לא מקובל לבקש מבעל דירת מגורים אישור לניכוי מס במקור וכמעט תמיד החוזה יגביל את השימוש בדירה למגורים בלבד. למרות זאת, ללא צורך באישור מס במקור ובאישור בעל הנכס, נוכל לדרוש להחשיב חלק משכר הדירה כהוצאה מוכרת. המדיניות שלי להיעזר בנייר עמדה מקצועי כדי לדרוש את ההוצאה במידה ומדובר בשימוש אמיתי והכרחי ביחידת עבודה בבית המגורים.

שכר דירה נחשב כהוצאה מוכרת. אולם, יש לשים לב שיש בעיה עם נושא של הניכוי מס במקור. רק אם, כמו שנאמר, יש אישור ובוצע דיווח בדוחות 102/126 אז הנושא של שכר דירה כהוצאה מוכרת "חלק" לחלוטין! מומלץ בכל אופן להתייעץ עם יועץ מס מוסמך ולא לקחת סיכונים מיותרים. באופן כללי ועל קצה המזלג ההכרה בשכר דירה כהוצאה מוכרת היא עד שליש מסך השכירות ובתנאים הבאים: 1. פעילות העסק מתנהלת אך ורק מדירת המגורים. דהיינו, מי חלק מפעילותו מתנהל ממשרד ייעודי לא יוכל לדרוש להכיר בשכר דירה כהוצאה מוכרת. 2. קיים עסק ממשי המתנהל מיחידת העבודה שהוקצתה לשם כך בדירת המגורים ויחידת העבודה הכרחית לניהול העסק. 3. החלק היחסי לא יעלה על 1/3 משטח הדירה. חשוב לציין שכל מקרה לגופו ואין כאן הלכה כתובה ו/או גורפת!

יש לשים לב שהתנאי להכרה בהוצאה מוכרת יחסית לשכר דירה הוא קבלת חשבונית מבעל הדירה, או אישור ניכוי מס במקור. לחלופין, ניתן לנכות מס במקור בשיעורים המקסימליים.

ניתן להכיר בהוצאת שכר דירה כהוצאה מוכרת לפי החלק שמשמש את העסק. בעל העסק יצטרך לדווח בטופס 102 ו-856. המשכיר לא יהיה זכאי למסלול הפטור או שיעור מס 10 אחוז בגלל שהדירה לא משמשת רק למגורים. מומלץ להוסיף את העניין בחוזה השכירות וליידע את המשכיר על כך שאין לו זכאות לפטור או שיעור מס 10 אחוז על ההכנסה משכירות הדירה.

כן אפשר שכר דירה יכול להיחשב כהוצאה מוכרת, בתנאי: 1.אם בחוזה שכירות כתוב שמותר להפעיל עסק בתוך דירת המגורים והאם יש למשכיר אישור לניכוי מס כמו בשאלה. 2.אם חדר שמשמש כמשרד באמת קיים משרד ויש בתוכו את כל הדברים הנחוצים למשרד, לדוגמה שולחן עבודה עם חומר של העבודה ואין בו מיטה. 3.במקרה כזה אפשר להכיר בהוצאות שכירות, חשמל וארנונה כהוצאה מוכרת באופן יחסי.

ניתן להכיר בהוצאת שכר הדירה כהוצאה מוכרת לפי שטח בבית המנוצל לעסק. כמו כן יש לדווח על תשלומים אלו באמצעות חשבונית עצמית (בהנחה שהמשכיר אינו עוסק מורשה) ודיווח תשלום החייב בניכוי מס במקור גם אם יש פטור למשכיר.

כשהעסק נמצא בדירה שכורה, בעל העסק משלם שכירות חודשית לבעל הדירה. בכדי שהשכרת דירה תחשב כהוצאה מוכרת, דמי השכירות אצל המשכיר צריכים להיחשב כהכנסה, והמשכיר צריך לשלם מס הכנסה על הכנסות אלו. ברוב המקרים, דמי השכירות פטורים אצל המשכיר והמשכיר לא יהיה מעוניין לשלם עליהם מס הכנסה. בנוסף, בחוזה השכירות ברוב המקרים יופיע סעיף שקובע שהדירה תשמש למגורים בלבד ולא לעסקים. בכדי להכיר בדמי השכירות כהוצאה מוכרת, יש לקבל מהמשכיר אישור על ניכוי מס במקור מדמי שכירות, ועל השוכר להעביר את הניכוי במקור לפקיד השומה.

שכר דירה עסקי שהינו משרד או חנות נחשב כהוצאה מוכרת במלאה. בדרך כלל שאתה שוכר דירת מגורים בעל הדירה מדווח על ההכנסה כשכר דירה למגורים ואז ההוצאה לא מוכרת. אולם במידה ובעל הדירה מדווח על 25% מהדירה כעסקית ונותן לך פטור מניכוי במקור. אז אתה יכול לדרוש את ההוצאה. יש לדווח על ההוצאה בטופס 856.

במידה שהשימוש בדירת מגורים לצורך העסק ניתן לתבוע חלק משכר הדירה כהוצאה עסקית, בהתאם לחלק המשמש את העסק. בדירת 4 חדרים כשהשימוש בחדר אחד יוכר 25% משכר הדירה כהוצאה מוכרת. יש לבדוק בחוזה השכירות שאין מגבלה בשימוש. לפי סעיף 17 לפקודה, זו הוצאה ביצור הכנסה, והוצאה בשיעור 25% עומדת במבחן הסבירות שבסעיף 30 לפקודה.

בדרך כלל לא מומלץ לנסות להחשיב שכר דירה כהוצאה מוכרת מכמה סיבות: א. בעל הדירה בד"כ משכיר דירה למגורים ע"פ החוזה ואז זו הפרת חוזה. ב. בעל הדירה מצהיר בד"כ על הכנסות משכירות למגורים שהמס עליהם נמוך משמעותית. ג. הוצאות שכר דירה כאלה יכולה יכולות לסבך הן את השוכר כי הוא חייב לנכות במקור מהמשכיר והן את המשכיר שאמור לשלם מס גבוה יותר על השכרה עסקית. ד. במקרה הספציפי אם ידוע שהמשכיר יודע שמדובר בהשכרה עסקית והמשכיר אפילו מספק אישור ניכוי במקור אז אולי אפשר יהיה להכיר בהשכרה לפי25% או גודל הדירה.

אם קיבלת אישור מבעל הדירה (כי המשמעות היא שבעל הדירה גם ככה מדווח ומשלם מס על הכנסותיו כמשכיר ואינך מסבך אותו בפתיחת תיק במס הכנסה) תוכל לתבוע את החלק היחסי בלבד משכר הדירה שמשמש אותך לצורכי העסק. באופן דומה תוכל לתבוע גם חלק יחסי מהוצאות החשמל, מים וארנונה.