים, מסחר, שטח ציבורי וכו') מסומן בצבע שונה, בהתאם למקרא.

 תקנון - החלק המילולי של התוכנית, ובו מפורטות ההוראות החוקיות המחייבות. התקנון קובע את זכויות הבנייה, את השימושים האפשריים, ואת אופן השימוש בקרקע. לדוגמה, אם הקרקע מוגדרת בתב"ע כקרקע חקלאית, אי אפשר לבנות עליה בניין מגורים.

התב"ע גם כוללת את קווי הבניין, שמגדירים את גבולות הבנייה בתוך המגרש; את התכסית, שקובעת את אחוז הקרקע שמותר לבנות עליו בקומת הקרקע, וחוקים נוספים כמו:

 גובה הבניין המותר.

 מספר הקומות.

 מספר יחידות הדיור.

 דרישות חניה.

 הנחיות עיצוב (למשל חיפוי באבן ירושלמית).

 תנאים למתן היתר בנייה.

 והוראות שימור אם קיימים מבנים היסטוריים.

חשוב לדעת: כל תב"ע שונה בהתאם למיקום הקרקע, מטרות הפיתוח של הרשות המקומית והמדיניות התכנונית הכללית. במילים אחרות, התב"ע של ירושלים לא דומה לתב"ע של חולון.

במקרים בהם נרצה להשתמש בקרקע באופן שלא מותר בתב"ע נצטרך להגיש בקשה לשינוי תב"ע. את הבקשה ניתן להגיש לבד אבל התהליך יחסית מסובך וארוך ולרוב אין לנו את כל המידע ההנדסי והתכנוני. ממש בגלל זה, מומלץ להגיש את הבקשה לשינוי תב"ע באמצעות אדריכל. מהם המקרים שבם נצטרך שינוי תב"ע? הנה רשימה קצרה של מקרים עיקריים שבהם נבקש לשנות את התב"ע:

 שינוי ייעוד קרקע - מוכר גם בשם הפשרת שטחים. בדרך כלל, שינוי ייעוד הקרקע יהיה רלוונטי לשטחים שמוגדרים כקרקע חקלאית, אותם נרצה לשנות לבניה למגורים או מסחר.

 שינוי קווי בניין - כשרוצים לבנות מבנה שחורג מהגבולות שנקבע על ידי קווי הבניין נצטרך לבקש שינוי תב"ע.

חריגה מגובה מותר - התב"ע קובעת את הגובה המקסימלי שאפשר לבנות על קרקע מסוימת. במקרה שתרצו להוסיף קומה או לבנות מבנה שחורג מהגובה המותר תצטרכו לבקש שינוי תב"ע.

תהליך שינוי תב"ע יכול לקחת בין חצי שנה ל-15 שנים. אל תדאגו, לא נשאיר אתכם עם הטווח העצום הזה וממש עכשיו נפרק אותו לחלקים:

 6 חודשים עד שנה, שינוי קווי בניין - במקרים בהם מבקשים הקלה מקומית (למשל הוספת מרפסת או חריגה קטנה מקו בניין). מדובר בהליך מהיר יחסית. משך הזמן תלוי בהתנגדויות ובמועדים של הדיונים, אך לרוב זה לא יקח יותר משנה.

 בין שנה לשנתיים, תוספות בנייה ויח"ד שלא כתובות בתב"ע - תוספת קומה, הוספת יחידת דיור או חנייה מחייבות לעיתים שינוי מקומי של תב"ע או קבלת הקלות. מדובר התהליך של הוספת זכויות בנייה בתוך מתחם קיים. התהליך מוכר, שגרתי ופשוט יחסית.

 בין שנתיים ל-5 שנים, שינוי ייעוד קרקע עירונית - הפיכת מגרש שמיועד למבני ציבור או חנייה לשטח מגורים או מסחר. מדובר בשינוי משמעותי, אבל הוא בתוך תחום תכנון עירוני. במילים אחרות, השטח הוגדר לבנייה ומה שמשנים זה את מהות המבנה שיבנה עליו. שינוי ייעוד קרקע עירונית משפיע על הסביבה ודורש תיאומים עם מספר גורמים עירוניים וממשלתיים כמו אגף ההנדסה אגף התחבורה ורשות מקרקעי ישראל.  מהסיבה הזאת מדובר על תהליך ארוך יותר.

5-15   שנים, שינוי ייעוד קרקע חקלאית - התהליך הארוך ביותר. הפיכת קרקע חקלאית לקרקע המיועדת לבנייה למגורים או למסחר הוא תהליך רחב, תכנוני-אסטרטגי, שכולל בדיקות סביבתיות, תחבורתיות, הפקעות והסכמות מול רשויות לאומיות. לעיתים, התהליך אפילו מחייב שינוי תוכנית מתאר מחוזית או ארצית. זה תהליך שמתאים לרשויות, יזמים גדולים או קרנות השקעה, ודורש הרבה סבלנות.

שימו לב: הזמנים מתייחסים למקרים סטנדרטיים. במקרים מורכבים, תהליך שינוי התב"ע יכול להיות יותר ארוך.

מחיר שינוי תב"ע יכול להגיע גם למאות אלפי שקלים, אבל המחירים הגבוהים בדרך כלל יתייחסו  לשינויים בסדרי גודל שלא מאפיינים לקוחות פרטיים. כשאנחנו מדברים על מחיר שינוי תב"ע, נתייחס לשינוי תב"ע נקודתי כמו שינוי קווי בניין, תוספות בנייה, ושינוי ייעוד קרקע. מחיר שינוי תב"ע מושפע ממשך זמן העבודה וממורכבות התהליך.

 מחיר שינוי תב"ע נע בין 30,000-70,000 ₪.

 שימו לב: המחירים מתייחסים למקרים סטנדרטים ובמקרים יותר מורכבים המחיר יכול לעלות.

רוצים שינוי? יופי בדיוק בשביל זה הכנו לכם כאן רשימה של אדריכלים לשינוי תב"ע, המומלצים לפי חוות דעת של לקוחות קודמים. לאחר ההגשת הבקשה לשינוי שתתקבל בתקווה, ניצור איתכם קשר ונשמח לקבל גם את חוות הדעת שלכם.